“赣州上犹县开发商破产案背后：多个中小房企民间高息融资 土地出让金断崖式下跌”

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每次记者在垚峰赣州拍摄和报道

1月5日，《每日经济信息》独家报道赣州第一家房地产公司倒闭、欠款近20亿元的消息，在赣州房地产界引起巨大反响。

据悉，破产赣州长发置业有限企业(以下简称长发置业)和赣州银信置业有限企业)以下银信置业)分别位于上犹县和寻乌县，两家企业的法定代表人曾长发现受上犹警察控制。 根据当地警方和法院的初步调查和审查，曾长发本人和名下两家房地产企业存在大量民间融资现象。

上犹当地房地产开发商廖家伟(化名)对《每日经济信息》记者表示:“当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。 目前，开发商面临的最大困难是资金问题。 ’目前，全国房地产市场正在深度回调，受长发运营商倒闭的影响，上犹房地产市场可谓萧条，房地产商的土地持有量一落千丈。

根据《每日经济信息》记者在上犹县国土局获得的数据，上犹县每年出让30块土地( 998.85亩)，出让金额14.2亿元。 全年出让30块土地( 2712.21亩)，出让金额6亿元，土地出让单价比去年同期大幅下降。 “年度的统计报告交给了指导者进行审查。 很惨淡，可能连一亿元都没有。 ”。 上犹县国土局的工作人员告诉记者。

项目施工人员全部撤离/

上犹县是一个人口只有30万的小县，无论在人口规模还是经济总量上都在赣州19个县区中排名靠后。 年，上犹县生产总值43.1亿元，居赣州市倒数第二位。

1月8日，《每日经济信息》记者来到位于犹大江大街登龙路的上犹商会大楼现场。 这里紧邻上犹江畔，原本计划进行包括办公楼、酒店、公寓等在内的综合项目。 目前，两大楼的主体已经完成，但天花板没有封闭，现场没有人施工，施工者全部避难。

上犹商会大楼是长发运营商开发的第二座大楼，以前长发在上犹开发一座叫“塞纳河畔”的大楼，但由于容积率超标，被当地建设部门罚款。

“如果不是因为塞纳河畔的容积率超标，就没有上犹商会大楼这个项目。 ”廖家伟告诉记者，长发置业开发塞纳河畔存在违规现象。 为此，当地政府要求长发置业接管上犹商会大楼。 “这是工商联的项目，通过了县政府的议事录。 全部在内部卖给了以下几家公司。 ”

“谁也没想到，曾长发这样做，给民间高息融资，多卖一房，给这些业主带来了巨大的损失。 ”廖家伟惊讶地表示，目前全县乃至赣州的房地产业正受到冲击。 “年的房地产行情本来就不好，各地都有大量的储蓄房，现在有这样的事情，现在谁敢轻易买房？ 开发者积压的房子更多。 ”

为了考证上述说法，记者随后以购买者的身份访问了多个楼盘。

记者在玉龙湾这个楼盘销售中心看到，整个销售中心只有四五名职业顾问，没有人看房。 销售中心内的墙上张贴着销售情况表，售价均为7000元~8000元/平方米。 一位销售人员告诉记者，玉龙湾项目在上面还属于高端楼盘，墙上有精装房的售价，是年刚开始时确定的价格。 “这个价格定高了，所以后来取消了，精装房不做了。 现在是毛坯房，价格是每平方米500美元。 ”

上述销售人员也向记者坦白说，目前的房子确实卖不出去，特别是长发运营商倒闭后，对上犹房地产产生了一定的影响。 目前出售的住宅还有200多户。 根据卖场公布的预售许可证，获得预售许可的住宅有300户左右，开盘1年多，只出售了不到三分之一的住宅。

随后，记者又来到了上犹旅游文化城这个销售中心。 这是一个总面积达30万平方米的旅游综合体项目，销售中心设在当地小酒店的大厅里。 没有人来看房，所以只有销售员懒散地坐在门旁玩手机。

上犹县房管局副局长吴某告诉《每日经济信息》记者，目前上犹县大小开发商有26家。 当记者提出想了解目前上犹县房地产开发数量和保障房的相关数据时，房管局办公室主任秘股副系长李平良表示，采访他们需要得到当地推广部的许可。 记者来到上犹县委的推进部，一位新闻小组长进行了正常的采访，说不需要经由推进部。

当地房屋管理局和推进部都不愿意正面接受媒体采访。 随后，记者通过电话采访了上犹县知事余业伟。 余业伟告诉记者，关于长发运营商破产，其中的借款都是个人和公司的关系，政府只需启动司法程序，不可过多干涉。 据他介绍，上犹房地产市场整体非常健康。 这是个案例，不仅是上犹，其他县的相关金额也在增加，“大部分上犹的房地产商经营都非常好。 ”。

一些中小开发商项目的情况很严峻/

上犹县的房地产市场真的很健康，经营得很好吗？ 《每日经济信息》记者通过实地考察采访发现，当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力和滞销现状，经营不乐观。

“上犹县的房地产开发商大部分是当地公司，外来公司少，以中小规模的开发商为主。 ”文兴路一家房地产公司的负责人告诉记者，除了留着长发的房地产企业破产外，楼盘项目的情况也有些严峻。 “有些楼盘老板就像天麓广场一样，已经对别人指手画脚了。 ”

天麓广场位于上犹县新二中附近，是一个商业、住宅一体化的综合体项目。 上述房地产负责人向记者介绍说，天麓广场是某罗开发商负责的项目，目前资金链跟不上，无法继续下去，正在将股份转让给他人。

