“上半年广州保障房开工率不足15% 难撼商品房市场”

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记者徐学成关赑斐杨专强从广州上海出发

根据广州市国土房管局日前公布的数据，上半年广州市4万套保障性住房(不含货币补贴)已开工5804套，仅占总数的14.5%。 《每日经济信息》记者发现，许多区开工率为“0”。 根据保障室两年多的建设周期，今年新开工的项目将直接影响年保障室的供应。

上半年开工率低，意味着广州保障房建设的任务将整合到下半年。 据信息，今年初广州市向国家开发银行贷款110亿元，用于保障性住房的建设。 在政府主导的情况下，保障性住房的建设资金仍然面临着很大的压力。

开工率低于15%

根据广州市国土房管局的最新数据，截至今年6月25日，广州保障性住房(不含货币补贴)已开工5804套，占总数的14.5%。 根据这些部门6月29日公布的《年全市住房保障年度目标任务情况表》，上半年，包括天河区、白云区、黄浦区等在内的5个区的保障房开工率竟然为“0”，这5个区共承担了5000多套建设任务。

另一个突出的现象是，广州市本级建设任务为27370套，但上半年开工率为486套，完成率仅为1.8%。

根据去年同期的数据，广州年上半年的完成率超过40%，相比之下，今年上半年广州保障房的建设进度非常缓慢。

广州市住房保障办公室开设说明，与去年相比，今年广州保障房新建项目均从用地分界线实物储备阶段开始实施，部分项目需调整控制性详细规划方案后再推进相关设计工作，也比前期工作难度大，但“

上半年开工率低于15%，意味着广州今年保障房建设有85%以上的任务量必须在下半年开工。

根据广州市国土房管局公布的《广州市年保障性住房建设规划项目管窥表》，20个项目将于今年10月集中开工，但位于广州市天河区的2个保障性住房项目尚未给出具体开工时间表。

广州住房建设节奏的“前松后絮”和去年全国各省市的情况一样。 据住房和城乡建设部统计，截至去年5月底，全国保障房开工率为34%，明显晚于开工计划。 然而，截至去年6月底，开工率上升至56.6%，达到了此前明确的“时间过半、任务过半”的目标。 去年9月底，全国城市保障性住房和棚户区改造住房开工986万套，开工率达到98%。 但截至10月底，今年全国城市保障性安居工程开工量超过1000万户，完成了年初计划的目标任务。

从各省市的情况来看，除个别省市外，截至去年10月底，开工率几乎达到100%。

资金仍然是首要困难

中国房地产研究会副会长顾云昌在接受《每日经济信息》记者采访时表示，保障房开发进度“前松后紧”有很多原因。 一般来说，保障性住房的土地指标从发放到项目规划开发都需要一个过程，因此开工时间多集中在下半年。

他还指出，资金来源也是一个不容忽视的问题。 保障性住房建设的资金主要来源于政府的土地出让金、住房公积金的收益等，从这个角度来看，筹集资金也需要时间。

关于上半年广州市保障房建设开工率偏低的问题，广州社科院研究员彭彭认为:“首要问题是土地指标和资金来源。”

根据《广州市住房建设规划((() )》，从年到年，广州市将为保障房建设分别提供150公顷、78公顷、78公顷的土地供应，共计提供300公顷以上的土地。

顾云昌表示，保障性住房建设资金属于“地方政府财政预算以外的”，将提取一定比例的土地出让金和公积金收益，但首要来源于土地出让金收入。

但是，现实是，房地产市场调控以来，一线城市的土地出让金收入一直在下降，无法保证保障房开发的巨大资金投入。

根据连锁房地产公布的数据，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市全年上半年土地出让金为429亿元，比去年同期减少56.4%。 一线城市土地出让金跌幅居全国20个主要城市之首，成交土地359元，成交建设用地面积1526公顷，平均楼价1677元/平方米，溢价率8.1%，各项指标均降至年来最低点。

对商社的影响有限

虽然开工率低有多种原因，但广州市住房保障事务局也表示将按期完成开工任务。 对于这种来自中央层面的“艰巨任务”，地方政府一定不能掉以轻心。

业内人士担心，上半年开工率低是受土地市场低迷和资金短缺的影响，如果下半年土地市场持续低迷，广州市4.5万套保障性住房建设任务能否按期完成仍是个未知数。

按照正常的建设周期，这个保障性住房项目最早也要到年才能交付。 这意味着对商品房市场的冲击至少不会在今年和明年出现。

另一方面，如果不动产市场持续限制，不动产市场的低迷也是不可避免的。 各省市都有相当“宏伟”的房地产建设计划，但如果土地出让金减少，支撑房地产项目建设的资金是否充足，这是一个不容忽视的问题，从这个角度来说，房地产建设对商品住宅市场的冲击未必会像想象的那样“剧烈”。

