““两万”巨头的新命题 千亿房企怎么“轻”起来”

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经记者尚希从北京出发

高和资本董事长苏鑫在最近的复印件中这样写道。 这是最好的时代，也是最坏的时代。 在最好的时代，小米手机刚刚完成总额11亿美元的募股，成立第四年企业估值达到450亿美元，实现了180倍的估值跳跃。在最坏的时代，佳兆业总资产超过1000亿元，庞然大物的佳兆业帝国一夜之间轰轰烈。

这样，规模二字似乎成为了公司快速发展的“枷锁”，特别是作为商业地产的运营商，怎么能让这种沉重的大象起舞，成为了更多房企关注的命题。

“只有通过国际资本才能找到万科商务的未来之路。 我们正在和众多的国际资本讨论未来建立开放的平台。 包括麦格里。 ”万科新晋商业地产负责人丁长峰在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

不约而同地谈变革

无论是万科的“城市配套服务商”，万达加码的“服务业”，郁亮还是王健林，这些跨越千亿门槛的大佬们越来越感受到来自领域天花板的压迫感，急于走上新的道路。

在刚刚结束的万科松花湖度假村开幕式上，郁亮、丁长峰、毛大庆、刘肖集体亮相，该项目被认为是万科转型的代表作。 “万科不仅要盖房子，还要追求与城市的共同成长，让广大业主和群众享受更全面的高质量服务。 》郁亮在当天的活动中表示，休闲设施将成为万科未来业务的重要组成部分。

《每日经济信息》记者介绍，在万科集团年度演讲会上，郁亮提出万科转型，鼓励大家勇敢尝试新业务。 关于“城市配套服务商”的新定位，郁亮细分为住宅房地产、体验房地产、产业房地产。

万科转型在住宅产业之外发生得越来越多，但在差不多同一时期提出转型的万达，打算聚焦轻资产。 和往年一样，王健林在万达年会上做了100分钟左右的演讲。 王健林说，不要把转型看成是集团的事，商业地产本身也要进行全新的转型，同时减轻资产模式。

“建设一个广场，在其旁边安装公寓、办公楼、商店等进行销售，通过不动产销售带来的现金流投资并持有一个广场，这是一种重资产模式。 现在，旺达将旺达广场的设计、建设、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由旺达自己建立，采用旺达广场的企业品牌，但所有投资都要由他人发起，资产归投资方这种轻资产模式。 ”王健林在发言中表示，这种模式的利益是没有房地产销售，靠租金赚取收入，公司的快速发展不受房地产形势、房价高低的影响，从而平摊经济周期，使收入更加稳定。

按照王健林的计划，原定今年开业的26个万达广场已经在建设中，不能改为轻资产模式。 今年开业的万达广场数量不变，但从明年开始每年开业的万达广场在50家以上，到了年，累计开业超过380家，年后万达计划进一步加速发展。

“这几年重资产模型也不能丢。 轻资产模式实行几年后，租金分成收入较为理想，万达今后将围绕轻资产模式。 ’王健林是这么说的。

金融化或出路

一个是以住宅为基础的龙头公司，另一个是在商业地产建立了巨大的帝国，万科和万达的转型之路很相似。 轻资产、金融化是这两千亿巨头不约而同的尝试方向。

丁长峰此前表示，万科走金融化道路，相继进入商业、养老、旅游等行业后，万科已经积累了较大的经营性房地产。 丁长峰表示，万科在上述房地产行业已经沉淀了200多亿元的资金，到达了需要整合的节点。

丁长峰最近在香港出差期间会见了6家公司的投票。 他说，目的是了解如果将来万科商业房地产金融化或上市，从现在开始投票要求万科做什么，万科会怎么做。

“无法处理重资产的收益率。 万科要想在商业地产找到未来的快速发展道路，就必须通过国际资本。 ”丁长峰表示，万科计划在一季度末成立独立的商业房地产企业，6月底完成25个商业中心的资产解决，今年也提出了目标，建立统一的万科商业房地产企业品牌，建立统一的就业标准和体系，分散在各个城市企业，

对住宅企业的商业运营来说，“金融伙伴”似乎越来越重要。 盛资本与协纵国际总裁黄立冲对此表示，“经过近十年的快速发展，一些大型房企规模已经很大，要在这样的基数下持续快速发展，仅靠房地产市场显然是困难的，未来“跨境”的快速发展是不可缺少的。 房地产作为金融领域，房地产公司渗透到金融领域是比较安全合理的方法。

据万达集团轻资产转换信息显示，万达目前已与4家机构签署240亿元26家万达广场投资协议，并与国内外多家投行、保险及基金达成协议。 根据王健林的要求，年万达将切实签订63个轻资产万达广场投资合同。 也就是说，签订年开业的23家公司、年开业的40家轻资产万达广场合同，年内领取现金300亿元。 目标是在3年内将租金占净利润的比重提高50%以上，今后也会逐年上升。

苏鑫对此表示，商业地产作为最“重”的资产类别，开发商和投资者有非常强烈的创新冲动，但至今尚未形成成熟的投资产品和投资生态系统。 金融创新和互联网金融的快速发展为上述问题的处理提供了可能性。

“其实，从国外快速发展的历史来看，以商业房地产为基础资产的reits已经是非常成熟的金融产品，以租金收益率和收益红利为核心，是以前流传下来的普通股投资和债权类投资之间重要的稳健型投资品种。 ”苏鑫表示，国内房地产类投资品种主要包括净股权投资(以股权投资和pe类投资为代表)和纯债权投资)理财和信托等两大类。

“未来商业房地产投资的两种能力决定了谁将成为最大的赢家。 一个是资产运营管理能力，另一个是金融创新能力。 ”苏鑫说。