“养老地产看上去很美 马拉松式投入考验公司耐力”

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经过记者贾丽娟

在公司巩固发展进入养老产业的背后，国内许多养老机构多年来过着艰难的生活，每年都有亏损的现状。

为什么？ 许多业内人士对《每日经济信息》记者表示，领域长期周期性、项目盲目贪婪、产品与诉求不一致等，直接关系到不完全、令人满意的结果。

现在进入这个领域的公司，前路到底会如何？

还没有完全成熟的模式

许多公司开始转向海外“取经”，特别是ccrc模式(继续照顾退休社区)，近年来引起了很多关注。

清华大学建筑系教授周燕珏表示，近期的养老地产开发热潮吸引了众多开发商、投资者和政府官员出国参观，希望向国内宣传海外经验。 但是，养老社区的快速发展具有时代和地域的特点，从国家整体政策环境、经济快速发展水平到老年人的居住习性，再到社区服务管理模式，国内外都各不相同。 更重要的是，国内外养老地产的整体生态不同。 例如，美国的养老地产由开发商、投资者、运营商共同构建，三方担任各自的职务，每位参与者都可以获得风险和收益的良好匹配。 与美国相比，中国的养老地产聚集了地产商、保险企业和其他民营公司，但各自的定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作。 结果表明，养老地产的投资、开发、运营三个阶段呈现出开发商的身影，开发商扮演的角色太多太复杂。

在欧美各国研究养老领域多年的清华大学博士王勤也向《每日经济信息》记者表示，ccrc模式被过度销售。 “实际上，ccrc在美国也是个小产品，真正能够负担这种生活习惯的人很少。 ”

医疗问题难以处理

要建立养老地产，医疗是绕不开的问题。 目前，国内的养老地产项目大多没有自己的医疗资源，大多选择与某医院合作，通过开办“绿色通道”等方式处理老人的看病诉求。 护理人员缺乏必要的技能，难以完成相应的护理工作。

这和美国的情况相差甚远。 美国养老地产拥有成熟的医疗护理服务配套体系。 在养老机构或专科护理机构，有专科医生、康复治疗师、长时间护士等专科养老护理队伍对老年人进行长时间持续的检查。

泰康生命助理总裁刘挺身军对记者说，国外医疗资源丰富，分布也比较均衡。 “中国特殊，不仅医疗资源、养老资源整体供给不足，而且其分布不均衡，好的医疗资源集中在大城市、大医院。 ”

不仅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多种慢性病，这需要长时间的预防保健和专业烹饪。 “即使去三级医院，也只能处理急救问题，不能进行全周期的护理。 我们从顾客的立场，从社会效率的立场，从商业模式的立场提出医养结合。 ”刘挺身军说:“将急性病治疗、术后康复、慢性病长时间干预和持续健康管理结合起来，不是将社区和医院结合在一起。”

但是，很难在医院这样的地方投资。 一位长期关注养老领域的投资者对记者说，目前很多公司都想“建医院”，但医院不是“建”，而是需要医疗资源，这是很多杂七杂八的事件。

高端路线“曲高与寡居”

在目前盈利模式尚不明确的情况下，国内公司进入养老产业时，不约而同地选择了“高端”，每月支出上万。 据一家投资机构调查，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万人，也就是说，只有5.1%的老年人能够“满足”这一高端定位。

周燕珏表示，发达国家进入老龄化社会已有一百多年的历史，其养老设施覆盖体系比较完整和全面，目前非常高端的养老社区是经过漫长而迅速的发展历史形成的，同时也只是其养老居住体系的一部分。 目前，中国65岁以上老年人口的比例为8.87%，接近日本1980年的9.1%，与美国1980年代相近。

王勤告诉记者，目前高端人群的诉求被高估，90%以上的中等收入人群被忽视。 这是许多运营商无法盈利的重要原因之一。

养老领域的田国勇也向记者表示，国内高级养老院目前的入住率大多不太理想，这与国内老年人口的优势有关。 现在70岁的老人大多是“50”前的人，一生节俭，很节俭，享受晚年的费用还没有真正到来。 “高端养老集团只占养老市场份额的一小部分，目前市场还处于培育期，需要招商引资，未来5~10年可能会爆发。 中端养老应该有很好的快速发展前景。 ”。

