“地产金融化成都样本：联姻基金搭建合伙人 企业品牌房企提速轻资产化”

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经记者杜兹乐出生于成都

年末，成都昭觉寺附近的百亩地块被南国置业控股的子公司成都泛悦北城地产以13.7亿元的总额一举拿下。 这是南国运营商首次进入成都市场，与探索进军成都的实际控制人、央企巨头电建房地产合作，开启“商业+住宅”业务互补的双轮驱动战术。

拿地当晚，南国置业发布了开发昭觉寺地块的成都泛悦北城地产的股东组成。 《每日经济信息》记者观察到，除“电子建设类”4名股东外，私募机构北京汉富国出资2000万元，占股20%，且时机合适，电子建设房地产以约定的刚性回购20%的股权。

韩国开设成都楼市，不过是在当前楼市告别黄金时代的背景下，房企借钱撬动项目开发的缩影。 年，中粮地产、上实快速发展、南国置业、初置业、保利地产和蓝光地产等多家企业品牌房企正在尝试房地产基金化，从“香港模式”转型为“美国模式”，打开“轻资产”运营的大门，以小的步伐做大、做强。

基金和房企“各取所需”

在昭觉寺地块开发中，项目企业股东北京汉富国开企业背靠国内知名的汉富控股及其合作伙伴国开行。

据《每日经济信息》记者观察，年4月，据报道，国开行计划在未来2~3年向成都投入300亿元棚户区改造项目贷款。

事实上，上述昭觉寺项目是成都实施“北改”项目的热点区域，在成都产业内，该领域被认为未来商业潜力巨大。 基于相对稳定的投资预测和安全边际，房地产私募基金当然不会放过。

在成都泛悦北城地产的股权结构中，南国置业出资4100万元，占股权的41%； 房地产投资额1900万元，占股份的19%； 中水电二局出资1000万元，占股的10%； 中水电五局出资1000万元，占股的10%； 北京汉富国出资2000万元，占股的20%。

南国置业公告称，昭觉寺项目地块质量高，预计项目实施将为企业带来良好效益。 然后，北京汉富国开企业在满足条件的情况下退出，电建房地产按约定价格无条件回购了20%的股权。

事实上，北京汉富国开企业采用“股权+回购”的投资模式，实现溢价退出，获得一定的收益率。

年9月30日，据上实快速发展发布公告，企业收购上海和齐股投资基金合作公司(有限合作)持有开发“海上海”项目成都上实业49.6%的股权，交易对价超过7.2亿元，年5月上述房地产基金出资约2.95亿元

目前房地产整体下跌趋势明显，对普通房地产基金来说，难点无疑是筹资的一环。 但是，据汉富控股官网消息，汉富国开创新提出“政企社资融合新型金融合作模式”，政企社资共同搭建“新型城镇化快速发展投资基金”平台，该基金的优先投资者包括地方银行和保险企业等。

相对于房地产基金，房企获得的经济性不言而喻。 实际快速发展表明，在上述回购公告中，此次并购将给企业带来巨大的经济利益。

值得注意的是，年11月中旬，中粮地产也发布公告，为控制负债率、扩大融资渠道、开发成都攀钢“中粮鸿云”项目，企业拟引进房地产基金沪景时登投资中心， 后者采用“增资扩股+股东贷款”模式出资6.96亿元的项目开发，其中涉及该基金5亿元股东贷款年利率6.96亿元，但该基金退出的制约条件是，项目可售面积的销售率达到90%

房地产基金迎来机会

年5月下旬，汉亚资本与恒银基金携手潜伏在成都集中路演，试图开创成都房地产基金业务投资版图。 韩亚资本人士表示，随着当前楼市进入分化调整期，房地产金融迎来了新的快速发展机遇。 无论是房地产业的转型方向还是投资者的首要投资目的地，房地产金融都受到行业和广大投资者的关注。

“资产的升值收益大于资金价格，公司效率特征不明显，但在资金价格特征明显的情况下，它适合于重资产模式。 当资产上升的收益小于资金价格，公司效率特征非常明显时，它适合于轻资产的战术。 ”国内房地产金融专家杜丽虹这样说道。

事实上，过去房地产市场黄金十年间，房地产商光靠单边土地溢价就赚得很烂，但现在进入了房地产市场的“白银时代”，地价与房价脱节，房地产企业在开发过程中扮演“多面手”的“香港模式”迅速发展，陷入困境，

目前，“美国模式”已成为中国内地房企的学习目标。 该模式不需要房企操纵整个项目过程，在整个房地产投资链中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色，代表着高度细分的专业化分工，最有效、公平的竞争和利益最大化

在谈到国内房地产基金的现状时，全国房地产投资基金联盟创始发起人闲宗成秘书长对《每日经济信息》记者表示:“有什么样的投资者，就有什么样的房地产基金。”

由于目前我国私募基金领域整体投资者发展迅速的不成熟，房地产基金经理为了适应投资者对收益率的要求和融资方的资金配置，资金运营期相对较短，多为“明股实债”，充分发挥基金在投资方应起到的“助力”作用

但是，德信资本董事长陈义枫认为，在当前楼市弱周期下，房地产基金将迎来巨大机遇，未来将帮助强淘汰、推进整合、寻找合作伙伴、共同成长。