“美国养老地产业：重资产 高价钱 难赚钱”

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经过记者孙宇婷

老龄化是世界性的话题。 联合国老龄化问题的指导方针是:“世界处于一个独特的、不可逆转的进程中，人口结构的变革会导致老年人口的增加。 由于出生率的下降，从2007年到2050年，预计60岁以上的人口比例将增加一倍，他们的实际人数将增加三倍，到2050年将达到20亿人。 在大多数国家，80岁以上的人很可能会增加两倍到400万人。 ”

如何让老人们在退休后实现养老的依靠，让“依靠”安心、安心？ 纵观全球养老地产市场，根据参与主体的分类，政府主导型、市场化开发型、政府与开发商合作开发型最为重要，其中美国养老地产经营时间长、市场化程度最高，大部分养老机构属于私立性质，政府一般只为退休人员提供最基本的养老诉求 因为这也更有参考意义。

根据美国统计局的数据，到2030年，婴儿潮一代达到65岁以上的话，全美人口的20%，也就是7000万人以上将达到65岁以上。 对养老地产领域来说，这无疑是一个商机。

《每日经济信息》记者了解到，美国养老地产的快速发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称ccrc ) )是目前的主流，前者通常以销售为主，部分是租赁。 后者为了向老年人提供日常协助和医疗护理，首先采取租赁的方法。 近年来，在金融市场日益成熟的背景下，第三种模式也出现了。 金融机构(一般为reits、不动产信托投资基金)参加投资，通过租赁或委托经营收回价格。

养老不动产需要大量建设与老年人相关的建筑和配套设施，是典型的重资产领域，聘用了维护费、折旧等价格较高的众多专业护理人员，服务方面的支出也很庞大。 总的来看，美国养老房地产领域价格居高不下，从以前流传下来的开发商不容易从中赚钱。

模式

出售养老概念不动产的太阳城项目只接受健康的老人

圣城模式的创始人是房地产开发商戴尔网络( delwebb )企业，20世纪60年代，以“圣城”( suncitycenter )命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个圣城项目，直接带动了美国养老社区的建设。

与55~70岁活跃健康的老人相比，这类房地产项目除了提供住宅外，还提供康乐会和户外运动设施。 目前全美有10多个阳光项目，分布在亚利桑那州、加利福尼亚州等地。

太阳城模式本质上是住宅开发的性质，由房地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商可以回收投资，产生利润。

太阳城选址一般在郊区，占地面积大，容积率低，装修标准齐全，可以带包入住，附近通常设有社区服务专用的商业中心。 考虑到老年人的收入水平，太阳城项目的房价大多比较便宜，比如“苹果谷太阳城”，位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价对洛杉矶市内的约三分之一，对老年人购房群有很大的吸引力。

由于项目针对的是身体健康的老人，该社区内没有提供医疗、护理等辅助服务，因此依赖社区某镇提供的大市政补助。 但是，社区为活跃的老年人提供了多样化的设施，包括高尔夫球场、娱乐中心和教育训练。 在医疗护理中，允许第三方提供的家政、保健等服务。

太阳城平均规模23000户左右，入住率可达90.95%，住宅类型多样，以独栋住宅和双层住宅为主，有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活护理社区、复合公寓住宅等。 据年统计，太阳城常住居民达20多万人。

典型的企业

戴尔网络:开发周期长的毛利率低于20%

戴尔网络公司( delwebb )是美国活跃的老年人之家) activeadultcommunities的领导者，因开发阳光城市而闻名。 目前，德尔韦布活跃的老年人社区超过55个。

2001年，戴尔·韦布被帕尔迪集团( nyse:phm )收购，后者基于收入是全美最大的住宅建筑商。

《每日经济信息》记者查阅历史资料发现，收购前，戴尔网市值2.22亿美元(截至2000年6月30日)，历史平均股价17.20亿美元，受帕尔迪收购信息拉动，戴尔网股价38.20亿美元。

帕迪财政年度年报显示，一般来说，企业在拿地24~36个月后完成销售。 但是，旗下的德尔韦布除了老年房地产开发等大型项目外，大多需要时间来建设这样的社区。

帕迪旗下的三个子企业品牌是专注于初创运营商诉求的centexhomes，将改善性购买诉求的pultehomes与锁定活跃老年人的戴尔网络进行比较，截至财年末，这三个企业品牌的销售 Dell wave社区通常比最初的运营商和改善型社区占地面积更大。

根据布隆伯格的数据，1993年至2001年，德尔韦布的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%。 截至2001年6月(收购前)，德尔韦布的净资产收益率( roe )为18.2% )，这一水平在当时的美国社区开发者中排名第6。

