“930新政效应：开发商围绕首付款“做文案”（末尾有彩蛋！）”

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王杰

中央银行没有向黄金时代的楼市注入鸡血。 在业内人士看来，开发商的主流战略缺乏创新，还是高周转。

在贷款紧缩不起作用的大环境中，开发者们主动出击，围绕首付和贷款开始制作复印件。

据房地产介绍，到了10月，各大企业更加着力于营销创新。 一些房企推出了无首付模式。 例如亦庄的共生摩尔公馆上周提出了100%贷款购买计划。 该计划的具体文案是，购房者利用自己或亲戚名下的房产，经评估评估后，抵押给金融机构，半个月内10年至30年范围内，可领取抵押物标价50%的专项资金作为购房首付，剩余房款仍申请商业贷款

该项目的营销人员告诉国家房地产，开发商出台了多种经营计划，客户有住房贷款，同时还完贷款的，可以参加上述购房计划。 北京住房贷款10年，外国住房贷款30年，年利率在7%到8%之间。 可以借的金额通常是判断值的60%左右。

他说，这个项目还有其他金融计划。 例如，与电气公司的金融产品强制令合作，不需要抵押。 具体来说，购房人先支付一半首付，再贷款给购房人另一半首付，利率为7%，低于银行房贷利率。

这种营销模式不是第一次尝试。

中信银行和易居今年推出了乐居信贷业务，双方共同为顾客提供全产业链的费用和支付服务。 中信给予顾客综合信用额度，顾客可以采用联名卡进行收费。 这包括购买、买车、装修、添置家具等。 乐居利用渠道，协助房地产开发商、中介企业、汽车经销商、装修企业、家居卖场等扩大资金渠道。

上海易居研究员的严跃进表示，通过这样的金融创新，可以将购房者决定的房产转化为充裕的流动性，从而支持改善型购房者的诉求。 从这个角度来看，这种创新应该鼓励。 但他警告说，未来此类业务的开展必须集中于对购房者的还款能力进行充分的风险判断。

这样的措施今后很可能成为主流的住房贷款模式之一。

在930新政中，央行、银监会鼓励银行通过发行房贷支持证券( mbs )等措施筹集资金，增加房贷投入。 mbs是舶来品，诞生于美国，是信用资产支持证券的一个类别，支付给投资者的现金流来源于住房抵押贷款构成的资产池产生的本金和利息。 按基础资产分类，分为住房抵押贷款支持证券( rmbs )和商业不动产抵押贷款支持证券( cmbs )。

事实上，2005年3月21日，央行宣布mbs考试正式开始。 但截至目前，只有建设银行和邮政储蓄银行成功发行了mbs。

由于监管部门对美国次贷危机的教训感到担忧，2008年以后，包括mbs在内的资产证券化试点陷入停滞状态。 此次监管部门再次鼓励发行mbs，意味着绿灯将再次亮起。

这些银行参加了这一轮的mbs试点项目，引起了近期市场的关注。 多家证券公司的拆迁师认为多家银行可能有相关的发行计划。

招商银行领域的分析师肖立强表示，房贷占比高的银行可能都准备发行mbs。

长城证券资产管理部研究负责人黄斌表示，存款贷款高的银行之所以积极发行rmbs，是因为这样才能释放可融资的资金。

银行领域的分析师预测，发行利率问题有可能是rmbs的发行利率为6%左右。 与住房贷款利率水平相比，6%的发行价格显然不能占银行的便宜，也有可能成为计入发行价格的亏本生意。 但是有观点认为，由于rmbs可以回收一些资金，银行也可能想吃点亏。

目前，对房企来说，主流看法是不会直接降价。 例如，克比瑞新闻技术有限公司董事长丁祖昱认为，在的丁祖昱评价楼市的微信文案中，与哈尔滨市场部分楼盘开始讨论涨价的方法相比，现在涨价是寻找的死路一条。

中信证券10月10日在《房地产领域跟踪快报》中确定，人民银行和银监会支持改善型指控。 他认为，其核心出发点不是开发投资迅速减少、防范金融风险，而是金融当局不要人为扭曲非市场化规则、限制改善型诉求。

严跃进认为，今年9月下旬各大房企密集推盘后，10月房企在营销方面的竞争度将会提高。 从这个角度看，积极进行营销创新已经成为这类房企第四季度的主流和执着的方法。

他认为，共生创展这样的创新需要政策层面的密切关注。 不仅要鼓励房企创新，还要设定边界，这样才能促进房企存量目标的实现和楼市的稳步发展。

外编

红牛让谁拥有了翅膀？

继100%购买贷款后，与用户群体比较的共生摩尔公馆此次推出了50间精装房，供前来申请的新婚夫妇在意向登记后免费入住。 面积约85平方米的3居室。 无论最终3~6个月后是否实际实现购买，这一招对开发者来说可以说是百益而无一弊。

这两天在网上炒了一件事。 红牛曾经的广告语“redbullgivesyouwings”(红牛，给我一只翅膀)因为喝了不长翅膀而被指控广告诈骗。 红牛同意赔偿1300万美元，在过去的十年中，在美国购买红牛的客户可以得到10~15美元的赔偿。

这种乍一看荒诞而导致公司亏损的赔偿方案，实际上是红牛的高级营销方法。

十年来，每年传播一次这个赔偿数字，相当于每年做n次广告，比花130万美元做广告划算多了。 不仅知道了这个产品，还有花费时的安全感。 有多少好事者向红牛提起诉讼，获得10美元以上的赔偿？

赊销也是这个概念。 来，住，走，最后不用下单，开发商在市场上赢得了好名声。

所以，长翅膀的不是客户，而是公司。

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