在天麓广场现场看到，沿街的商业门店大部分已经销售一空，各种业态正常营业，内部商业地段入口紧锁，尚未营业。

天麓广场销售中心只有两个销售员。 其中一人告诉记者，以前的销售情况她们不知道，现在销售的只有商店，剩下的商店也处于暂停状态。 “原来是罗总负责这个项目，现在由李总接手了。 我们是李总的部下，刚来这个项目。 ”

在天麓广场的项目部，也只有2尊守着现场。 一位看守告诉记者，由于处于交接过程中，项目全部停止。 “我们也联系不上上司。 我们也不太清楚上司处于什么状态。 ”

一位相关人士表示，天麓广场的原开发商是上犹本地人，实力不够强，天麓广场大部分竣工，但在最后关头资金链跟不上，被迫转卖。 “现在接手的李老板也是上犹本地人，以前开发过房地产，但规模不大。 ”

“目前，上犹县的房地产开发商以中小规模为主，几个体合作开发房地产。 ”。 廖家伟告诉记者，除了小部分楼盘可以超过10万平方米以外，大部分楼盘的规模从数千平方米到数万平方米。

实际上，不仅是县，进入赣州市的大型开发商也很少，数百家房地产开发商也以当地中小规模开发商为主。

另外，据记者采访，目前赣州无论是大地产商还是中小型房地产，都面临着巨大的库存压力。 来自浙江省的房地产经纪人告诉记者，目前赣州市的储藏室达到1000万平方米，去库存的压力很大。 “在兴国、瑞金等赣州市稍下方的县市，库存都达到了100万平方米以上。 按年销售20万平方米以上计算，消化库存需要四五年。 ”

赣州市房屋管理局市场监督管理科负责人对记者表示，虽然年数据尚未统计，但外界传出的赣州房屋存量为1000万平方米并不是事实。 “赣州新造住宅每年销售100万~200万平方米之间，现有库存300万平方米。 外界说的数字，可能是对开发商已经拿到的土地进行了统计。 ”

多家开发商依赖民间高息融资/

年，无论是一线城市还是三、四线城市的住宅企业，都受到了价格一起下跌的巨大压力。

根据中国指数研究院公布的最新数据，年12月，全国100个城市(新建)住房平均价格为10542元/平方米，连续8个月下跌，环比下跌0.44%。

“在这个时候，中小企业常常遭受着高库存和资金压力升级的双重困难。 ”江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业没有全国快速发展的能力，往往无法与一线城市的大型住宅企业竞争。 “在持续低迷的市场上，很多小型开发商无法获得足够的现金流。 因为民营房地产公司倒闭已经不是什么新鲜事了。 ”

曾长发的长发置业和银信置业相继倒闭，负债近20亿元。 一位资深房地产官员对记者说，根据长发置业和银信置业两大楼盘的规模，即使一栋房子没有卖掉，也不需要花那么多资金。 “其中大部分债务是向民间借贷的，巨额资金下落不明。 ”

“曾长发通过民间贷款融资不是个案，大部分中小房地产都需要获得民间融资。 ”廖家伟在《每日经济信息》记者中表示，当地中小型房地产公司不受银行欢迎，不容易从银行获得贷款，因此“民间借贷的价格明显高于银行，中小型房企在开业后，如果不能及时消化，价格将会越来越高。”

当地融资的价格通常在月利2点到3点之间。 根据记者收到的长发运营商两笔借款合同，一份合同包含550万元资金，双方约定的利息为2分的另一份合同包含100万元资金，利息为3分，两笔资金均直接转入曾长发个人账户。

“从银行贷款的情况下，财务价格只有10%左右，而从民间贷款的情况下，财务价格占25%~30%之间。 ’赣州市一家房地产企业社长告诉记者，这是因为民间融资的房地产公司的开发价格比银行融资的房地产企业高。 “但是，如果这些房地产开发销售顺利的话，虽然有一定的利润，但是如果成为高库存的话会很危险。 ”

过去，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博在开发锦江公馆大楼时，因民间融资达数十亿美元而崩溃，被债权人纷纷告上法院。 相关人士表示，目前陈康博的资产和债务由赣州市国资委接管。

上犹大的土地黄金断崖式下跌/

赣州长发置业、银信置业相继倒闭，可能只是目前中小开发商的缩影。

近日，中国社科院财经战术研究院、城市和竞争力研究中心联合发布的《住房绿皮书:中国住房快速发展报告(()》预测，一、二线城市房价将持续下降，三、四线城市房价将稳定下降，年下半年迎来回升。 限购政策有望全面退出，今后一半以上的开发商将跳槽、消失。

“房地产领域持续下跌，对依赖土地财政的中小城市的打击很大。 ’江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉认为，这些城市有必要寻找能够接管房地产业的新支柱产业。

据路透社报道，根据德银的报告，中国的财政收入比去年同期只增长了1%，有可能是1981年以来的最低。 这家银行预计地方政府收入将下降2%，为1994年以来首次下跌。 报告显示，占地方政府收入三分之一以上的土地出让金收入将减少20%。

事实上，年内，很多地方的土地出让金有大幅减少的趋势。 《每日经济信息》记者在上犹县国土局获悉，上犹县近三年土地出让金断崖式下跌。 年，全县土地出让998.85亩30件，出让金14.2亿元； 年转让30件2712.41亩，成交价6亿元。 的数据还没有出来，但据一位员工称，年成交不到1亿元。

廖家伟告诉《每日经济信息》记者，据他所知，年内犹大县除建私房购买土地外，没有开发商拥有土地，大部分土地流失拍摄。

接受记者采访的开发商普遍表示不太乐观，但上犹县长余业伟对记者说，当地房地产市场还比较健康，但当地房地产的经济份额在下降。 “随着我们工业和三产服务业的扩大，其在经济中的份额越来越重，房地产市场趋于合理，不像几年前那样火爆，份额略有下降。 这也是地方迅速发展的战术调整。 ”