“银领域竞争激烈 自律公约恐不攻自破”

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记者胡俊华曹顺尼马骏黄惠敏经过上海、北京、深圳

上海银行同业公会正在研究的《住房贷款业务自律公约》(以下简称《公约》)，根据《公约》的规定，上海商业银行以前向房地产中介机构提供了“

所谓银行“背点”，是指银行与房地产中介机构合作，对中介机构推荐的客户，银行按个人贷款金额的一定比例向房地产中介支付佣金，这部分佣金也是“背点”

“点后退”，在银行看来，不能拿到办公桌的话题，最近堂堂正正地摆在办公桌上被讨论着。 银行为什么要回去？ 为什么现在又要取消？ 取消和不取消有什么不同？ 银行向中介支付返点有什么弊端？ 上海现有个人贷款的优势链怎么样？ 会怎么样呢？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

上海银行以前传达的返回政策已经一去不复返了。 据悉，上海银行同业公会在多次聚集各商业银行进行研究的基础上，初步探讨了形成上海市银领域住房贷款业务自律公约。

根据公约，各商业银行在办理住房贷款业务的过程中，不得以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金获取业务来源。

为了贯彻上海“归点”政策或终结

该条款，《公约》还制定了严格的监督和处罚措施。 根据《公约》，银行和相关工作人员有向同业公会投诉和举报违反《公约》行为的权利和义务。 对违反公约的会员，公会将因警告、批评举报、同行指责而给予取消会员资格等处分，并提请银行监管部门检举。

《公约》还指出，对收取或收取银行及其工作人员佣金的房地产中介机构，同业公会实行“黑名单”管理制度，银行中止与被列入“黑名单”的房地产中介机构的业务合作

据上海市银行同业公会相关人士介绍，目前《公约》正在行业内征求意见，基本上已形成共识的公约将在履行相应的内部手续后正式公布。

另外，记者在今年10月上海银监局发布的《关于维护上海银行领域良好竞争秩序的通知》中指出，各行必须通过上海市银行同业公会进行协调，推动相关条约和规定的形成。

目前，上海各主要中、外资银行为上海市银行同业公会的会员单位，这意味着上海各商业银行今后不会“转回”中介。

“积分”是恶性竞争的产物

银行积分是指银行与房地产中介机构合作，对中介机构推荐的客户，银行按个人贷款金额的一定比例向房地产中介开户 由于上海商业银行数量众多，个人住房贷款竞争激烈。 因为这家各银行将制定各自的返回政策。

“积分回馈证明了银行和中介者的互助关系。 ”上海前资深房贷经纪人向记者表示:“另一方面，银行每年都有考核指标，中介将业务推送到银行缓解了银行的考核压力。 另一方面，银行的返点也成为房贷中介的首要收入来源。 ”。 据该房贷经纪人介绍，上海知名房地产中介机构有专门的个人贷款部门，与银行贷款部对接。

深圳市国内银行同业公会秘书长张南昌向记者表示，2007年之前，银行在办理房贷业务时无需向中介提供“回笼”费用，但随后楼市越来越红火，银行贷款业务竞争加剧，银领域的竞争， 张南昌告诉记者，银行在“返点”和“客户资源”面前，不得不和房地产中介机构“微妙”。

从行业来看，银行可以通过向中介机构提供“积分”来获取越来越多的客户资源，但另一方面，如张南昌所说，“积分”是一种低端的价格战方法。

恶性竞争银行的好处受到损害

既然银行和中介之前已经建立了合作关系，为什么上海银行同业公会要求银行不要支付回扣？

“同业公会取消银行回笼，可能是因为今年回笼政策中大银行的无序竞争。 ’不愿透露姓名的股票银行信贷经理说。

据这位信用经理称，实际上，银行返点的行为已经持续了很久，但今年的情况更是特殊。 “以往银行的返点为5~6个百分点(千分之五六)，但由于去年年底楼市惨淡，各银行为了实现今年的考核目标，采取了较大比例的返点政策来激励中介机构。 ”

该信贷经理以该行的返点为例，去年向该行合作的中介机构支付返点为5分左右，但今年年初的返点比例一度达到15分。 以一所房子的商业贷款50万计算，去年中介机构可以拿到2500元的返点，而今年年初，中介机构可以拿到7500元。

