“三线城市诉求不足 光耀惠州超级大盘模式临考”

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经过实习记者叶燕婷深圳的拍摄报道

最近，惠州房地产圈的大人物似乎开始闪耀房地产的日子。

当地业主向《每日经济信息》记者报告资料，光耀在惠州大盘光耀城，几期项目推迟了交往。

根据记者的调查，光耀地产在惠州开发了数百万平方米以上的大盘子。 据业内人士分析，光耀房地产在其大本营泡沫出现时，受到冲击也是第一次，如今有骑虎难下之感，延期交出住宅只是资金链紧张的表现之一。

延期或赔偿房间的交付/

光耀城位于惠州惠阳区，是超大盘子，年底正式开盘。 光耀城老板向《每日经济信息》记者表示，本应于去年12月底提供房间的光耀城5期2组别墅至今尚未提供约100栋别墅，而本应于今年3月提供房间的4期2组30栋楼也同样延期。

对此，房地产企业解释称，由于别墅靠山，对铺设管线要求较高，未通过政府相关部门的验收，只能进行再加工，因此需要一定的时间。 房地产企业承诺今年5月交房。 然而，几天前的实地调查显示，目前5期别墅的外观已经成型，但园区路面尚未铺设，许多业主担心大楼的交付时间将再次延期。

根据光耀房产与业主的合同，延期交房超过180天，业主有权退房或每日按房价的1万分之3赔偿。 不能选择晚180天退房，但每晚1天可以按房价的1万分之2进行赔偿。

现在，5期有100栋近300户，4期有30栋约90户的业主被延期。 据记者粗略计算，5月份未能交付楼宇时，按每幢别墅350万元的均价计算，光耀集团4期交付2个月的赔偿额约为380万元，5期交付半年的赔偿额达到5670万元。

目前，许多业主经与开发商咨询协商，最终只获得房地产企业的承诺书一份，光耀集团长期以来未能出具确定的理赔方案。 对此，记者向光耀集团询问，在发布消息之前，未能得到答复。

美联储地产研究中心主任徐枫认为，推迟交付大楼并不少见，大部分由于资金问题，楼盘完工进程缓慢。

大盘降价后去库存/

去年，光耀集团大举抛售新的大盘将军湖，另一方面光耀城推迟交往，光耀集团的惠州楼盘被紧急拆迁。

根据资料，光耀湖占地110万平方米，建筑面积147万平方米。 楼盘销售中心置业顾问告诉记者，将军湖是光耀集团位于惠州的另一个超大体楼盘，集团年5月获得这块100万平方米以上土地，首付23万平方米，以别墅和高层为主，专业

惠州市联地产咨询总监胡光宇介绍，光耀集团经常通过协商拿地、合作拿地，价格相对较低，但百万平方米的楼盘通常是分割土地，否则会给开发商带来较大的资金负担。

据美国地产研究中心主任徐枫介绍，光耀集团偏重于大盘开发的操作模式，一直在抑制土地价格追求规模效应。 但是，大规模土地的前期工程、银行利息、人工费价格高昂，大盘表现的资金压力非常大。 所以，在市场不好的时候，大盘受到的冲击也最大、最直接、率先降价的往往是大盘。

现实情况也确实如此，年9月，光耀集团率先提出“9次联动优惠”计划，降价近20%。 一位当地运营商顾问对《每日经济信息》记者表示，光耀标志居住区在惠州市场欠佳时，去年6、7月突然降价，售价低于5000元/平方米，与最高期的6700元/平方米相比缩小了近三成。

胡光宇表示，短期降价对部分业主来说确实不公平，但对光耀房地产来说，由于多盘在惠州进行，如果短期内某盘资金不足，可能会影响其他项目的基本维持和土地购买等行为，并迅速返利

值得注意的是，光耀集团在地上绝不手软。 光耀房地产去年表示，企业可开发的成熟土地储备为800万平方米，加上未来两三年需要办理完整手续的土地，可能有数万亩。 这样多的土地，对于总资产没有超过100亿的房地产开发商来说，给资金链带来了不小的负担。