赤字局面难以打破

养老领域出现了“奇怪的现状”。 公立养老院很难买到一张床，但私营养老院因入住率低而寸步难行，企业已经放弃了决策。

今年4月，北京长青国际老年公寓有限公司8成的股份挂牌出售。 这家企业是北京城建和中国红十字基金的全部。 其开发项目有北京曜阳国际老年公寓。 北京长青全年亏损5042.7万元，全年亏损4926.1万元。

这只是国内养老机构损失的缩影。 据山东省年统计，只受益于当地民间养老机构的10%，损失占40%。 北京英明德养老产业咨询有限企业副总经理邱浩浩浩告诉记者，可盈利的民办养老机构在全国范围内所占比例很低。

邱浩浩表示，在国内，民间养老机构分为民办收益型和民办非收益型，其首要区别体现在民政系统和地方政府的补贴和税费优惠方面。 国内80%以上的养老院是非盈利性的，生态环境、配套设施等处于非常落后的水平，入住率自然较低的盈利性养老机构硬件设施非常完善，但医疗护理和服务体系制度跟不上，或者价格惊人，或者远离中心城市

入住率是是否保证利润的决定性条件。 王勤告诉记者，养老院入住率通常必须达到70%~80%，才能达到盈亏平衡。 在国内，现在入住率良好的设施很少，“在私立设施和普通的公立设施中，大多数的入住率在50%附近。 北京有个项目，开业三年了住着七个老人！ ”

美国典型的ccrc企业布鲁克代尔连续10年处于赤字状况。 国内公司到底能承受多少年的损失呢？

“微利”的本质必须认识

即使考虑到各方面的因素而受益，养老产业也不是“躺着数钱”的领域。 刘挺身军表示，泰康人寿对养老产业投资的收益预期，即使按照净运营收入占资产的比例来衡量，也不过是2%~3%。

刘挺身军表示，布鲁克代尔的损失是因为计算了折旧，商业房地产要考察盈利能力，就必须按经营现金流和现金流折价计算。 “我们希望在五到八年的时间里形成稳定的现金流。 从大资产组合来看，我们要准备收益高一点的东西，但也要准备养老社区等稳定的东西。 净营业收入与资产的比率有望达到大致2~3个百分点。 这是社会平均租金和服务溢价的结果。 ”。

“第一，养老是长线产业，没有暴利； 第二，一旦有了服务，社会租金就会恢复到正常水平。 ”。 刘挺身军总结说:“最终成功与否，一是看商业模式，二是看清楚领域属性——不是一个土地产业，而是服务业。”

王勤表示，海外养老机构也不暴利，“例如在西班牙，净利率通常在6%左右。 ”。 在中国更应该“薄利多销”，“开发商要从开发型地产商转型为经营型地产商，这是一笔长久以来的生意。 ”

一位长期关注旅游和养老产业的职业投资者表示，养老领域目前的盈利状况普遍不好，“收获期还需要几年”。 在他看来，两三年的培养期还可以接受，但是如果超过五年还不能达到盈亏平衡，这家公司也不会成立吧。

“养老项目从设立、准备到开业的周期，本身比通常的产业要长得多，运营达到平衡点通常需要3~4年以上，达到盈利状态通常需要5~6年。 这个周期对投资者来说是一个不小的考验，一方面需要比较充分的资金链，另一方面需要可持续的运营能力。 ”邱浩浩说。

细节风险不容忽视

在利益难的现实下，很多所谓的养老项目其实有别的目的。 邱浩浩表示，由于养老项目投资回报周期长，许多开发商为了快速收回资金，打着养老的幌子拿地，实际进行房地产开发。

真正养老的公司，现在也处于试错的过程中。 王勤表示，养老产业将迎来巨大的快速发展，从人口计算来看，大部分只是5~10年的过渡期，目前这一领域已经有很多重复投资。 “很多公司前期准备不充分，项目不断修订，导致资源浪费。 ”

对于养老领域的服务业属性，许多公司也无法理解。 “盈利机构的共同点不是设施的设置很齐全，而是可以有效利用空之间。 服务专家有专业团队而不是人海战略是非常重要的 ”王勤表示，人才短缺是房地产商目前面临的一大问题。

另外，很多公司对养老机构在法律方面的风险还缺乏认知。 “风险更大。 例如，老人在院内出了什么差错，家人向法庭起诉养老院的情况也不少。 要避免，必须同时注意两者。 第一有法律条文规定和住院时的判断，是有根据的。 第二，从设计考虑。 ”