“通州地王项目“3万入市梦”破灭 成交当看周边房价“脸色””

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经记者尚希从北京出发

2009年9月10日，179次激烈竞价，292%溢价率，位于北京市通州区本大街的商业金融、办公项目地块，最终以12.42亿元收入绿城和葛洲堤地产，实现了2009年当时溢价率最高的地王。 在当时的通州，房价一夜之间突破了3万元/平方米。

如今，经过4年的岁月辗转移动，昔日的这个通州地王终于入市了。 但是，该项目(京杭广场) 29800元的预定售价为当年5月26日取得预售许可证的价格红线。 在此之前，无论是来自项目方面还是销售员，都以价格预期为3万以上为目标。 很明显，在限购令的严格管理下，批准的价格低于其预期。 “最重要的是，现在这个项目的价格接近2.8万元，以这个价格销售的话几乎没有利润。 ’这个项目的负责人对《每日经济信息》的记者说。

“对项目来说，越到后来进入市场，利润空之间就越受到压迫。 ”兰德咨询总裁宋延庆说，这个在最风光明媚的时候诞生的地王在这个时候陷入了困境。

预定销售平均价格为29800元/平方米

昨天( 5月28日)，《每日经济信息》记者来到北京市通州区本大街京杭广场项目现场，发现深挖的地基被钢筋覆盖，许多工人正在施工，离项目完成还有一段时间。 “具体的交往是在年末。 ”销售中心的一位销售人员告诉记者，目前还没有具体的售价，但可以确定的是不超过3万元，“计划于6月底、7月初开业。”

从2009年取得土地，到今年3月办公楼部分出售，京杭广场项目经历了漫长的入市周期，“该项目葛洲坝占51%，绿城占49%，以前仅计划就调整了十几稿，因此， 一位与该项目相近的情报官员对《每日经济信息》记者表示，“双方的合作有一定的磨砺期，这也是项目开发周期较长的原因之一。”

根据北京市住建委网站调查，京杭广场5月26日取得预售许可证(此前为3月28日取得的办公楼部分预售许可证)，批准预售的240套住宅，共51138.24平方米，预计售价29800元/元 但是，在3月进入市场的商业部分，预计销售的均价也为29800元/平方米，56套房表示37套成交，成交均价为28562元/平方米，“实际上，目前办公楼部分已经售完。 ’上述项目相关人士告诉记者。

“以前希望3万以上，但现在受到了影响。 作为开发者，也必须响应政府的号召。 ”关于价格低于3万的批复，绿城方面的有关人士表示:“具体建设委员会申请批复的工作由葛洲坝方面进行，因此具体批复的价格不是很清楚。”

面对销售地区内交易价格的压力

在采访中，绿城方面的相关人士也向记者证明，目前这个项目的价格很高，几乎接近销售价格。 “价钱是两万八千美元。 ”该相关人士表示，除了楼宇地价外，项目建设价、财务价和管理运营价也相对较高。

宋延庆告诉记者，按照每年12%的计算，滚动4年后的价格为每平方米2万2千左右。 “至今为止，基础施工后没有马上开工，不包括沉淀的财务价格。 很可能达到两万八千美元。 ”

这个项目的预售价格已经和价格一样。 对此，中原地产市场研究部总监张大伟对记者表示:“预售价格其实不重要，最重要的是看成交价格。 迄今为止，通州许多项目的预计售价超过3万元。 ”

根据建委网站消息，京杭广场项目对面的“北京one”被批准价格为35719元/平方米，但目前成交均价为23087元/平方米。

“北京版《国五条》细则制定后，纯新盘预售价格应参照周边楼盘的实际成交价格。 ”一位解体者向记者指出。

北京市房地产新闻网数据显示，通州区今年4月新建住宅成交均价17555元/平方米，比上个月下跌2.01%，比去年同期上涨27.48%。 根据克比瑞容易监控的通州区单一项目成交数据，平均售价在3万元/平方米以上的几乎都是别墅级产品。

关于项目入市后地区对价格的接受程度，上述绿城相关人士表示:“根据具体的客户积累量，目前尚不清楚。”

对此，拆解相关人士向记者指出，京杭广场入市时，该地区内市场情况与目前相同，以2万8~3万元/平方米的价格入市，销售也将面临一定的压力。