“北京欲推新房限价令 万柳地王“中枪””

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经过记者王杰从北京出发

北京楼市调控持续升级。

继严格征收“20%税”、加强限购、提高两套住房贷款后，4月10日，北京市住建委主任杨斌还对该市新建楼盘实施限价政策，提供“房价限制、竞价地”地块 “在新盘取得预售资格时应进行报价，不得明显提高其楼盘迄今为止的交易价格，不得明显提高周边同类质量商社的价格。”

昨天( 4月17日)，《每日经济信息》记者发现，这一调控措施给小王项目带来了“面粉比面包贵”的困境，“香喷喷”成为“烫手山芋”。 备受瞩目的万柳地王就是典型的例子。 因为可计算的价格明显高于目前周边过去开放项目的售价，在取得售前许可证时，其定价策略将面临政策限制。

万柳地王的定价很难/

年，北京土地市场最引人注目的事情是万柳地块的出让。

去年7月，北京海淀万柳在面积3.9万平方米的土地上，在央企“集体放弃”、万科全面无卡的情况下，经历了10次线上报价、46次现场竞价、326次回购面积博弈后，终于在民营企业中赫地投资。

中赫地以26亿3000万元的最高价格、40.9%的溢价率、16400平方米的住宅搬迁条件最终获胜。 据业内人士估算，扣除海淀区政府回购面积后，该地块楼价约4.29万元/平方米，创北京单价地王纪录。

当时，拆除显示，考虑到政府购房及各种建设、财务、管理价格，该地块项目价格近6万元，未来开盘价在每平方米8万元以上。

北京首次联合集资建房业内人士当时表示，考虑到凌羲每年10%的资金本息价格和5000元/平方米的房屋建设价格，两年后，万柳地块直接房价将达到33亿元，再考虑到10%的其他价格(税费和管理)，为1平方米

值得注意的是，该地块所在的万柳地区，现在是比较成熟的高级社区，2008年以后，地区内几乎实现了无限期的住宅供给。 周边中介也向《每日经济信息》记者证明，该地区近年来没有新产品。

记者在北京市住建委网站上搜索“万柳”作为项目地址，共发现11张预售许可证。 取得时间为2003年至2008年，近期项目为2008年万柳华府尚园，住宅售价仅为4.4万元/平方米，远远低于万柳地王项目的实际价格。

在海淀区，另两座高端大楼于年取得了预约证。 西山壹号院最高预定售价为60706元/平方米，住宅最高成交均价为47212元/平方米。 “万科如园”住宅的预售价格最高为60536元/平方米，住宅最高成交均价为42264元/平方米。 这两个项目的成交价格都比万柳地王项目的实际价格低。

因此，如果在上述北京新政中实施，万柳地王项目的价格明显高于目前周边过去的开盘项目的预售价格，在取得预售许可证时，定价将面临政策限制，中赫地有可能失去本。

记者致电中赫集团媒体发言人刘峰，试图询问该项目的启动时间、预计售价、建设价格等问题，但未得到回复。

北京的高端项目失去了宠物吗？

在中赫地开发的项目中，豪宅“钓鱼台七号院”最有名。 记者从北京市住建委网站获悉，该项目目前的房屋交易价格超过11万元/平方米。

随着监管政策的不断收紧，万柳地王可能难以复制“钓鱼台七号院”的成功模式。 据相关媒体报道，北京居委会还计划干预目前的房屋价格。 即使开发者将期房切换到现房销售，这个“漏洞”也会堵塞。

上海易居研究院研究员严跃进向《每日经济信息》记者表示，中赫地毫无疑问拥有高端住宅开发实力，但在高价拿地后，面临一系列调控政策，特别是限价政策，将项目推向困境。 即使有很好的价格控制能力，“榨取”项目的利润也不太容易，面临着价格无法保证的不自然问题。 因此，在政策变量下，避免项目出现踉跄的姿态并不容易。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至目前，《国五条》出台一个多月来，北京共预售项目16项，提供住房套数4521套，其中签约住房套数1425套，签约率31.5%(4)。 4月以后，新政中购买资格的验证时间发生了变更，今后的预售项目要反映到合同数据中至少需要10天。

从去年同期的3月到4月15日，进入北京市的期间住宅项目有24个，合计供应住宅数为4863套。 也就是说，新政后，北京的供给项目实际上没有明显减少。

16个预售项目中，所有老项目均较前期预售项目价格明显抑制，成交均价基本稳定。 稳定的首要原因是，预售价格从3月开始明显受到监管。

中原地产市场研究部总监张大伟分析说，北京楼市成交价格不再上涨，是来自限价政策的首要影响。 短期内，可能会抑制供应量，但对市场的影响非常直接。 而且，如果这项政策的执行时间过长，一些项目可能会从资金价格的角度考虑加速预售。 新建住房的诉求依然存在，但可售住房价格明显减少，少数可售住房价格较以前持平，也影响了二手房的价格。

“北京的调控政策最严格，目前北京楼市调控政策压力最大的不是二手房市场，而是新建住宅市场。 ’张大伟表示，监管时间超过2个月，各房企不仅会受到顾客诉求变化的影响，资金压力也会明显增大。 因此，预计在一两个月的市场游戏之后，一些项目很可能会加速预售。 房价目前三个月内零上涨的可能性非常大，可以说北京楼市调控的效果将是全国最明显的。

严格拆除表明，土地高调整容易引起各种关注，在地王现象受压的情况下，地价高容易让市场对财务风险、土地背景、操作透明度、盘踞抛售等产生怀疑。 另外，在国家土地供应倾向保障房和中小户型产品的背景下，地王项目有可能在未来市场“失宠”。