“是什么阻挡了万科住宅产业化进程”

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◎经记者白垩静出生于深圳

像造车一样盖房子，不是梦。 但是，住宅产业化并不是简单的“积木”，而是建立统一的模块，通过流水线批量生产通用零部件，进行标准化设计，最后将各种零部件拿到工地进行组装。

生产方法的转变无疑是以大幅缩短建设工期、提高质量、高周转为运营模式的房企的福音。 但是，目前所有领域的住宅产业化发展缓慢。

这种状态随楼市进入下行空之间而变化。 由于市场质量要求的提高和政府提供的优惠政策，相当数量的住宅企业开始探索住宅产业化。

产业链组合不完善；

万科推进住宅产业化由来已久。 第一个真正意义上的住宅产业化项目——上海浦东万科新里程，2007年已经开工。 但是万科的产业化很慢。 截至2007年，累计实施住宅产业化技术的建筑面积700多万平方米。 每年有1800万平方米以上的万科销售面积。

万科作为先行者面临的问题，其实是整个领域处于培养期的缩影。

万科建筑研究中心高级专业经理杨飞向《每日经济信息》记者表示，没有全面推进，很大程度上与部分地方构件工厂资源短缺有关，并不是所有地方都适合上马住宅产业化项目。

去年在万科东莞住宅产业化研究基地看到，所谓预制构件在生产现场内将钢筋纳入标准形状模具，浇注混凝土，直接生成柱子、楼梯、地板、墙面等，产品种类广泛，还包括花坛、石凳等园林配景。

深圳市建筑科学研究院副院长刘俊跃表示，住宅产业化发展缓慢的首要原因是产业链不完善。

记者了解到，国内构件厂技术、生产能力水平参差不齐，规模较大者，如北京建工旗下的构件厂，技术在领域内处于上游，但多受到高效益政府的建设工程，规模较小者无法满足房企的诉求。

为什么要推高建设价格

黄金时代领域利润丰厚，市场对卖方有利，因此许多开发商宣传住宅产业化的意愿不高。

宜居中国的住宅产业化和绿色快速发展联盟副秘书长于维伟表示，市场过渡到白银时代后，由于对建筑、人工价格以及市场质量的关注，住宅企业开始聚焦于住宅产业化。

住宅产业化的本质之一是降低价值成本，加快资产周转率，但由于产业链不完整、生产规模小、标准混乱，初期住宅企业的建设价格没有如期下降，反而上升了。

在万科2007年的上海项目中，王石表示，土建价格比原有基础增加40%，规模达到10万平方米后，这个数字将从40%下降到25%。

即使在8年后的今天，住宅产业化的建设价格也比以前流传下来的建设方法要高一些。 记者了解到，预制构件多为自主报价，由于技术、管理的不同，价格各不相同，这些零部件量大，因此对建设价格有影响力。

日本住宅产业化的组装比例平均为65%，这个数字太低了，对住宅企业来说不合算。

万科公布的一系列新闻显示，从pc外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙，其装配零部件逐渐增加。 但是，目前其装配比例明显提高，没有数据表明，许多项目使用工业化生产方法只存在质量提高、渗漏处理等问题。

建筑工业化的基础是设计的标准化，设计标准化的基础是模块化、模块化。 万科广深地区总部副总建筑师在推进住宅产业化时表示。

于维伟表示，价格高的原因之一是目前标准不统一，没有国标、行标，各种户型尺寸不同，导致模板数量大幅上升。

另外，预制装配式的生产特点还会影响住宅企业的生命之根——现金流。 另一方面，使用预制装配式后，整体工期缩短，但工期对主体结构的影响非常小，房企无法大幅缩短从拍摄地到预售的时间，退费速度没有明显加快。 另一方面，由于预制构件是事先制作好的，住房企业的支付时间反而会提前。

这种情况在深圳可能发生了变化。 去年11月，深圳市政府宣布，从今年开始，产业化住宅可以从主体建设提前到2/3，建设到1/3。

试验项目价格很高，所以必须依靠以前传下来的项目来做薄。 但是，公司首要的一定是股东的利益。 许多业内人士多次呼吁政府增加住房产业化补贴。

去年，深圳市政府提出，对自愿实施产业化办法建设的公司，奖励3%的建筑面积。 北京、上海、合肥、沈阳等地也制定了各种优惠政策。