一些项目销售缓慢/

目前，光耀集团在惠州的销售项目还包括翡翠港、荷兰小城、马克居住区、dada草地等，据搜索网新闻报道，这些项目总占地面积超过240万平方米，体积非常大。

此前，光耀集团向《每日经济信息》记者表示，今年惠州的销售目标定为30亿元。 但是，记者5月初访问各楼盘时发现，目前惠州楼盘没有新出售光耀，翡翠港、荷兰小镇、dada草地销售大厅，看房的人寥寥无几。 荷兰小城计划于5月18日开业新盘，处于预约阶段。 翡翠港和将军湖也已预约，但是具体的开设时间不清楚，职业顾问谈到“有可能下月开设”。

另外，光耀城新时期的开盘时间比去年年底有所推迟。 当地房地产商告诉记者，光耀城的新时期一直没有拿到预售证。 这是因为无法接近。

光耀城置业顾问向记者证实，尚未开盘的楼盘关闭。 徐枫认为，由于资金不足，楼盘工程进度可能有所延误，如果不关闭，当然拿不到预售证。 另外，延期开盘也有可能是因为现在的蓄客不足，无法明确平均价格。

光耀城的落后，以及记者参观光耀惠州标志居住区、达达草地的地方，两座大楼都处于清仓期，销售人员表示，下次开盘至少要等到今年年底，现阶段为了吸引越来越多的买家，

其中，dada草地今年3月推出的180个套房现货，目前还剩100套左右，2个月仅售60%，销售情况不容乐观。 除了“赠送面积”这一常规手段外，目前该项目还推出了定期特价房型等促销手段。

惠州项目的占有率依然很高/

惠州本来就是光耀地产腾飞的福地。 深圳限购令出台后，当地投资者不断涌出，毗邻深圳成为惠州最大特点，原本宁静的三线城市经历了爆炸性的增长，年达到高峰。 根据惠州市统计局的统计数据，年惠州市住宅销售面积754.37万平方米，首次超过佛山和广州位居第一。 也是在这一年，光耀在押宝惠州创造了50亿元的销售额，占全年总销售额的80%，连续成为惠州销售额第一。

年，由于前期开发商蜂拥而上，库存压力加剧，随着宏观调控的深入，惠州楼市经历了“投资化”之痛。 联合银行预测，年市场预测供应量为200万~300万平方米，在存量和资金流动的压力下，快速消化存量将成为房地产公司当前的重要任务。

原本的福地现在变成了无法摆脱的沼泽，光耀集团的调整非常困难。 中原地产数据显示，年光耀集团在惠州地区总销售面积26.51万平方米，销售金额15.83亿元，这一数字较年急剧下跌60.4%，惠州销售放缓严重影响了光耀的全年业绩。 《每日经济信息》记者查阅光耀子企业新都酒店年报发现，深圳市光耀房地产集团有限企业的年收入总额为40亿元，甚至不及年惠州单一领域的销售额。 截至年12月31日，企业实现净利润4.2亿元、资产总额80亿元、负债总额50亿元、净资产30亿元。

令人担忧的是，光耀集团今年在惠州的项目占有率依然很高。 光耀集团媒体负责人邹先法对《每日经济信息》记者表示，预计全年企业销售目标为60亿元，惠州项目所占比例将达到一半。 光耀集团董事长郭耀名曾表示，年计划惠州项目12个，其他珠三角地区佛山、东莞和深圳龙岗项目各1个，杭州、上海、北京、开滦平等地有项目。 可以看出集团范围广泛，惠州仍然是主力。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁介绍，这两年惠州房地产以投资诉求为主导，从某种意义上讲只有二级市场，中介很少。 在市场调控下，投资客户急剧减少，惠州政府这几年低价出让大量土地模式的危险性已经凸显出来，深圳投资客源不足的惠州房地产，难以在当地市场支撑，光耀面临的问题也是惠州房产商的诸多烦恼。