“由于房贷中介获得高额利润，对银行来说，扣除其他相关费用后，银行第一年无法在其业务中赚钱。 ’该人士表示，银行同业公会因此希望银行不要全部返回，以遏制恶性竞争。

银行:违规行为经常被禁止

另外，取消返还点也是由于房贷中介的一点违规行为。 中信银行一位信贷员表示，各房地产中介机构为获得高额返利点采取了违规行为，迫使本来不符合贷款标准的申请人通过套餐获得贷款。

该负责人表示，中信银行不再提前回房地产公司支付积分，首先从合规经营和风险防范的角度考虑。 银行支付佣金会隐藏巨大的法律和道德风险。 例如，个别房地产中介机构和人员为了获得“返利点”，有时会“飞票”、“跳水”，或者在彼此之间买卖贷款资源，损害顾客利益。

此外，该模式还指出，如果银行放松前期调查、远离市场营销或单纯依赖中介，也有可能导致银行工作人员违背职业道德的行为。 因此，“银行不再委托房地产商进行相关业务，银行贷款业务风险降低”。 另一方面，银行同业公会相关人士表示，除了住房贷款中介违规操作的因素外，近年来，随着银行监管部门不断规范贷款审批发放制度，如要求签贷款合同、要求银行工作人员自行办理抵押登记手续等，房地产中介人

中介:由于银领域业务饱和

上海知名房贷中介机构凯游戏投资副总经理赵炜表示，目前银行停止返点也是市场行为。

赵炜表示，上半年来到上海楼市的井喷行情的出现，银行今年的任务额基本完成，“各大银行吃饱撑着”，银行缺乏开拓业务的动力，阻止银行重返中介，这是必然的。

王先生(化名)是上海某大型房地产中介负责人，对领域的风声雨声总是很敏感。 他说:“为了能够理解银行的各种情绪，大型企业的市场占有率很高，年末基本完成，而且利润和环境很小，因此预计现在会提高利率。 这些放慢大公司的步伐，收紧前期相应激进的政策，也可能是迎合监管层的监管意图，起到了政策应对的典范作用。

现状

“我听说银行的退货将被取消。 ”总部设在深圳的股份制银行信贷经理向记者表示:“实际上，就目前水平而言，我们银行的返点自高峰期以来大幅下跌，已经跌至5点水平。 关于是否完全取消银行的回程，正在等待总店的进一步通知。 ”。

上海许多银行已经停止了“返回点”

]的业务。 记者表示，目前上海多家银行已停止向中介支付返点。

另一方面，上海某国有大型信贷公司业务经理对《每日经济信息》记者表示:“我们银行停止向各中介机构支付返点； 关于明年是否取消返点，我们还在等待进一步的通知。 ”

据该业务经理介绍，其他银行因业务饱和的关系停止了向中介的返点，但如果在该分行开展业务，房贷中介现在可以获得10分的返点。

另一方面，另一家中小银行的高级业务经理表示:“本分行的归途政策，将按照总行的政策规定行事。 另外，对我们这样的中小银行来说，即使上海同业公会正式实施银行集体不返还的承诺，这个承诺也会首先落实到大银行头上，对我们来说有一定的滞后。 ”。

关于深圳“返点”停止了，但存在隐性隐患

停止向中介机构提供“返点”费用一事，自深圳24家银行签订自律条约以来， 张南昌向记者表示，经过近期访问和调查，落实效果符合预期。 据他介绍，深圳的一些分店已经堵上了源头，不再向下面的分店下拨“返回”的经费。

从目前已知情况来看，深圳的“回归点”已经停止，但也有人担心这种状况是否会持续下去。 面对这种恶性竞争的产物，在明年深圳楼市再次活跃、银根比较宽松的情况下，“回归点”会在明年再次卷土重来吗？ 张南昌认为，深圳中银领域竞争激烈，银行签订自律条约后，以各自的诚信为担保，依靠大家自律、守信。 银行之间相互监督，银行工会也定期拜访。

影响

赵炜表示，“上海目前有经营模式简单的住房贷款中介，一方面从银行获得返点，另一方面向合作的房地产中介支付返点，自己

模式的简单住房贷款中介会破产吗？

赵炜表示，对这些房贷中介来说，如果上海市银行同业公会制定的银行不向中介支付回扣的条约实施，其首要收入来源将被切断，经营模式稍简单的房贷中介将破产 但是，存在对房地产中介影响较小的解体，中信银行某贷款部负责人表示，房地产中介的主要收入来源是房屋买卖双方各1%的佣金收入，以及房屋租赁双方各7%的佣金收入，而不是银行的“返利”收入。 所以，银行不再向各中介支付“返点”，不会导致房地产中介消失。

