“周期长毛利高 私募基金看好棚改蛋糕”

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去年，李克强总理提出，加快推进棚户区改革，必须吸引资金保障这一“牛鼻”，使政策扶持与市场机制有效结合。 今年，在棚改规模不断增加、资金压力不断加大的情况下，除了开发金融的“供血”，如何保证棚改任务的资金需求？ 社会资金如何参与棚改项目？ 住宅企业如何拓宽融资渠道，降低资金价格是备受关注的问题。

对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，从典型的辽宁模式看，社会资金和房企市场化运营获得的资金在房改过程中发挥绝对特征，社会资本参与房改改变债权和股权的方式，除了银行贷款和债券外，还有自有资金、信托、资金管理、 拥有房地产私募基金等其他资金渠道，这些渠道已经非常成熟、安全、可靠的运营和盈利模式，年

辽宁省模式非政府资金

超过六成

在社会资金参与棚户区改革的过程中，全国各地区逐渐形成了一点典型的改造、融资模式，从整体上看，有辽宁模式、徐州模式、枣庄模式和西安模式4种，其中辽宁省“政府+市场+社会”的融资模式最为典型。

2005~年间，辽宁省各方面资金总额达到732.5亿元。 据学者李莉推算，辽宁棚改融资来源中，政府资金约占38.7%，社会资金约占5%，市场资金约占56.3%。 其中，市场资金中，政府通过市场化运营获得的资金为5.6%~11.3%，参与公司通过市场化运营获得的资金为36.3%~46.3%。

“社会资金和房企市场化运营获得的资金对棚户区改革发挥绝对特征，可见民间资本参与棚户区改革已经非常成熟，拥有安全可靠的运营和盈利模式。 》张保国长富汇银行总裁在接受证券时报记者采访时表示，社会资本可以通过参加棚户区改革以债权和股权的方式参与，从前期拆迁到后期开发建设，社会资本都可以发挥相应的作用。

住宅企业棚改项目

毛利最高超过了30%

这两年来，许多大型房企响应政府号召，积极参加棚改。 例如万科在深圳和南昌有棚改项目，今年还计划参加北京的棚改项目。 保利在海口、广西、济南有棚改项目； 恒大在成都、吉林、安徽有棚改项目； 绿地每年在海口的两个棚子里项目总投资额600亿元。

远洋房地产总裁李明在接受记者采访时表示，关注包括一线中心城市城市中心地带在内的城市更新是未来房地产的一个主题，国家鼓励棚户区改造，加快城市更新对房地产企业来说是寻找新的快速发展机会和新的快速发展资源的重要。 “国家这次将危险的住宅改造纳入了小屋，实际上带来了很大的政策。 相当于国家小屋的政策齐全，有支持政策，有土地，剩下的就是资金问题。 ”他说。

李明说，远洋地产在北京的几个棚改项目是自筹资金进行的，在武汉、深圳的类似项目进展比北京快。

“我们在深圳的旧城改造项目中，越来越多的与当地有旧改造经验的公司合作。 在他们得到土地之后，我们将作为股票进入开发。 他们越来越负责前端，我们越来越负责后端，通常以我们的控股公司为中心。 ’远洋地产经营管理中心总经理丁晖在接受记者采访时说。

丁晖表示，由于上市公司对资产周转率有要求，大量资金一级开发后，资金周转缓慢，即使同样投100亿元，3年也不一定会赚钱。 另一方面，当地公司不一定是上市公司，对资产周转率的要求不高。 他们中有当地村长和村委会，自己有钱也有股份，土地是村民的工厂、出租房，看他们将来能赚钱，有能力也有动力。

丁晖表示，与在二级市场获得的土地项目不同，棚改项目具有周期相对较长、价格相对无法控制、毛利率高的优点。 同年在深圳取得的两块土地，一块已经销售到第三期，另一块至今没有实质性启动。 “前者毛利率在30%以上，后者收益明显较好。 ”他说。

李明坦言，旧项目周期长，但毛利率高。 因为土地价格低，否则周期长毛利率低，没人做。 “我们的旧改革项目集中在一线城市，即使其周期再长一点，预计未来的盈利水平也会超出我们现在的预期。 ’他说，此外，国家还对棚改项目提供了政策性支持。 开发公司通常做项目自有资金占35%，做棚改项目只需要20%自有资金。 是为了减轻公司的压力。

“房企参与小棚改建设的净利润率可以达到8%~15%，有时毛利率可以达到30%左右。 ”张保国说。

改变棚改基金帮助公司降价

棚改项目由于投入资金多、项目周期长的优点，在大规模改造推进中，如何有效融资成为房企的挑战之一。

张保国表示，以城中村小屋为例，典型模式为:政府与房地产商签订协议，政府将城中村项目以“面料”的形式交给房产商，房产商从“面料”转变为“熟地”后，政府以招商引资的形式转让。 在这种改造模式下，一方面房地产商的资本沉淀过大，“面料”向“熟地”的转换价格完全由房地产商承担，财务价格的上涨一方面损害了项目的盈利能力，另一方面由于土地价格的暴涨，房地产商在资金方面的改造压力急剧升高。

“除银行贷款和债券外，房企开发棚改项目还有房企自有资金、信托、资金管理、房地产私募基金等其他资金来源。 ”张保国表示，长富汇银行与房企主要有股权、债权等合作方式，参与房企从拿地到房屋销售的过程。 满足了社会对投资工具多元化的诉求，公司融资价格也大幅下降。