“拆解央行“救市”政策看房价走势”

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佟欣)学者

9月30日，央行和银监会发布放宽贷款限制新政:对于通过贷款购买首套普通住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。 目前持有一套房贷还清后，将购买两套普通房第一套享受贷款优惠。

这个政策被马光远、叶檀等人解释为史上最强的市保存政策，任志强认为不是。 中央银行这项政策的目的是救市吗？ 为什么唯一变的是第一套房还清贷款的买家？ 为什么不采取降低首付比例的更强的补救办法呢？

提出了很多问题。 现在，和我一起解读央行的政策，以便于做出合理的投资决定。

央行有救市激励机制

在当前经济形势下，作为货币政策的执行者，央行确实有救市的激励机制。 救市政策的预期效果不止两个。 一是通过对购房者的金融支持，拉动房地产投资，减少经济下行时间。 第二，通过对购房者的金融支持，降低与房价相关的贷款违约概率。

为什么央行会有救市激励？

经济衰退压力会带来就业减少——收入减少——诉求减少——投资减少——就业减少的恶性循环，最终导致经济和金融的双重危机。 光是金融系统，资产价格下降和收入减少会导致偿债能力下降，违约概率增大，从而引发金融危机。 扩大对住房诉求的金融支持，相当于住房诉求曲线向右移动，交易增加，房价上涨，土地诉求增加，政府在税收和土地转让两方面增加收入。 购房者的银行贷款、以房地产为抵押的实体经济业主的债务、地方政府债务降低违约风险。

不增加银行风险的补救办法

央行金融政策的改变在于对改善型诉求给予金融支持。 改善型诉求者的原住宅h现在希望得到改善，即使是地理位置和居住环境等的改善，也将简化为h+Δh。 这是对住宅的新诉求，原住宅将成为住宅的供给，重新诉求于改善的δh。 也就是说，基于改善型诉求的新诉求有限。 相对于以“去库存”(陈政高住建部长的话)为根本政策的中国住宅市场，其增加量微乎其微。 因为这项政策的效果尚不清楚。

付清了第一套房的所有贷款，证明买家在支付能力方面没有问题。 即使房价大幅下跌，购买者也会因为有越来越多的财产(出售了原住宅)和不动产(没有出售原住宅)而降低违约意愿。 由于较大的支付能力和违约意愿较少，支付了第一套住房贷款的第二套购房人的违约概率大幅降低。

因此，央行的新房贷政策虽然效果不明朗，但风险是决不增加的政策。

是否有比更好的信用政策？

最优信贷政策是收益相同、风险总和最小的政策。 在无论如何都需要风险的情况下，风险均衡是信用政策的大致内容，也就是说在收益不变的情况下，用小风险代替大风险是更好的信用政策。 最好的信用政策之一是，在无法增加收益的情况下改变一些事情，要冒很大的风险来代替小风险。 也就是说，“在收益不变的条件下”最优的信用政策应该是违约风险均衡的政策。

既然央行有救市激励，我们就要设想更有力的救市政策，轻松化解金融风险。 例如，对于首次购房人，在现行利率政策下降低首付比例，如首付为20%。

银行靠贷款赚钱。 首付比例下降后，银行将向买家发放越来越多的贷款，表示银行收益将增加。 头等舱买家的诉求增加量大于改善型买家的诉求增加量，对房价的影响是正面的，对土地诉求和土地价格的间接影响是正面的。 因此，从违约风险来说，购房人供给被切断的概率下降，以房地产为抵押物的实体经济业主违约的概率下降，房地产交易税和土地出让收入增加的地方政府不履行债务的概率下降。

这似乎是一种比增加收益同时降低风险更好的信贷政策，但并未向央行上市，只能证明上述风险的化解存在问题。 如果降低首付比例，肯定至少会有一个违约风险的增加情况。 那么，是哪个，或者几个项目呢？

由于地方政府在房屋交易和土地转让中受益，救市对降低政府债务风险有正面影响，因此，对降低违约风险有负面影响的肯定是房屋购买者和/或以不动产为抵押物的实体经济业主。 对于购房者和以房产为抵押物向银行贷款的实体经济业主来说，违约的原因有两个，一是支付能力下降，二是违约意愿增强。 支付能力下降的共同原因是经济不景气、收入下降，违约意愿增强的直接原因是房地产价格下降。

因此，上述解体忽视了央行在房地产救助政策中考虑的两个风险。 实体经济持续下滑，房价暴跌。

深入阅读中央银行政策

套房前30%的首付比例意味着房价下跌的可能性比30%的购房者切断供应的风险要大一些。 即使购房者首付三成，购房后房价很快下跌30%，对购房者来说也不是充分的选择。 因为买家仍然需要支付成本的70%，一次性支付成本的21%的首付可能得不到金融支持，所以如果价格有稍微超过30%的下降，买家就不会有违约的意愿。

那么，维持泡沫让房价上涨是个好选择吗？ 答案是否定的。 因为泡沫不能长时间维持。 首先，有泡沫的房价对资源配置造成误解其次，持续上涨的房价会抬高资本的价格再次，高企的房价会推高劳动力的价格。 无论如何，长时间的泡沫都会引起实体经济的萎缩，最终泡沫破裂。 (关于上述论证，详见人民日报(海外版)中日信息年12月13日《持续快速上涨的房价对中国经济的影响及应对方法》。

简单总结一下，从央行此次“房贷新政”可以解读以下新闻。

1、央行测算的房地产泡沫在30%以上；

2、房地产泡沫会引起实体经济的不景气，因此不能长时间存在

3、央行出于违约风险，不希望泡沫突然破裂。

给投资者和中央决策者的建议

因此，作者对投资房地产的个人的投资建议是，改善型诉求取决于个人收入决定，但如果经济走势持续下降，支付能力可能会受到影响，个人损失可能不仅仅是泡沫经济崩溃的损失； 对于首次购房的人，央行应该不会出台更有力的救助政策，但房价有可能下降； 拥有多套住房的投资者无需担心房地产税的发放。 由于发放房地产税意味着进一步增加住房供应，因此在价格僵化的阶段可以考虑及时出售。关于期房，购买时必须特别注意。

作者向中央决策人提出的建议是，尽快处理房价带来的供给与诉求之间的不均衡问题，找到由产出决定收入、由收入决定住房租金、由住房租金决定房价、由房价决定土地价格的土地供给方法，反之亦然 通过提高房价直到土地价格上涨劳动力价格，就是在日本经济增长——房地产泡沫——经济衰退之后尘埃落定。

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