“金科物业的“4.0”思考”

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附近的亲情在金科更温暖

金科附近踏青游

12月12日，在上海举行的“新加坡邻里中心规划与设计研讨会”上，新加坡盛邦国际曾表示，中国社区建设的最大问题是，许多社区仍停留在开发商从商业角度提供商业服务、公共设施和

但是，和在中国大力出售“邻里中心”的新加坡，好像有什么相似的地方。 重庆发的金科股( 000656，sz ) )现在通过社区运营的方法，进一步深耕“邻里文化”，打破以前流传下来的社区“老死不相往来”的弊端，重建新社区的睦邻文化

目前，金科物业管理规模超过5300万平方米，相继承担了跨越北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南等33个城市的128个大型高质量项目，服务业主接近65万人。

12月17日，由中国房地产指数系统、中国房地产动态政策设计研究组、中国房地产服务价格指数系统共同主办的“第11届数字房地产节”在北京举行。 金科房地产获得“西南房地产服务市场占有率第一”的奖项。 这表明金科房地产的服务力度领先全国。

金科股份相关人士表示，这是金科房地产快速发展到第四阶段的核心目标，最初只做物业管理，通过打造“邻里文化”来提升“物业服务”，到了今年提出“理财”，现在变成了“社区运营”

但是，这位相关人士强调，与其他房企赚钱的社区运营不同，金科房地产追求的是社区满意度，带动了房地产行业的可持续快速发展。

房地产4.0时代，金科全面领先

如今，社区房地产不再受到各大企业的关注。 事实上，这似乎是全国房地产市场进入白银十年，住宅房地产的“天花板”效应、商业房地产供需结构性失衡等诸多利好空因素持续不断，使得房企们一时成为了焦虑症。

去年下半年以来，进入社区挖掘商机成为许多房企不二的选择。 围绕社区内商家的流动、费用的流动、新闻的流动等，似乎可以整合大数据资源整合平台。 除了房地产资本外，保险资本、实业资本等也虎视眈眈地瞄准进入社区。

为此，国内某房企大佬曾特别算账。 如果将来每人每月花2000元用于社区，一年将是2.4万元。 4000万人的一年需要上万元。 这看起来确实很有前途。

迫于变革的压力，万科这样的标杆房屋企业将自己定位为“城市服务商”，在万科社区内试水“五菜一汤”，即第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街道。 另外，像碧桂园一样打出了贵族学校的企业品牌，绿城打出了社区养老企业品牌。

但是，国内房企的上述想法，从房地产业快速发展的新加坡公司来看，似乎还在空之间上升。

12月12日，一个叫做“新加坡邻里中心规划与设计研讨会”的活动在上海举行，来自新加坡的盛邦国际城市规划部执行总裁和何健飞高级顾问为中国社区建设直接泼了冷水。

在他看来，最大的问题是，中国的很多社区只是开发者从商业的角度提供商业服务，在公共设施和服务方面考虑不够。 另一方面，盛邦国际的中国旅行似乎是“整备栈道，暗中管理仓库”，向中国销售“邻近中心”模式。

但是，笔者注意到6年前，位于重庆的金科股在国内首次提倡“邻里文化”，主张“敬老、爱妻、父子、睦邻、惜己”。 这与以建立社区居民具有强烈归属感的“邻近中心”概念为目的的新加坡是和谐的。

年以来，金科房地产作为金科股份相对独立的一个分支，提出了“社区运营”的概念。 金科股份有限公司品牌部负责人表示，金科提出这一概念的目的是运营“社区文化”，这也是金科房地产进化论的第四阶段。

上述负责人补充说，金科物业最初从比较简单的门卫等“物业管理”阶段进入精细化、可比性强的“物业服务”阶段，去年又成立了金科理财中心，这应该是金科物业的“理财”阶段。

相对于金科最新的“社区运营”，这与其他房企赚钱的社区运营不同，金科房地产正在构建“邻里文化”，打破社区业主之间的冷漠感，重新构建新的睦邻社区。

业主的“满意度”将成为重要的指标

“即使是社区业主的无效投诉，金科房地产经纪也要仔细核实，认真倾听业主的呼声。 ”上述企业品牌部的负责人说。

事实上，业主满意度目前已成为考虑房地产企业服务水平高低的重要标尺。 对金科房地产来说，现在提出建立“邻里文化”也是为了大幅提高业主的满意度和幸福感。

为了实现上述目标，金科房地产首先认识到社区建设需要从硬件建设抓起。 从2007年开始，金科房地产已经开始构建“全国最安全的社区”行动，从“人防+技防”的双重安全保障方法、“夜间软底鞋巡逻”等方面构建了“360”安全管理体系。

