“华侨城计划轻资产扩张 年内将新开2～3家欢乐谷”

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经过记者白亚静从深圳出发

由于资本市场融资受阻，执行多年“旅游+房地产”业务战略的华侨城( 000069，sz )发展迅速。 但这种情况今年将有所改善，新业务、内外竞争对手、融资渠道开通等因素将使年成为华侨城高速发展的一年。

上个月，华侨城提出80亿元定增方案后，通过投资者活动加快欢乐谷布局，表示年内将落地2~3家。 但是，要加快速度，光增加是不够的，还需要加强资产证券化、轻资产等一系列现金流的操作。

股权融资渠道打开

在投资80亿元加息后不久，4月华侨城在投资者活动中提出加快欢乐谷布局。 欢乐谷是其旗下的主题公园项目之一，从1998年到现在的17年间，只在深圳、北京、成都、天津、上海等7个城市落地。 最近，华侨城宣布，目标是在今年内实现2~3个新项目。

突然加快布局步伐的理由之一是股票融资渠道被打开了。

年初，时任华侨城董事长的任克雷在年报致辞中表示，由于资本市场融资受阻，失去了配合股本扩大和增长的机会，只能依靠自身的快速发展开发重资产、缓回报的旅游综合项目。 这使得华侨城债务比率过大，扩张速度一度放慢。

今年1月16日，证券监督管理委员会调整了上市公司再融资、并购重组等房地产业务监管政策，至此，上市房企展开了新一轮的增发浪潮，华侨城就是其中之一。

但是，目前看来，股权融资只是第一步。 仅仅80亿元的增收，就无法支撑华侨城的扩大。 以年福州项目为例，当时华侨城表示总投资额在100亿元以上。 此外，通过增资获得的80亿资金中相当大的一部分将用于收购华侨城集团的项目企业股份(提高对核心控股公司的掌控力)和偿还债务)财务结构的改善)。

另外，华侨城的毛利率很高，但重资产的本质决定了造血能力。 根据华泰证券的拆解，华侨城主题公园开发到稳定盈利阶段，然后房地产项目开发到可以销售，开发周期约为6~7年。

因此，南京、南昌、桂林等正在寻找投资机会的华侨城，必须尽快找到资金。

李天投资有限企业投资总监叶飞表示，由于增发考核程序长于时间，短期内华侨城在二级市场再次增长的可能性不大，在处理资金诉求方面，未来有可能学习招商房地产与招商银行的合作方式，加大银行授信。

规模和现金流量的合并方法

多年未购买土地后，华侨城净负债率从年的125%下降到年的53.81%。 然而，在国家层面释放出众多旅游利益政策，文旅主题素材再度火热之后，这一构想显然无法持续。

第一，很多国内住宅企业进入主题公园。 年，万达董事长王健林主张，中国房地产快速发展20多年，长期无法产生稳定的现金流，因此有必要向文化旅游转型，随后该公司推出万达茂等产品。 二是迪士尼、全球资源等项目经过漫长的谈判，相继在国内落地。

去年，华侨城全年总口径游客接待量突破3000万人，跻身世界景区集团第四位，但以世界第一大主题公园迪士尼接待量与收入的关系为例，华侨城的表现尚需改善。 去年，迪士尼在全球11个主题公园贡献了约三分之一的企业收益。 这背后最重要的因素是游客人数的支撑。 年，据相关领域统计，当时迪士尼吸引了1亿3000万人次。

竞争对手呈几何级增长，意味着为了兼顾规模和现金流，华侨城必须被突破。

叶飞说:“以前流传下来的行业扩大中也有天鹅。 ”。 年6月，华侨城上马智惠旅游EC平台宣布，将根据3000万游客数量进行o2o。

华侨城方面也在尝试天津欢乐谷那样轻的资产运营，只出口管理，赚取管理费用。

另外，年将三地欢乐谷的门票打包成证券资产，募集18亿元后，在过去两年中，华侨城没有进一步的资产证券化动向。 但这家企业表示，未来可能会有越来越多的尝试。