“徐家汇“地王”胃口大 新鸿基贷款100亿港元填补现金流”

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经记者卢曦从上海出发

年以217亿7000万元独霸上海徐家汇“地王”的新鸿基地产近日宣布，企业与12家国际和香港当地银行签署了100亿港元的5年银团贷款协议。 这笔银团贷款由新鸿基地产(金融服务)有限企业签署，新鸿基地产担保。 贷款包括五成定期贷款和五成循环贷款，年利率为五年，年利率为香港银行同业拆息率加113个百分点。

银行对新鸿基融资做出积极反应，超额认购123亿港币，最终贷款额从50亿港币增加到100亿港币。 银团贷款涉及中国银行、瑞穗银行、法国巴黎银行、花旗银行等。 新鸿基分别从穆迪和标准普尔接受了a1和a+的信用评级。

新鸿基中方对《每日经济信息》记者表示，“相关资金将随着集团在香港业务的快速发展用于日常工作”。

在近13个月内获得了多次巨额融资

新鸿基近年来频繁用各种方法补充现金流。

新鸿基主席兼董事总经理郭炳联表示，新鸿基4月发行的分红认股权证目前已超过100亿港币，预计剩余认股权证也将在未来15个月全面发行，可另外筹集120亿港币，加强集团的流动资金和财务状况。

“新鸿基并不采用高周转模式，他们可以接受的项目盈利周期比时间长，为了按照自己的节奏运营管理，不会太收紧资金链。 ”世邦魏理市世界研究部高级董事谢晨向记者保证，新鸿基一般有比较充裕的资金，不会像内地开发商一样，依靠前期的销售收入资金投入下一期的快速发展。

新鸿基在回答记者提问时强调，新的银团贷款将用于协助香港业务的快速发展。 但是，新鸿基在内地的快速发展也进入了资金大量进出的阶段。

新鸿基集团去年12月在内地贷款49亿元3年银团贷款，去年1月签署140亿港元，5年半银团贷款。

徐家汇地王占有大量资金

年9月，新鸿基以217亿7000万元的总额夺取了上海徐家汇“地王”。 新鸿基随后表示，企业将于明年开工徐家汇中心综合项目，成为上海浦西第一高楼。

上述项目转让时，上海政府文件提出严格要求，包括总建筑面积的60%以上应保留10年以上，剩下的建筑物大致全部出售。 支付所有转让价款后，必须完成投资开发总额的25%以上才能进行股权转让。 投资回报周期非常长，对房企资金实力的考验显而易见。

上海道宾商务咨询首席顾问萧长明指出，新鸿基要想在徐家汇中心采取“独吞”的方法，需要大量的现金担保。 很多资金实力不足的开发商在面临大型项目时，都会寻找合作伙伴，分担资金压力和风险，利用合作伙伴的经验。 但是，新鸿基是独立开发的，肥水不流失。

对记者提出徐家汇项目进展情况，新鸿基方面未作答复。 郭炳联近日签署100亿港币银团贷款合同时表示，“上海地标徐家汇中心项目总面积将达到71万平方米，将进一步加强集团在内地的投资房地产工会。” 徐家汇中心将成为新鸿基的内地旗舰之一。

新鸿基在截至去年6月30日的年报中写道，集团财务谨慎，在支付上海徐家汇中心项目所有地价后，集团净债务项目和股东权益比率处于15.7%的健康水平。 徐家汇中心项目由四个地块组成，分割发展迅速，首先开展位于华山路一号地块的建筑工程。 2号地块包括高质量的商场和办公楼，预计年内开工。

新鸿基此前表示，徐家汇中心前期大部分写字楼将从年开始预售，主要从写字楼销售中预期收益原则可以支持剩余期数建设所需的资金，集团将大部分楼宇保存以供长期投资。 这包括百货商店的部分。

萧长明告诉记者，目前行情不好，开发商很可能会放慢开发步伐，等行情好转后再选择将项目推向市场。 为了延长项目周期，不急于上市，还需要大量的现金保证。

约翰智库解体师张化东告诉记者，新鸿基经常“在不需要贷款的时候贷款”，通过持有大量现金来降低风险。 在徐家汇中心项目中，土地出让金不仅惊人，之后的投资也不容忽视。 随着徐家汇“地王”这样的现金“采血机”进入市场，新鸿基的经营性现金流必然下降。 在这种情况下，新鸿基将不断补充融资性现金流。