“房企毛利率下滑：拿什么拯救股东回报率”

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◎经记者白垩静出生于深圳

这几年，房地产领域的销售毛利率持续下降。 去年市场供求关系发生变化后，住宅企业的周转速度也有所下降。 举债不断扩大，从国内市场合并进入海外，从住宅市场向多元化迅速发展？ 还是降低杠杆比率，在去库存的压力变高的情况下防止风险？ 这是摆在许多房企面前的困境。

在各种问题的背后，有如何保证房企股东们的净资产收益率。

毛利率再次下降

又到年报季了。 根据公布的上市房企年报，全年房地产领域平均毛利率进一步缩小。 根据花顺ifind数据，截至3月18日，公布财务数据的27家房企中，有17家毛利率下降。 如果将剩下的10家非主要业务排除在外，毛利率水平将进一步下降。

其中，保利地产( 600048，sh )的销售毛利率每年下降，从年的37.2%降至年的32.03%。 年毛利率下降时，保利地产方面表示，随着新土地平均楼价下降和一二线城市房价上涨空之间的放开，年毛利率将有所改善。 但是，这个预想并不如意。

今年，保利地产方面除了公开表示以“加杠杆消除库存”为目标外，还表示将缩小非一线城市的据点以规避投资风险。

招商房地产( 000024，sz )降幅更为明显，从52.39% (年)降至37.33% )年)。 对此，招商房地产方面解释说，全年高毛利地区(珠江三角洲、环渤海)的产品占有率减少，低毛利地区)三四线城市)的产品结算规模扩大是首要原因之一。 而且，企业的年毛利率预计将与年持平，如果市场不理想，毛利率将进一步下降。

尽管下跌明显，招商房地产毛利率仍以37.33%居行业领先地位。 前两家公司毛利率的下跌趋势是全领域利润空之间缩小的缩影。

招商房地产记者董秘刘宁对《每日经济信息》记者表示，招商房地产毛利率的下降与全领域无关，近年来土地、人工价格的上涨速度远远高于房价。

去年，深圳唯一的纯住宅用地以每平方米2.5万元的楼底值成交，而同宗土地周边二手房价格却在每平方米3万元以下。

杆难以选择

另一方面，在市场降温的情况下，许多公司选择降低杠杆效应来防范风险。

以碧桂园( 02007，hk )为例，除了去年加强现金管理，将净负债率从67.3% (年)降至59.7% )年)外，还通过融资工具将加权平均借贷价格从8.54% )年)降至8.16% )年。

粤海证券投资银行董事黄立冲表示，高周转模式的关键是以持续上升的溢价覆盖财务价格，周转期越短利润越丰厚。

刘宁认为，市场处于激进状态时，需要加大杠杆作用，房企评估后市风险较大时，应予以降低。 在这一想法上，人们常常认为，近期选择降低杠杆比率的房企，后市的风险将会上升。

另一方面，住宅企业的扩张速度和成长性与负债水平密切相关。 领域介于下行空之间，但更难的是融资渠道不畅的中小住宅企业。

房地产招商净负债率一直处于领域低位，年上升至33.3% (同期保利为74.51% )。 2009年，当许多房企仍处于高速扩张期时，招商房地产还出现了-6.0%的净负债率。 许多业内人士认为，除深圳不利用丰富的资源，不大力深耕深圳市场外，招商房地产与万科拉开差距的另一个原因是年前后扩张缓慢。

刘宁表示，未来一年内将有很多并购机会，关键时刻吸引房地产的杠杆可以适当扩大，但需要慎重面对。 在去年经营性现金流全年减少约70亿元后，招商房地产将今年合同销售额的增长目标定在15%以上。

但是，与华南地区相同的碧桂园，在降低净负债率后，设定为5%以上的增长目标。

黄立冲表示，虽然小房企业的事故概率增大了，但这未必是大房企业最后的扩张机会。

以今年超越万科的绿地为例，帮助弯道超车的剑不是扩大国内市场，而是开拓海外市场。

提高毛利率不能依赖于涨价

除发表年报外，保利地产还公布了百亿元的定向增发计划。 根据该计划，将募集约100亿元资金，用于“南京保利中央公园”、“珠海保利国际广场”等11个房地产项目。

其财务数据显示，这些项目的净销售利率从7.9%到19.1%，投资转化率从9.5%到28.3%。 据《每日经济信息》记者估算，保利地产平均净利率为12.3%，投资转化率为16.2%。 但是，保利不动产的净资产收益率从年初开始就没有低于过20%。

其中，投资转化率最高的是佛山保利西雅图，土地价格约占总投资的21%。 收益率最低的是天津保利罗兰公馆，土地价格约占36%。

从数据可以看出，土地价格仍占大头，直接影响着最终的投资转化率和净利率的销售。

目前，不同房企之间的土地获取战略已经分化。 去年上半年，万科总裁郁亮表示，与房地产市场相比，土地市场调整滞后，在地价未得到充分调整前，万科谨慎拿地，去年只新增39块，地租约273亿元，只占其2千多亿元销售金额的一成。

招商房地产相反，去年进行了大量土地储备，土地投资额累计334亿元，占当年销售额的65%。

在国内住房市场接近天花板的情况下，包括经济学家陈淮在内的许多专家对记者说房价将结束单边上涨的态势。 这一方面意味着，在提高毛利率方面，房企依赖房价走势，多次不是出于合伙人制度碧桂园或这种考虑，而是从价格管理方面寻找最重要的方法，另一方面，房企原有的高周转模式，

面临更大的风险。

据业内人士称，高周

改变模式本身并没有错。 未来还在

就是走“短平快”路线。

但是，高额的杠杆作用扩大了

不可能。