业内人士:对银行的影响不同

“如果银行统一停止归途，对我们银行的业务影响很小。 ”一位国有大型贷款部业务经理对记者表示:“我们分行目前主要以单手住房贷款为主。 中介推荐的业务多为二手房个人贷款，这个业务比较小。 因为这个冲击不是很大。 ”。与国有大型银行相比，网点少的中小银行的个人贷款业务，不应该受到一点冲击。 一家股份制银行信贷部业务经理向记者表示，由于该分行成立时间不长，加上其地理位置在上海郊区，通过住房贷款来的信贷业务占了相当大的比重。

对策

王先生说:“首先，四大银行逐渐将利率调整到7折，另外，通过停止返还手续费，作为房地产中介，我们也在调整战略。 贷款业务最近在找股票银行。 外资银行也提供了一点协助”《每日经济信息》中说。

中介:中小银行

[作为中介，我们不能只掌握一家银行的资源。 而且，我也不会多次只在一家银行做。 因此，根据政策的变化，我们也将发生变化，”王先生说。 “当然，银行贷款业务和业务员的诱惑确实有关。 再次发生雇佣兵事件

另一家中介企业的李某业务员说:“我们和渣打银行的合作很多，返佣还在。 建设银行最初关闭了。 大银行现在很难贷款了。 我认为12月之前审查贷款会更晚。 ”。

银行:民生、招商为商贷

民生银行的一位经理表示:“现在各银行都在看明年的住房贷款政策。 ”。 收紧住房贷款后继续维持7折优惠利率，将直接影响银行放贷战略和中介关系的调整。 “在二手房贷款政策走势不明朗的前提下，民生银行开始转向商业贷款业务，明年将继续增加商业贷款的比例。 ”这位经理指出了大致的趋势，但关于细分化的战略，还需要进一步观察政策的协调。

民生银行的这一转变，从今年10月公布的第三季度报告数据来看，中小企业“商贷通”余额达到321亿元，贷款利率比基准利率上升8%左右。 按照计划目标，民生银行以商贷通为分行业务要点，3年年均增长率为200%，3年后达到2000亿规模。

另一方面，招商银行于今年10月底推出了面向中小企业主、个体工商户的“商业贷款”产品，贷款利率在基准利率的基础上上涨了10%至20%。 该行零售银行部副总经理胡滔在接受记者采访时表示，个人信用不断增长，信用结构处于极不均衡的状态。 胡滔介绍说，1000亿新增个人贷款中，住房贷款等支出类贷款达到80%，比例不足20%的经营类贷款“势头渺茫”。

由于经营类贷款的规模不足20%，招聘零售银行部的高良萌表示:“个人经营类贷款作为个人贷款的子品种，是未来快速发展的重要方向。”

民生银行业务经理也表示，各银行住房贷款等支出类贷款所占比例基本在80%的水平。 这是因为由于商业贷款的收益率高于零售贷款和个人贷款的结构调整，很多银行选择转为商业贷款，防止住房贷款业务中的恶性竞争，不失去银行自身的利益。

行业内的观点

自律条约的执行困难，有可能通过“点回”转入地下

。

不愿透露姓名的股份制银行信贷经理，此前上海各银行也作出了商定的回点承诺，但在随后激烈的竞争中，

自律条约难以执行[ ] 》民生银行上述经理表示，由于各银行的经营模式不同，上海银行同业公会的住房贷款业务自律公约难以落实。

他介绍说，银行评价业绩时，有的以利润为指标，有的以放贷规模为指标。 如果一家银行使用“沃尔玛”这样的“薄利多销”模式，将依然与中介形成紧密的合作关系，“返点”也很难消失。

昨天，深圳某中介结构住房贷款部门的负责人告诉记者，她没有看到银行停止“积分”支付的方法，但停止“积分”已经是“大势所趋”。 她认为，银行办理贷款业务时向中介支付“积分返还”是公开水平，如果银行的所有执行都有利于市场，一旦停止这笔费用，银行领域的事务人员将为中介提供额外的佣金，或进行暗箱操作