由于着手开发和出售养老地产项目以及建设配套设施，戴尔网络是典型的重资产企业，作为太阳城模式的代表公司多年来一直进行着微利经营。 被大型建筑公司帕尔迪收购后，结合两家企业各自的特点和开发经验，戴尔网继续主导着美国优质老年住宅社区的开发。

模式

运营商主导的ccrc模式的82%是非营利组织的全部

在美国，另一种主要的养老地产模式是持续护理退休社区( Continue Care OFretire MEMENTC，以下简称ccrc ) )，以运营商为主导，以精细化管理服务为主。 这种模式已经有100多年的历史，经过长时间的快速发展，ccrc更是迅速发展成为复合型养老社区。

CRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老诉求，使老人无需搬家就能在ccrc社区中完成人生三分之一的幸福之旅，也是增加顾客粘性的有效途径

目前，全美有近2000家ccrc，其中约82%为非营利组织的全部，相当一部分从以前开始就迁移到养老院。

CRC首要服务的是三种老人，一种是自我照顾型老人，年龄在55~65岁之间，在社区中有独立的住所。 社区为这部分老年人提供饮食、清洁、医疗保健、急救等便利的社区服务。 并且，为了满足老年人精神生活的诉求，社区组织了老年人大学、有趣的协会等各种形式的活动。

第二类是帮助型老人，第一服务对象是需要他人照顾的老人。 这样的老人除了可以享受社区服务外，还有饮食、服装、洗澡等日常生活护理。 为了丰富帮助老人的生活，即使是一点点的社区也会在老人身体的允许范围内，提供各种各样的活动。

三是护理型老人，对比之下是生活完全不能自理的老人，在护理型社区，老人全天候在专业护士的监护下。 护理型老人的年龄通常在80岁以上，住在特殊单元。

CRC模式对管理和护理人员水平要求高，人员多，服务提供者和入住老人的比例通常为1∶1。 为了向老人集中提供各方面的服务，进一步降低护理价格，ccrc项目一般位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度高于太阳城。

与旧金山通过出售房产获利不同，ccrc只提供房产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租金和服务费赚钱。 其中包括一次不重复的入门费、定期住房租金、特别服务费等。 根据房间的大小，入门费从20万美元到100万美元不等。 年薪或月工资费用因所需护理程度而异，与健康活跃的老年人相比，每月需支付3000美元，半护理老人需支付4000美元/月，所有护理老人需支付5000~6000美元/月。 特别服务费取决于个人所需的额外护理服务。

CRC模式具有支付入门费的会员制好处，这也是该模式的突出风险之一。 如果遇到不诚实的公司，或者由于公司经营不善等，项目的现金流发生了严重的问题，老人事先支付的入门费很可能会“水涨船高”。 因此，ccrc模式必须得到市场的认同，由拥有优秀企业品牌的企业进行管理和开发。

典型的企业

布鲁克代尔:人力、折旧价沉重的业绩每年都出现赤字

布鲁克代尔老年护理企业( nyse:bkd )是全美最大的养老房地产运营商，负责老年人退休后的护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为首要收入来源。 据美国老年住房协会(以下简称asha )年报告，布鲁克代尔已经连续五年蝉联最大规模养老房地产运营商称号，是其企业，也是美国第三大养老房地产开发商。 这决定了布鲁克代尔是轻资产企业，也有重资产运营模式。

截至今年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州共有647个社区，运营着550多个老年人生活社区和退休社区，每天有32000多名服务人员为52000多名入住者提供护理。 年一季度报告显示，企业销售的社区226个，租赁329个，仅提供管理服务92个。

但是，布鲁克代尔的经营状况不好，自2005年登陆纽交所以来，长期处于亏损状态，到年末企业净资产收益率为-0.7%。 记者整理了企业2007年以来的核心财务指标，通过计算发现，7年企业毛利率和净利率平均值分别为37.93%和-5.56%。

虽然每年赤字都在持续，但是布鲁克代尔在二级市场的股价并不差。 2009年3月达到2.5美元的历史最低点以来，企业股价一路上涨，最新一期报纸为34.95美元，5年多来累计涨幅约为1.3倍，市值约达60亿美元。 对此，对美国养老地产业非常有研究的业内人士对《每日经济信息》记者表示:“第一，我们赞同这种模式。 作为CRC模式的领军公司，二级市场希望对企业给予较高的评价。 净利润为负是因为人工费、折旧费等运营价格高的企业。 ”

以财政年度年度报告为例，布鲁克代尔运营价格中最大的是人工价格，占66%。 这与企业自身以提供护理服务为本职，需要大量人才密切相关。 此外，费用的核心组成部分是租金和折旧费，各占11%。

虽然布鲁克代尔多年亏损，但收益稳定增长。 2007年以来，企业收益比去年同期增长4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%、4.5%。 企业活动的现金净流入也逐年上升，2008年~年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿、3.66亿美元。

