“从一线城市土地盛宴 看楼市增量市场机会”

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1月7日，两家央企在华润拥有土地、首次设立股权和保险资金“哥哥”平安组成的“巨无霸”联合体，以86.25亿元获得北京丰台一地块，溢价率达22%，成交楼价为每平方米3.8万元。 该地块被称为“三大地王”(面积最大、住宅最高、总额最高)，备受媒体关注。 除去限价商品房和自住型商品房后，该地块的地面起步价至少在5万元/平方米以上。 对此，万科北京地区首席执行官兼北京企业董事长毛大庆表示，从2009年开始，北京楼市普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。 任志强最初也是微博评价说，北京土地市场开大吉，土地楼价五万多似乎是常态，50%以上的溢价是常态。

土地上的大人们经常说“惊人的话”，但地王也是个老话题，单一的地王未必能证明什么问题。 但是，如果联想到年一线城市住宅用地进军金逆市，突破历史，1月5日新年土地“第一个镜头”时，招商、华润、九龙仓、平安组成史上最大的共同体，夺取北京土地市场的“盛况”，我们可能需要未来的比拼。

房地产大佬们“搞这个狂言”，一个重要的根据是，从年7月至今，北京公开的土地中，楼房地价超过2.5万元/平方米的地块有60元以上。 这些高价地块大多尚未进入市场，加上税金、利息等，这些地块的价格比开拍时上涨了近20%。 因此，从2009年第二季度开始进入市场，北京将以每平方米5万元-7万元的价格开设约70个项目，这些项目大多不在奥运会范围内。 也就是说，从今年开始，北京楼市普通商品房的售价将进入每平方米6万元的时代。

笔者整理一下，年来，各大媒体报道的大小地王，80%以上诞生于一线城市，典型的是上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。 而保利、恒大等曾经开辟二三线城市战场的龙头房企，开始回归一线城市。 另外，被认为内地楼市有风险的港资住房企业(新鸿基、九龙仓(、新世界等)也将参加一线城市的土地争夺战，实力雄厚的民间资本也想从中分一杯羹。 相比之下，二三线城市的土地市场却很冷清。 年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%。 但是，年全国300个城市的土地出让金比去年同期下跌了27%，溢价率只有10%左右。 一直以来，二三线城市的土地市场没有一线城市那么火爆，但这样的“冰火两重天”还是第一次。

笔者认为，大型房企对一线城市土地争夺的“白热化”和二三线城市土地市场的“降温”，已经不能单纯用“分化”和“分化加剧”来解释。 从本质上说，这反映了在我国房地产市场整体供需结构已经逆转、供需平衡和供给过剩“neutral”的背景下，房地产市场上涨部分比较有效的市场区域大幅缩小。

年，在压迫性政策相继退出、支援性政策层出不穷的情况下，楼市非但没有像这几年那样“一有刺激”，反而显得萎靡不振。 全国楼市成交规模年下跌10%，一线城市下跌15%，全国新建住房和土地购买分别下跌9%和14.5%。 这表明楼市整体疲于消化库存，开发商缺乏自主补货的意愿。 最新数据显示，全国35个城市新建住宅的消化周期达到16.8个月，但建设项目90%的部分卖不出去，能够处理1.5亿人的居住。