“房贷价钱较高 降准正当其时”

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降低标准和利率都有利于资金敏感性领域。 资金敏感性领域是指领域供求对资金价格变化具有较强弹性的领域，房地产领域和银行领域属于这类领域。 2月4日，央行决定从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行时隔32个月首次下调。

无论2008年央行下调5次，还是每年下调2次，对房地产领域都是利好因素的影响，都是前两次楼市v型反转或触底回升的重要动力，这是事实。 在目前银行存款准备金率达到20%，银行资金来源从过去的低价存款向高价理财资金转移的情况下，高存款准备金率不仅制约了银行可以融资的资金规模，也制约了银行发行低息级融资的意愿。

年二季度以来，央行实施了“定向宽松”和货币政策工具创新，但“三农”、“小型住房贷款”、个人住房贷款等政府扶持贷款类型的积极性不高。 以房贷为例，“930”房贷新政提出房贷最低利率可以达到基准利率的0.7倍，该政策意在支持改善性住房的诉求。 但是，年底，银行个人住房贷款利率下调幅度非常有限，首批住房贷款利率最优惠的为95%，大部分两个住房贷款利率都有上浮的迹象，而且，许多银行“放弃”住房贷款。

年第四季度，房地产市场出现“暖冬”行情，主要城市成交量比上个月上涨20%以上。 主要驱动因素是“1121”降息、公积金新政等金融手段，拉低房贷价格，将三季度积累的刚性住房诉求推向市场。 但是，进入年后，由于捕鼠的原因，货币政策害怕缓解股市的“疯牛病”，除了少量投向公开市场外，央行开始在货币政策上“沉默”，银行资金价格再次开始上涨，年第四季度住房贷款优惠幅度开始缩小。 再加上开发商在年业绩结束后，也逐渐取消了购房优惠。 这些因素共同作用，导致年1月百城房价上涨，这事实上是对购房价格非常敏感的刚需用户入市的一大障碍。

今年1月主要城市楼市成交量下降20%~30%。 1月的pmi创下了时隔两年的低水平，这意味着今年经济工作的主要任务“稳定增长”的压力很大，楼市稳定至关重要。 因此，必须加快待售库存的清理，促使开发商获得新的事业和土地，这是短期内“稳定增长”的杀手锏，也是近期国家各相关部委密集唱衰多楼市的首要原因。

国家鼓励的改善住房诉求对购房价格也很敏感，目前银行对这部分贷款重复利率上升10%左右的贷款政策，制约了这部分诉求的上市节奏。 与刚性诉求不同，改善性诉求的上市速度相对依赖于楼市行情，类似于投资诉求，楼市上涨将加快上市速度。 因此，这次下调也将鼓励此前入市不积极的改善性购买的诉求。

在目前银行融资价格居高不下、银行贷款发放意愿不足、楼市诉求断绝、购房人整体对房贷价格敏感的情况下，此次下跌无疑是必要的，而到来也正是时候。 (作者是深圳市不动产研究中心的研究员)