与此不同，减少住房供给，快速发展公共租赁住房几乎成为未来保障性住房建设的共识。 以广州为例，年制定的超过40000套保障性住房计划中，公租房共计27500套，占相当大的比例，但相反能够入市，直接影响商品房销售的经济住房只有3000套。

《每日经济信息》记者表示，从今年开始，广州将停止新的经济相关项目，并迅速发展公租房。 相关分析表明，无产权、购房吸引力小的公租房对商品房市场的影响非常有限。

上海易居房地产研究院拆除显示，从短期来看，保障性住房将分流低端商品住房市场的部分诉求，但保障性住房交易量占住房市场总交易量的比例年达到最高峰(超过65% )，随后趋于稳定，仅约占37%左右的份额。

/保障房都市的例子·上海/

充分利用资源上海各种保障房可根据需要进行调整

关斐菲经记者杨宠强从上海出发

日前，上海市住房管理局媒体报道称:“上海市人民政府关于批准转市住房保障和住房管理局等五个部门制定了<； 关于保障性住房住房管理的若干规定(试行) )； 的通知”(以下简称“通知”。 规定共有产权保障住房优先调整为公共租赁住房或廉租住房。

根据《通知》，保障性住房的房源管理范围为征收安置住房、共享产权保障住房(即经济适用住房)、公共租赁住房、廉租住房和市政府明确的其他保障性住房。

相关专家将上述表述解释为“各类保障性住房的用途可以相互调整和转换”。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，该通知的意义在于能够激活整个保障性住房市场。 由于各类保障性住房面临的群体不同，例如通过住房申请很火热，但多套公共租赁住房无人问津，转型后可以更灵活有效地利用资源。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭进一步指出，保障性住房市场与商品房市场不同，不同类型的房源诉求不明确。 前几天，当全国保障房处于追求“量”的阶段时，建设的一些类型的保障房变得“冷清”。 今年，政府开始确保保障房供应的比较有效性，保障房功能之间的转换将有利于保障房的结构调整和优化。

为了使上海市住房保障住房管理局和相关部门随时了解保障性住房建设的采购和采用情况，《通知》还要求建立相应的保障性住房新闻系统。

杨红旭认为，建立保障性住房新闻体系是必要的配套措施。 尹伯成表示，基于保障房的功能调整和转换，如果能协助建立新闻系统，将会冲击商品房市场，特别是中低端的刚需盘。

·楼市的预测

楼市的变暖周期长达15~16个月

经记者杨宠从上海强发

“上半年，特别是3~6月连续4个月的成交量支撑了基本稳定的信号。 4~5月以来，特别是最近的6月，成交量创历史新高，其中有些城市的销售额高于往年的最高月。 ”

日前，克而瑞新闻技术有限企业董事长丁祖昱在“年二季度房地产金融形势发布会暨上半年全国房地产销售top50公司解读”会议上披露了全国楼市二季度的良好业绩。

6月30日，据中国指数研究院统计数据，仅上半年，全国至少17家销售收入超过百亿元，其中万科、恒大、中海、保利4家大型房企连续2月销售百亿元。

在很多人认为整个大楼会像2009年一样迅速变暖的时候，银河证券研究部全体执行总经理、房地产领域首席拆船员赵强泼了冷水。 他认为这次楼市的回暖周期非常长，长达15~16个月。

赵强给出的理由之一是房企大量隐性库存的存在，楼市的去库存周期将非常长。 以上海为例，目前的库存大致9.7个月就可以消化。 虽然说只出正常值1.7月，但是由于大量商品房库存没有列入网络房产统计，所以整个库存周期会很长。

开发者对大幅涨价的恐惧也可以认为是全球变暖周期变得非常慢的表现。 赵强表示，根据他掌握的调查情况，下半年开发者推送量在上半年的30%~50%左右。

与他的意见一致，戴德梁行综合住房服务华东区董事伍惠敏也不期待未来市场继续上半年快速回暖的节奏。 她认为，由于许多企业上半年的销售额尚未达到去年的目标，加上土地市场没有真正以高质量的地块上市，开发商几乎不可能像2009年那样大量获得土地。

他甚至认为，上半年上海高端住宅市场的火爆，是由于知名楼盘的大幅打折。 这些高调进入市场的开发商在被击中后，不敢自由涨价。

丁祖昱也认同这两人的意见。 他认为，目前市场只是恢复稳定，并不是真正意义上的回暖。 因为现在很多楼盘仍然滞销。 例如，杭州6月份的销售数据达到了历史最高水平，但楼盘依然不畅销。