“北京出台预售款监管办法 严禁公司直接收存”

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从今年12月1日开始，北京购房者将预售资金存入专用监管账户即可，无需向公司支付。

昨天( 10月25日)，北京市出台了《商品房预售资金监管暂行办法》(以下简称《办法》)。 保证商品房预售资金全部存入监管专用账户，优先用于工程建设，严禁房地产开发公司直接收纳商品房预售资金。

这是继青岛、石家庄、武汉之后，发布商品房预售资金管理办法的城市。 《每日经济信息》记者表示，今年8月，北京市房企已经拿到了该通知的原版。

业界观点认为，这的首要目的是保证工程建设金，防止公司将预售资金用于土地的取得、其他项目的开发等。 受此影响，公司资金压力进一步增大或以加速销售的方式退保。

预售货款专用

上述《办法》由北京市住建委、中央银行营业管理部、银监会北京监管局共同制定，并经北京市政府批准公布。 北京市居委会表示，这是“落实中央控制措施，防止购房者权益受到侵害的重要措施”。

应根据要求，商品房预售资金全部存入监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金进行要点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

设立监管专用账户时，公司应当遵守“一个预售许可申请对应一个账户”的基本原则，与监管银行签订监管协议。

《办法》还确定，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。 房地产开发公司不得直接容纳商品房预售资金。

这意味着千亿以上规模的预售资金将专用于专项资金，不再流入土地市场和其他项目的开发。 据北京市统计局数据，今年三季度，北京房地产开发项目本年度资金3938.8亿元，其中定金1020.7亿元。

我国的预售制度建立于1994年，根据要求，预售款需要用于项目工程建设。 但是，由于缺乏比较有效的监管，公司通常将这笔资金用于土地获取、融资、其他项目开发等，容易导致工程老化、项目延期等现象。

今年4月，住建部发出通知，再次强调“商品住宅的预售资金全部存入监管账户，由监管机构负责监管，预售资金用于商品住宅项目的工程建设”。

在预售资金的采用方面，北京市上述新规规定，开发商采用预售资金时，需要按照完成地下结构、关闭结构、竣工验收、初始登记、满足购房者可以单方面办理转移登记的条件等四个节点进行申请，每个节点都有固定的

住房企业资金链的重新收紧

“在公司获得资金的所有渠道中，定金和预售款是最便宜的。 》华业地产( 600240 )副总裁陈云峰对《每日经济信息》记者表示，加强预售金的管理，将对资金密集型房地产业产生巨大影响。

由于项目多、业务布局广，房地产公司对资金的诉求很大。 但是，贷款和融资手续比较繁琐，所需时间较长，对大型房企来说，为了统一安排资金而挪用预付款并不少见。

北京市房地产业协会副秘书长陈志也表示，加强预售金监管，将比较有效地抑制“用一个项目的钱开发多个项目”的现象，也将影响大型房企的资金状况。

中原地产三级研究总监张大伟认为，加强预售金的管理，不亚于将公司自有资金率提高5个百分点。

监管的课题应该得到阐明

如何监管和比较有效地实行预售制度，成为目前业界关注的课题。 2007年和2008年上半年房地产市场大热时，各地纷纷表示要加强对商品房预售款的管理，但随着国际金融危机的爆发和由此引发的楼市低迷，暂时搁浅。 直到去年市场转暖，这个提案才再次被提出来。

在北京公布的上述《办法》中规定了一些监管办法。 其中，房企有违法违规行为停止施工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付采用的，暂停支付预售资金。

另外，房企直接收纳商品房预售资金、未及时向专用账户转入融资、未按规定采用资金、以领取其他资金的名义逃避商品房预售资金的监管等现象，也是北京市所有项目的预售

一位业内人士表示，此前深圳建立了商品房预售金监管制度，但最终因执行疏忽而搁浅。 北京新政的执行情况也需要注意。

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