“SOHO中国转型“弃将”曝当年真相 老潘三卖上海物业稳布棋局”

本篇文章1877字，读完约5分钟

尚希

面对媒体时，潘石屹喜欢榨果汁，从没提到过市场，但他很清楚应该买那些项目。

潘先生在凌空soho的预借式上卖了他的果汁

9月29日，soho中国( 00410，hk )就集团与思特里普上海和思特里普关联企业9月26日出售凌(/(/k0/) soho若干房地产和配套设施达成框架协议，总对价约30.5亿。 这些不动产包括总可销售建筑面积为10.02万平方米的不动产和一些配套设施。

这是他今年在上海变现的第三宗房产，加上年初的两个项目，年内收回现金80亿元。

在“从正到负”的商业逻辑背后，soho中国还在经历着转型的阵痛吗？

* * * *

年，潘先生一口气买下了上海的7个项目。 一共花了154亿美元。

“潘石屹重金配置上海的战术不能说是错误的，但市场在变化，经济降温后，公司的融资诉求不像以前那么强烈，全国的写字楼价格都在下跌。 ’一位关注上海商业地产的研究者这样说道。 而且，老潘在外滩8-1地块方面与复兴之星的纠纷上也花了很多精力。

此前潘石屹没有拿到凌空soho的打算，但现在这是最好的招数。

凌/ [/k0/]索霍全景图

“从这个项目本身来看，虹桥商务区的东部地区是凝聚了电子商务、旅游等轻资产业务的产业基地，如果是简单的租赁，租赁方的胃口可能也不大。 ”关于刚刚出售的凌空soho，上海易居房地产研究院表示，座驾在该地区已经有办公房产，在业务拓展方面也有必要寻找新的办公室。 在沪商房地产低迷的情况下，soho中国可以积极出售和变现资产，证明在房地产经营方面有好的战略，也是好的买卖。

“过去我们拥有土地的模式都是基于销售，但在宣布自我保留后，上海所占比例达到了75%，而北京仅为25%。 我们的目标是在这两个城市形成50:50的均衡局面。 ’今年1月底，在谈到出售上海项目时，潘石屹对我说。

“潘石屹就是这样。 当时，这些项目以散装销售为模式估算地价，但现在转为持有运营后，租金支撑力度不高。 ’上海一家商业房地产企业的投资者说。

* * * *

这是合理的解释。 在这两年业绩公布时，潘先生夫妇满面笑容地向投资者们宣告soho中国转型成功，但市场反应并不乐观。

花旗集团在8月22日的报告中指出，soho对中国未来的期望是谨慎的，首要是企业寻找机会销售未完成的项目，因此获得短期利润以支持长期的租金增长。

相对于soho中国近两年的租金收入，今年比去年同期增长84%，为1.64亿元，但由于总收入上升至47.5亿元，这一占有率反而微减为3.45%。 年，soho中国的租金收入为8610万元，占总收入的24.78亿元的3.47%。

租金收益比例为个位数，这不是致力于成长为持有型公司的soho中国的理想成绩。

* * * *

soho中国宣布转型后，我与负责销售的离职管理层进行了长达3个小时的谈话。 出于对回答者的尊敬，这3000多字的稿子最终未能问世。

“其实我很感谢潘先生，所以从现在这样的角度来看，似乎不太应该谈这个问题。 ’在发出消息的前一天，他改变了想法。

年8月16日，soho中国宣布转型，大部分周围的人都在问他。 是去还是停留？ 用他的话说:“我还是想多次走到最后。 ”。

“不难受是假的。 我从27岁进入soho，现在40岁了，突然被社会挤出去，没有组织，成为了求职者。 我很没有习性。 ’他有点自嘲，但他说自己做好了心理准备。 “其实没有等潘总宣布变革的时候，我就料到了。 这么多年的相处，我和他的默契，有时只是眼神，什么都不用说。 我离开的时候，面包也总是有感觉。 ”

走之前，他和老潘的对话持续了一个多小时。 在他的记忆中，这已经是一段时间很长的对话了。 这次在soho中国结束14年职业生涯的对话，常常是来自老领导的建议，他说:“希望他不要着急，找准方向，慢慢来。”

但是在他离开之前，北京只有几十亿个项目。 这意味着销售业务完全结束了。 他很清楚，迄今为止对企业来说无可替代的核心部门迟早会消失。

那时，上海的销售业还不能马上画上句号，但他没有选择离开北京去上海。 “这只是时间问题。 我的离开在企业变革的瞬间已经成为了必然。 ”。

“企业变革的根本是看到了企业迅速发展的不可持续性。 ’他说，在这几方面，即使他会因此“失业”，他也赞同企业的战略。

财务报告、数据看多了，为了解体，其实听一点普通人的话，反而会让人有感觉。 这场变革似乎对soho中国的每一个身体都进行了巨大的手术，有血有肉，有眼泪有笑声。 诚然，这条路是对的，但还需要时间。