“以价换量搏“金九” 上市房企净利率承压”

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经记者尚希杨篷车从北京、上海强烈发出

上海易居房地产研究院发布的《金九》前半年成交报告显示，9月1日~15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。

“金九”上半场成色不佳，加速跑量的房企纷纷选择“以价换量”。 最近，“万科重庆项目单价2千跳水”的消息被认为是“全年黄金期”降价大潮开始的信号。

“目前，大型房企毛利率在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。 近年来，随着房地产领域的快速发展，土地、人工、建筑建材等价格上涨，领域规模扩大，公司毛利率有下降的趋势。 ”中投顾问郑宇洁高级研究员在接受《每日经济信息》记者采访时表示。

在大幅降价的背景下，开发商的净利润率有进一步下降的风险。 约翰智库上市企业研究中心副主任张化东表示，几年前开发商降价10%，净利润只损失3%。 但是现在10%的价格下降了，对净利润的影响至少在4%~5%之间。

达成销售目标的降价/

降价被认为是不可避免的，但不一定会成为像2008年和去年那样的全国性降价风暴。

旭辉控股公司董事长林中表示:“从开发者的角度来看，每年都有销售目标。 我们的销售压力会比较小，就像今年的销售目标已经达到60%，之后只剩下40%一样。 另外，我们有40多个项目。 各个项目不会降价。 我们一定会随行与市政府灵活应对，采取一城一策的销售战略。 ”

他希望实现销售目标，将企业利润损失降到最低。 他告诉《每日经济信息》记者，目前许多大中型地产商降价不是因为资金压力，核心还是要实现年度目标，完成对资本市场的承诺，还要平衡自己各项指标的表现。 但是，一家中小企业遇到资金压力，可能难以度过领域的低潮。

迄今为止，根据国家统计局的数据，目前开发商的资金还不紧张。 虽然前7月房屋销售预收款、订金等资金较去年有一定幅度的减少，但这笔资金的空很快由开发商通过银行贷款填补，因此从整体来看，开发商的资金充裕度并不弱于去年同期。

在这种情况下，开发商的降价幅度和促销力度显然没有大多数人期望的那样多。 记者注意到，目前开发商降价多为微薄之利，2008年，像年那样7折的降价，只出现在极少数楼盘。

一些开发者希望通过发送服务来促销而不是直接降价 例如，世茂最近推出了“住房服务”，让部分购房者在未交房前提前居住世茂提供的住房，提前体验产品和服务。 世茂集团副总裁蔡雪梅表示，上述服务在常州上市后，显著增加了当地楼盘当月的销售。

但是，要期待服务来代替降价，迅速吸引买家到市场上购买是不现实的。 蔡雪梅也承认，提高服务附加值并不像降价一样立即见效。 一位业内人士表示，世茂在常州的销售有所增长，不可能不降价。

利润率进一步缩小/

如果说几年前的大幅降价对公司的影响只是净利率下降了2%~3%，那么现在的影响显然要大得多。

宋延庆和张化东都告诉记者，如果目前房地产项目降价，对利润率的影响可能会减少4%，越来越多。 目前房地产领域平均毛利率为30%，净利率仅为10%左右。 净利润下降4%或增加4%，利润率显然会跌到10%红线以内。

事实上，许多开发商的利润率落在红线之中。 兰德咨询提供的数据显示，利润率下降是房地产领域的大趋势，从2009年开始，a股上市房企净利润率每年下降1个百分点左右，到了2009年，领域毛利率可能会低于30%，平均净利润率可能会跌破10%的红线。 兰德咨询表示，在涵盖202家上市住房企业的统计中，53%的公司净利率达到10%的红线。

对此，一位房企人士表示，通常毛利率20%较低，30%较高，25%在领域处于正常水平，按照这一标准，已经有不少大型房企触及“红线”。