“叶檀：开发商面临洗牌 警惕民间金融风险与外资抄底”

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不动产部分崩溃，必须做好准备。 在资金链的逼迫下，中国房地产开发商面临着生死大洗牌。 2008年的金融危机拯救了一部分开发者，但现在却找不到别的救生艇。

斑见豹从以下例子中可以发现一些房地产开发商的资金链已经崩溃。

廉政公署近日宣布，涉嫌就贷款受贿，中国工商银行( 601398 )亚洲)有限公司一名高管和另外两名人员被逮捕，涉案金额共计人民币580万元。 涉嫌行贿的人是内地知名地产商裕汇集团有限企业董事局主席曾伟。 受贿嫌疑人之一，50岁的陈宝奎，协助曾伟推迟“工银亚洲”贷款的还款日期，收受330万港币的贿赂。 另一名受贿嫌疑人是43岁的陈玉耀，帮助曾伟从工银亚洲获得融资。

曾伟事件证明了资金链紧张的开发商很渴，而且不止曾伟一个人。 银行开发贷款、上市融资再融资渠道基本关闭，信托和国内外民间借贷成为主流融资模式，开发商不惜以30%的融资价格获得资金。 从目前的情况看，到今年第四季度，开发商将陷入收缴土地、偿还土地等困境。

此时必须关注两大风险。

社会安全将受到严峻的考验。 受到严格监督的银行损失较轻。 银行的风险在于，很多开发贷款基于公司的虚假出资，实际自有资金极低，一旦遭遇破产清算，将面临池鱼之害。 而且，房地产下跌，银行房地产担保价值下降，银行面临资产瘦身和止赎的风险。

隐性的社会金融风险被有意忽视。 与银行相比，民间理财贷款和信托产品是重灾区。 浙江萧山国际酒店集团破产涉及数百人、宁海日会等民间组织崩溃，说明民间高息资金链难以支撑，任何风起云涌。

高利率融资扼住了房地产开发的咽喉。 今年房地产信托规模激增，今年上半年，房地产信托占全部信托项目的近50%，8月份的比例上升到56%。 在过去的7年中，房地产项目占整体投资的比例始终维持在30%的水平。 今年前8个月房地产信托发行规模超过1047亿元，截至6月底，年化收益率最高达17%，意味着项目融资价格接近30%。 目前的开发利润无法支撑这样高的融资价格。 开发商只有两种方法可以加快周转，一种是开发豪宅，让房地产获得奢侈品利润。

银通产品受到抑制，房地产信托的风险全部转移到民间，一旦开发商的资金链崩溃，民间投资者就会失去太太、折兵。

我们可以指责这些人贪婪愚蠢。 他们希望获得年收益率15%以上的安全利益，同时签了协议承担风险。 许多投资者拥有资产百万、千万以上的中高收入群体，即使鲜血消失，也不会露宿街头。 对民间金融风险不闻不问，没有机构向投资者善意提示迫在眉睫的风险，是政府的失职，一旦房地产全面下跌，可能会导致投资者的全面反弹。

另一个风险是海外资金的投机风险。 海外投资在整体盘中只占1%，似乎很难掀起巨浪，但海外投资常常成为中国房地产市场转轨局面的点睛之笔，起到四两千斤的作用。

虽然中国政府为冷却房地产市场煞费苦心，但海外资金却在中国的资产上跃跃欲试。 10月12日，外管局发布的报告显示，上半年，房地产业来华直接投资比去年同期增长151%。 借助量化宽松和零利率的威胁，海外纸币溢出来了。 据悉，今年以来，摩根士丹利、高盛、麦格理、UBS、美林等多家外资以不同形式追加投资我国房地产。

中国房地产公司和民营公司海外融资的比例预测应该更大。 据不完全统计，今年前8个月，金地集团( 600383 )、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继出台海外融资计划，融资规模达到100多亿美元。 房企海外融资价格居高不下，债务发行利率区间已从8%~9%上升至13%~14%，房企在人民币大幅升值的预期中不断自我安慰。

人民币大幅度升值是不可能的。 请考虑一下。 在实体经济和房地产方面，在社会保险、提高最低工资和维护开发商资金链的选择中，健康人会选择哪一个呢？

承认民间金融，纳入金融监管，银监会和信托监管不再唱反调，征收外资投资者资本利得税是应对房地产金融风险的保护伞。

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