“户籍制度改革来了 那些中小城市更有机会”

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◎经过实习记者林东岳从上海出发

在今年的政府工作报告中，李克强总理“抓紧实施户籍制度改革，落实户籍转移缓解政策”、“制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化”、“控制超大城市生活人口规模”等发言受到开发商关注

如果按照城市群规划实现基础设施和公共服务同城化，未来越来越多的一线城市购房者有可能去中小城市购买运营商。 就像河北燕郊、江苏昆山、浙江嘉兴分流北京或中国外来人口一样。 “但是，短期内要改变人口集中流入一线城市的状况是非常困难的，户籍制度改革不能轻易一蹴而就。 ”中国房地产业协会研究中心总监回建强坦率地说，中小城市短期内无法筹集大量资源，因此很难与大城市进行比较。 因为培育这个三四线城市的购房诉求还需要一点时间。

布景也必须跟进

李克强总理在政府工作报告中表示，“要完全制定本市标准，开展特大镇扩权增能试点，控制超大城市生活人口规模，提高地级市、县城、中心镇产业和人口承载能力，便利农民就近城市化。”

城市规划水平的提高，决定了未来人口的流向，这也将极大地影响未来楼市的快速发展方向。

我国现行的户籍制度附带着许多优点，与社会保障、公共服务等密切相关，因此，不同地区、不同省份存在很大差异。 由于住房和户口之间有着密切的联系，伴随着房地产快速发展的各种社会问题日益增加。 随着户籍制度改革的推进，如果中小城市享受与大城市同等的公共服务，三四线城市的房地产市场将充满巨大的诉求。

但是，目前的户籍制度改革还没有在我国大规模宣传，只在部分地区的部分城市试点，从目前的市场状况来看，中小城市仍然很难盈利。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，目前中小城市购房的诉求主要来自两个方面。 一个是无法承受大城市房价的人选择回乡的运营商。 另一方面是孩子的教育诉求和老人的养老诉求。 但是，要想通过这两个因素引出中小城市的购房诉求，现在看来难度很大。 “户籍制度改革可以加快人口引进，但如果就业、医疗、教育等配套诉求不及时跟进，单纯中小城市开放落户限制的影响非常有限。 ”

欧阳捷表示，仅靠户籍制度改革并不能真正推动中小城市的快速发展，只有社会福利政策、产业支持、学校和医院等基础设施齐全，才能帮助中小城市留住人，将潜在诉求变为真实诉求。 三线城市的未来在增长空之间，但目前的库存规模仍然太大，好消息只能起到促进去化的作用，对开发商来说短期内没有太多机会。

必须与大城市相邻

政府工作报告还提到了制定和实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。 “社会保障同城化”是城市群建设的重要副本之一，目前正在实现许多社会保障同城化或努力推进同城化。

事实上，“同城化”已经频繁报道，“京津冀一体化”已经是当下的热门词汇。 北部湾经济区南宁、北海、钦州、防城港4个城市去年已经实现了同城化，但推进或酝酿同城化的有厦泉、宁镇扬、成德棉、长株潭、武汉城市圈等多个地区的经济区块。

从这些样本来看，“同城化”通常由一个中心城市和多个节点城市组成。 这意味着大城市周边的中小城市有比较多的机会。 由于率先改善的交通设施和产业基础，对外来人口的吸引力增强，房价会比地区中心城市相对便宜，这些中小城市可以直接获得来自大城市的“溢出效应”。

以毗邻上海的浙江嘉兴为例，从2008年开始，上海的医疗保险就可以直接在嘉兴采用，因此受到包括当地养老地产等在内的房地产项目销售的带动。

综合嘉兴市统计调查大队和嘉兴房地产超市的网络数据，2009年嘉兴普通住宅成交套数超过2万套，年复一年。 年嘉兴楼市受被称为“史上最严格政策”的影响下跌，成交套数为9275套，但随后3年再度上涨，分别达到14521套、17305套、15065套。 另外，嘉兴常住人口也从2009年的431.2万人增加到了去年的455.8万人，城市居民人均居住面积5年间增加了约10%。

嘉兴楼市的销售数据与中国楼市的整体走势相近，但平稳的人口增长和较快的去化速度，说明了一线城市周边中小城市的吸引力。

恒大嘉兴项目的一位内部人士告诉《每日经济信息》记者，“恒大绿洲”自去年1月交房以来，蜕变率已超过90%，其中确实有不少人从上海购买。 江苏昆山因地铁可以直达上海而成为众多买家的选择。

中南建设此前在湖北潜江、辽宁营口等中小城市的去化情况不佳，有内部人士告诉记者，经过战术调整，企业重点集中在苏州、南京等节点城市，是因为这取得了较好的业绩。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东认为，虽然常规三四线城市目前机会较少，但紧邻大城市的部分中小城市由于受到越来越多的产业转移和人口引进，表现相对较好。

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户籍制度

抓紧实施户籍制度改革，落实户籍转移缓解政策。 对在城市就业居住但未定居的外国人，以居住证为载体提供相应的基本公共服务，取消居住证取钱。