在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与emeritus合并。 后者是领域第二大运营商，合并后的企业将成为美国最大的养老房地产运营商。 据悉，布鲁克代尔占有新企业73.1%的股份，合并了几个事项，于今年7月完成。

模式

金融机构完成前期投资网络租赁模式是主流

根据asha的年度报告，截至去年6月1日，全美规模最大的5家老年住宅开发商中，有2家是房地产投资信托企业(以下简称reits )。 金融机构参与养老房地产的特点是为房地产项目提供资金来源，比较有效地处理资金占用时间长的问题，为开发商提供了更好的退出机制。

reits是美国养老房地产的主要投资者。 大部分养老或医疗物业类的reits企业成立于70~80年代，大型reits企业拥有的物业数量达到600多家，其中80%~90%的物业拥有，剩下的物业由与运营商和其他投资者合作发起的私募基金平台拥有 这样的reits总资产规模将达到100亿美元以上，但员工只有1200人，是典型的资本密集型公司。

reits最常见的投资方式有两种，一种是网络租赁模式，一种是委托经营模式。 网络租赁模式下，reits企业将养老房产租赁给运营商，每年收取固定租赁费用，直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等全部由运营商承担。 在这种模式下，reits的毛利率高，租金收益可以达到50%以上，几乎没有经营风险，而作为租户的经营者则获得除了所有经营收入和租金费用、运营价格以外的剩余利润，承担大部分经营风险。

在委托经营模式下，reits企业将旗下的不动产委托给运营商。 经营者收取相当于年经营收入的5%~6%的作为管理费，但不承担经营赤字的风险，也不获得剩余收益，所有经营收入由reits承担，经营价格也由reits企业承担。 相应地，reits将获得租金和经营盈余，承担大部分经营风险。

网络租赁模式表明，reits风险更低，收益更稳定。 因此，为了降低资金价格，reits的大部分不动产采用网络租赁的方法运营，只有少数不动产采用委托经营模式运营。

依赖于赚取租金收入和部分经营收入，reits不断获得稳定的收益，从而在养老地产市场上成为有力的长时间投资者。

典型的企业

惠普:轻资产运营的平均毛利率高达56%

hcpinc.(nyse:hcp )是这种模式下的成功案例之一。 惠普公司是一家服务于美国医疗保健行业的房地产投资信托企业，在美国中微子上市，也是S&P500种指数的股权分置，目前企业总市值为198亿美元。 不动产包括老年人住宅、生命科学不动产、诊所、医院及专科护理院。

年末，hcp旗下有444个养老地产项目，运营价9560.3万美元，企业获得租金收入6.03亿美元，入住和服务费用1.46亿美元，扣除折旧等，年企业来自养老地产的纯收入约5.94亿美元。

《每日经济信息》记者查阅了企业历史财务报告数据，计算得出企业近6年平均毛利率达56%，净利率也处于28.75%的高水平。 截至财政年末，企业净资产收益率为9.4%，在同类reits中居第五位。

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记者注意:美国养老地产业分工确定了各投资主体业绩差异较大

经过记者孙宇婷

从上述例子可以看出，美国养老地产生态区的构建离不开各市场主体的分工合作。 开发商采取了取土、建房、卖房的“快进快退”方法，是典型的重资产运营模式，利润微薄，受制于养老设施等配套建设，因此资金回收速度比常规产业要慢。 一般情况下，经营者不只持有租赁，提供专业的护理服务，以轻资产模式扩大经营现金收益率，但需要承担经营风险的投资者(如reits )通过长期持有资产获得稳定的租金收益，收益率高但资金回收期长

另一方面，在这种各部门的职务方法下，参与者可以找到专业的职业生涯，可以找到长时间的投资者，也满足了各类投资主体的风险偏好，进一步促进了美国养老地产业的长时间快速发展。

另一方面，在美国的养老地产领域，以前流传下来的开发商和运营商利润微薄也是不争的事实，这种微薄的利润和亏损经营状况不仅仅是上市公司。

金融新闻企业sageworks最近分析了全美1000多个领域中非上市公司的财务报表，结果显示，截至年7月1日的12个月间，只有一个领域的净利润率为负(-1 )，这就是持续护理养老社区和配套生活服务设施领域)北美领域分类社

sageworks解体师李·比尔曼表示，最不赚钱的领域有一个共同点，就是费用支出巨大。 持续护理和配套生活服务设施领域的净利润率始终很低，提供服务所需的设备和固定价格可能非常高，而且许多设施从政府项目和保险企业获得的报销率也受到严格控制。

注:美国养老地产参与者的roe不高，轻资产运营的reits也不到10%。特别是运营商的roe一般为负，但国内地产商进军养老地产一般起到的作用恰恰是运营商。 此外，普尔年的roe数据使用了税前利润。