需要消除复仇或者加强处罚

“要从根本上消除复仇这样长时间的游戏规则，在一纸公约中还不容易”，王先生说 银行着急找贷款时，也一样用脑子。 他们会主动告诉顾客在申请贷款时如何“造假”。 例如，将已婚定为离婚很容易，”国王先明确了这一点。

他说，即使公约有明确的约定，也不容易排除日后将公开的返佣转为“地下”，以其他名义或渠道收购中间人或个人，从而使监管更加困难。

在王先生看来，只有加大惩罚力度，使一旦发生违规造成的损失远远超过好处，才能起到真正的警告作用。 他说:“在法制不健全的情况下，会产生各种各样的投机。” “对房地产中介来说，如果没有过去习性的‘佣金’，可能会突然‘低落’，但中介的经营主体还是房屋租赁买卖，而住房贷款不在其经营范围内，所以除非大家都确定了，否则不久就会适应

记者调查

银行、不动产公司之间的“公开秘密”

“想贷款买房。 ’记者作为购房人来到民生银行北京金融街分行时，该银行一位业务经理热情地进行了答疑。

“你们也在和中介合作，对吧？ 需要付一定的佣金吗？ ”记者问。 “不需要中介哦。” 直接贷款给你就行了，而且省去中介费。 ’这位经理说银行早就开始办理房贷直通业务了。

“房贷直通业务在房贷业务中占多少比例？ ”

「50%以上”

“如果绕过中介，银行是不是会失去很多业务？ 银行通常给中介退多少钱？ ”这位经理说:“回去的时候不能拿到办公桌上去谈。 ”。 他说如果中介带顾客来的话，会支付一定的佣金，但是银行没有和中介签订合作协议，没有对中介的依赖。

“有时中介从顾客那里拿来。 例如，如果买家从中介那里买房，中介就会参与贷款。 在这种情况下，不会向中介支付退款费。 ’这位经理做了介绍。

“你为什么放弃了和中介的合作？ ”

“在当前的低利率面前，点回增加了银行的放贷价格。 ’这位经理确实说。

在银行和中介的合作中，回款大多占贷款总额的0.5 %~1 %，在恶性竞争的情况下，一些银行会以1.8%的比例获得中介手中的资源。 (/br/) )/br/) )“现在正在执行7折的利率，但是如果向中介支付佣金的话，银行的坏账价格太高，几乎无法盈利。 ”这位经理表示，在民生银行的住房贷款业务中，与中介合作的业务已经控制在50%以下。 中信银行也将出现与

相同的战略。 中信银行向记者表示，在二手房贷款业务中，今年6月与房地产企业合作推出的“二手房买卖直通车”业务，可为用户省去约5%的各种中介费用，还可为用户提供房源新闻登记查询、看房、交易指导、更名协助。

在利率低、利润少的情况下，通过“点回”获取业务的模式在银行眼中逐渐成为鸡肋。

信息再生

深圳市国内银行同业公会(以下简称银行公会)张南昌秘书长日前抵制向房地产中介机构支付“返点”[ / 报道称，在深圳开业的24家国内银行共同签订《深圳市国内银行领域住房贷款业务自律公约》，“在办理二手房贷款业务过程中，不向房地产中介及其代理机构和个人以任何形式支付佣金获取业务来源”。 该条约自10月1日起生效。 显然，自律公约的目的是营造公平的竞争环境，共同维护深圳的金融秩序，促进住房贷款业务平稳快速发展。

“这是银行提交的。 张南昌说:“2007年，关于这个问题，深圳各银行提出要规范市场。” 当时的“返点”为贷款总额的千分之一到千分之三，集中在二手房交易上。 当时，银行协会调查后认识到，二手房市场确实存在恶性竞争，最终影响银行安全问题。

今年以来，深圳楼市上涨，楼价达到2007年期的高峰水平。 各银行住房贷款业务的竞争日趋激烈。 据了解，2、3季度的“回归点”将达到千分之5~千分之8。 有消息称，房贷市场上相对弱势的外资银行给予房地产中介机构的“返点”在深圳达到了1，000分之1，相当惊人。

银行向房地产中介机构支付“积分”是业内公开的秘密，可以说是行业内的潜规则。 张南昌告诉记者，支付“返点”的行为不仅存在于深圳，还存在于全国其他地区。

值得注意的是，与上海市银行的联合行动相比，北京方面特别“安静”，银行表示，没有出现上海那样的联合抵制“返点”行为。

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