“项目覆盖112城市 万达扼守三四线城市“入口””

本篇文章1300字，读完约3分钟

经记者卢曦从上海出发

10月8日，虎嗅网标题为“万达的模式拐点:王健林，首富还是“首负”的文案在朋友之间广泛流传。 支撑作者观点的首要理由是万达的租金太低。 目前，商场平均租金仅为2.5元/平方米·日，低于香港地产商的租金。

但是，被称为“房地产淘宝”的万达实力真的有那么弱吗？ 作者显然只是从房地产领域的角度来看待万达的商业模式，而没有看到在112个城市拥有178个商业项目的“万达帝国”整体的商业价值。

万达地产招商书显示，商场不仅覆盖了大部分一二线城市，而且深入内陆三四线城市。 如果跨国公司品牌想在短时间内迅速覆盖全中国的零售市场，旺达无疑是最好的“导游”。 而且，很多旺角现在已经走出了“养殖户”阶段，将来有机会支付越来越多房租高的中小企业品牌。 另外，如果万达商业广场能够配合未来上市的金融业务向中小租户提供借款服务，在租金谈判和竞业限制能力方面将具有更强的地位。

房地产销售的占有率下降到七成/

9月16日，香港联交所发布万达商业地产招股书。 根据公募书记载，截至6月30日，万达商业地产在全国29个省(市、区)的112个城市部署了178个商业项目，覆盖万达广场、购物中心、豪华酒店。

数据显示，万达目前持有的房产面积达1470万平方米，如何逐一发挥大规模房产的效用，是投资者最关心的问题之一。 业内人士告诉《每日经济信息》记者，万达熟悉的模式是“出售租金”，以弥补快速出售房产收回租金的压力。 高周转的模式与其他纯住宅的开发商更相似。 近年来，万达逐渐减少对房地产销售的依赖，房地产销售占整体业务的比重从去年的近9成降至今年上半年的近7成。

上海良栖企业品牌管理有限公司首席顾问程伟雄曾担任美特斯邦威、波司登等企业品牌的高管，但一些服装企业品牌出现在万达百货商店，也出现在万达广场的“内街”，沿街店铺可以收取较高的租金，商场租金很容易 目前，旺达租户多为国内企业品牌和国际二三线企业品牌。

“旺达一般以扣除点收取企业品牌租金，很少收取固定租金。 ”程伟雄说。 旺达和租户谈判的时候，有点名气的企业品牌还是很强的。 他们通常不接受“保底”租赁模式。 所谓“底线”，是指商场出现租金底线，如果租户生意极差，以扣分方法计算的租金低于底线，则仍需支付相当于底线的租金。

程伟雄表示，在与旺达的合作中，租户在商场还是内街、减息还是固定租赁、租金是否见底等谈判中有一定的机动性。 万达为了长期快速发展，有时会向大企业品牌让步，多种因素重叠，租金水平不太高。

根据公募书，卢旺达购物中心的出租率一直维持在高水平，，年均超过99%，年上半年为97.8%。 近年来，万达的租金水平也呈稳定上升趋势，每平方米每月租金从57元上升到目前的75元，相当于每天2.5元。

ret睿意德中国商业房地产研究中心社长陈曦评论说，万达的房地产收益率不高。 “万达商业地产持有的房地产远远超过新鸿基，但两家企业的利润总额基本持平。 ”

但这只是万达“养屋”阶段的经营现状。 据《证券市场周刊》报道，万达即将走出“养殖户”期，未来将会选择越来越多不知名、但能承受更高租金的中小企业品牌，租赁方式也将有越来越多的调整。