“中国制造2025点燃“毛大庆们”的创业梦”

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◎每次经过记者王杰从北京出发

李克强总理在政府的实务报告中提出，制造业是我们的特色产业。 实施“中国制造2025”，将反复驱动、智能转换、加强基础、绿色快速发展，加快从制造大国向制造强国的转变。 “中国制造2025”点燃了近年来不断高涨的产业地产。 3月8日，万科高级副总裁毛大庆宣布辞职，成立中国版“创业办公室社区”( we work )。

首都经济贸易大学城市学院土地资源与房地产管理学部长赵秀池在接受《每日经济信息》记者采访时表示，产业地产是新型城市化快速发展的原动力，宜居性是未来新型城市化快速发展的方向。

房地产的三个利润点

说起地产，很多人都会想到华夏的幸福。 根据规划，华夏幸福将以遍布各地的产业新城为载体，以产业促进和服务为核心，构建开放的平台生态系统，快速发展模式从“园区+房地产”向以公司服务为核心的平台生态系统转变。 “我想住宅产业的高峰期已经过去了。 但是，产业地产还将大幅增长空之间”绿地集团的张玉良会长说。

根据绿地公布的数据，去年2408亿元的销售额中，住宅只占46%，剩下的54%来自商业产品，增幅达到90%以上。 绿地表示，这些商业产品不是以前流传下来的意义上的商业不动产，而是产业不动产。 张玉良表示，绿地将与平安、阿里共同推出新型金融产品，服务产业房地产资产证券化。

不仅是绿地，万科、云南城投等多家公司也开始关注产业房地产。 万科集团董事会秘书谭华杰介绍说，万科将围绕以物流房地产、创业产业园、运动为主题的度假项目三个方向快速发展非居住业务。

赵秀池认为，产业地产有盈利点，关键是要牢牢以制造业及其所需的服务为中心，建立产业一体化平台。 开发商作为产业地产的经营者，一方面要为制造业提供厂房等生产场所，更重要的是要做好产业运营服务，整合上下游产业链建设、软硬件环境建设、融资平台、资产证券化服务等各方面的资源

中投顾问研究总教练郭凡礼表示，产业地产有三大盈利模式。 一是土地开发增值，产业地产土地收购价格低，涨幅介于空之间； 二、办公室出租或出售； 三、后期的管理运营，这是产业房地产与常规住宅房地产差距最明显的地方，与常规房地产开发相比，产业房地产的盈利期更长，如果运营得好，利润空之间会大于住宅房地产。

深圳市房地产研究中心的李宇嘉认为，产业房地产投资回收期长，为了缓解资金链，不要散装抛售，产业房地产必须引入金融支持与进入公司对接。

金融服务有重要的功能

张玉良曾介绍说，绿地将来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务，以提高这些物业的收益率，实现相对较高的市场收益。 他预计未来绿地“房地产宝”将实现8%左右的收益，房地产金融业将成为绿地新的增长点。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，产业房地产要引入资产证券化模式，首先需要具备产业研究人才和队伍，这明显超出了房地产开发的要求。 他还警告说，产业房地产本身的盈利机制不稳定，受产业快速发展影响的因素很大，如果将这类资产打包，相应的风险可能会逐渐增大。

有人指出，地产的快速发展受到整个宏观经济周期的影响。 随着2009年宏观经济持续上升，包括制造业在内的各种产业诉求扩大，开工量将面临上升的态势。 事实上，制造业升级的过程，特别是对拥有物流基础设施的产业用地来说，将会加大对高质量地块的争夺。

新兴产业创业创新成果的转化，是产业房地产的最后一公里，产业房地产投资也要做好这项公共服务。 据毛大庆介绍，制作中国版we work，致力于产业投资孵化。 不仅要得到一定的租金，更重要的是将最聪明的创业者和创业项目放在一起，然后通过入股和天使投资的方法获得越来越多的利益。 所以毛大庆说，未来的自己是“天使投资者”。

严跃进表示，未来创业型公司需要具备金融功能、产业用地少的模式。 这种模式要推行前期，还是需要地方政府补贴，并且应从全国化范围推进，建立各节点性质的产业房地产基地，方便公司异地办公和研发的诉求。

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产业不动产

将产业结构向中高端发展。 制造业是我们的特色产业。 实施“中国制造2025”，将反复驱动、智能转换、加强基础、绿色快速发展，加快从制造大国向制造强国的转变。 采取财政贴息、加速折旧等措施，推进以前流传下来的产业技术改造。 积累压力，消除过剩产能，帮助公司兼并重组，在市场竞争中优胜劣势。 促进工业化与新闻化的深度融合，开发利用互联网化、数字化、智能化等技术，着力于一点关键行业的率先攻击、突破。