年，金科房地产又在全国率先推出移动客服平台，为电动汽车开辟了社区物业服务的先河，为业主提供住户咨询、举报受理等便捷周到的服务，实现了金科物业客服的前置和扩展，每次服务时间缩短10分钟。

此外，金科房地产率先引入cmm系统-色系化管理，从重要性、安全性、操作流程三个维度细分颜色的采用范围，对红黄绿等各色有不同的提示意义，不仅美化了园区，还起到了较为有效的安全警告作用。

另外，金科房地产的“智能社区”建设也在同步进行。 全面推进crm系统的采用，利用大数据实现热线中心、票务系统、旅游团购系统、租赁系统等服务功能一体化的新闻化平台。

截止到今年7月，金科房地产官方微信“金科大社区”上线，覆盖时事信息、在线游戏、通知新闻等丰富的文案，让业主更容易了解与其相关的生活服务信息，成为智能化的大社区。

除了硬件建设创下全国多项领先纪录外，金科房地产也有可能在软件建设上不甘落后，不断推进。

2008年，金科房地产在全国首次提出“邻里文化”建设，但当时和之后几年楼市行情暴涨，再度暴涨，许多房企都在忙着卖房子早点赚钱。

关于金科不动产坚实的“执行业务”方法，在其他住宅企业看来，当时似乎多少有些不协调。 但是，前面提到的企业品牌部的负责人强调“失去人心的话，就会失去顾客”。

笔者观察到，近年来，围绕项目分拨、园区配套规划、物业服务等文案，许多项目业主权益问题频繁发生，这些事也涉及年销售排名全国前列的一线企业品牌房企

前面提到的企业品牌部负责人介绍，目前，金科房地产包括“近万人旅游、近万人运动会、近万人踏青、近万人艺术季、近万人团购季和近万家宴”等6个“近万系”活动，以及“敬老、爱妻、父子、邻里”活动

“‘近邻万系’活动自2009年推出以来，每年定期举办，累计参加人数突破30万人，业主满意度达到98%。 ”上述企业品牌部负责人补充说。

随着房地产价格的上涨，各大房地产企业也纷纷涨价，但遭到业主的抵制，不满很多。 事实上，这种不满和抵触感，首要的是业主认为他们的收费价格和享受的服务不一致。

这些企业品牌部负责人表示，“金科房地产成功上调物业费后，征收率仍能维持在95%左右。”

与房地产主业同步扩张

与母公司金科股份一起诞生于1998年，现在经过17年的岁月积累，金科房地产也蓬勃发展，成为拥有金科股份独立法人资格、一级资格的房地产服务企业。

目前，许多房地产企业正在谋求“轻资产化”，吞噬利润的所有价格，而金科房地产以5000万元的自有资本力量吸纳了6400多人的员工队伍。

从金科房地产来看，建立智能社区不能只依靠社区智能化，处理业主的所有问题。 特别是要营造邻里文化，需要专业的物业服务人员来家了解业主的需求，建立业主良性互动的桥梁。

笔者从金科股份年及其今年半年报中发现，去年金科股份物业管理营业收入3.08亿元，比去年同期增长45.04%，主要得益于物业管理项目的增加，但今年上半年物业管理营业收入约1.67亿元，比去年同期增长34%

事实上，金科房地产的高增长与金科股票的全国化扩张基本同步。 随着新战术快速发展的机遇到来，金科物业管理的物业形式涵盖住宅、办公楼、商业、酒店会所、高校、政府部门办公楼等多种物业类型，管理方法从委托管理到顾问管理。

这些企业品牌部的负责人还透露，金科房地产的外部社区项目达到了30个。 也就是说，金科房地产除了可以为金科自身社区服务外，还具有承接外部房企社区项目的余力。

笔者观察到，比如重庆大宇房地产开发的“中”项目对应的房地产企业是金科房地产。 对此，金科房地产负责人表示，企业除了为业主和顾客提供完整的社区配套、“4+2”智能社区体系外，还将通过开展高质量的基础房地产服务和延伸服务，大幅提高所服务房地产本身的资产价值，实现销售溢价的最大化

“相对于金科项目周边的同类项目，房地产价格通常超过周边同类产品的10%~30%。 ’金科不动产负责人强调。 (文/杜欢) )