“大悦城注入在港上市企业 中粮系地产双平台操作明晰”

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经记者尚希从北京出发

历时数年的中粮房地产业务整合蓝图终于揭晓。

中粮地控股公司( 00207，hk )。 以下简称中粮地控股集团)日前，企业于年9月12日签署收购协议，以124亿6000万港币的价格，在“大悦城”旗舰企业品牌项目下的综合体项目，即北京、上海、天津、烟台及沈阳6

宋延庆兰德咨询总裁在与《每日经济信息》记者的采访中表示:“大悦城的经营状况一直很好，如果注入香港上市平台，通过判断房地产的附加值，有望对上市公司的业绩起到很大的促进作用。”

对于目前众多企业存在的房地产业平台，宋延庆坦率地说，集团内住宅与商业的产业协同是一个重要问题。

六综合体项目是在港口上市的企业/

根据中粮地控股公告，年9月12日，与中粮地有限企业、亮翠有限企业及妙稻有限企业签署收购协议。 据此，中粮地控股公司同意购买，中粮地和亮翠同意出售各自目标企业发行的所有股本和股东贷款，总收购成本为124.6亿港元。

在此之前，中粮地控股公司完全拥有这6个大悦城项目。 分别是北京西单大悦城、沈阳大东区大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城、烟台大悦城等项目及其项目企业。 另外，还拥有北京中粮广场、北京安定门项目、上海中粮大厦等项目的非控股权益。

这意味着，目前在中粮集团下开业运营的大悦城项目将全部注入在香港上市的平台——中粮地控股。

为了开辟上市之路，中粮集团早就开始准备了。 去年，中粮集团董事长宁高宁表示，中粮集团准备拆分旗下商业地产，计划在香港和a股上市，并表示看好中粮商业地产未来的租金前景。

截至去年9月，中粮集团向香港壳企业侨福公司注资最终确定，收购总成本为141.67亿港元。 供资完成后，中粮集团持股量将增加到75%。

侨福公司公告称，出资后的侨福公司将成为中粮集团境外上市平台，拥有其综合体和其他商用房地产，拥有强大实力为房地产开发筹资。 此次注资结束后，侨福公司正式更名为“中粮地控股”。

根据中粮集团对二者的定位，中粮地支配是以快速发展大悦城为企业品牌的商业综合体平台，包括酒店、旅游房地产等，未来的业务点是商业地产。 中粮地产以住宅地产为主。

《每日经济信息》记者表示，自去年10月以来，中粮开展了托管大悦城的业务。 8月27日，中粮地控股在香港举行的年中期业绩会上，中粮集团副总裁、中粮地控股董事长周政表示，去年托管后，这些资产目前正在顺利转移至香港上市平台——中粮地控股。

“将大悦城的资产注入在港上市的平台，无可厚非。 对于中粮集团来说，香港上市平台相对于资产判断的附加值，可以对其收益产生积极的作用。 这几年中粮集团房地产业务取得的成绩单不太亮眼。 ”分解者对“每日经济信息”记者说，不愿指名道姓。

不排除通过并购等方式扩大大悦城项目/

大悦城一直被认为是中粮集团在商业地产上的代表作，大悦城未来的经营方式也备受瞩目。 目前，就此次收购而言，已经开业运营的大悦城项目已经由中粮地方负责，但从此前中粮集团计划在未来5-10年全国开展的20个大型商业地产的规模来看，剩下的项目将如何运营呢

昨天( 9月15日)，中粮地控股官员向《每日经济信息》记者表示，根据中粮集团授予中粮地控股的认购期权，此次注资收购了认购期权范围内的所有大悦城项目。 “目前，中粮地统治在深圳没有大悦城项目。 未来，企业将积极探索，调集内外资源，寻求可能的机会。 ”

在谈到未来中粮控股是否参加其他大悦城开发建设时，上述相关人士表示，未来中粮控股将积极关注公开市场土地招投标新闻，进入大悦城开发、建设、运营、管理的全过程。 此外，不排除采取并购、股权合作等形式扩大轻资产的方法，使大悦城项目快速发展。

随着中粮集团海外上市平台的扩大，旗下的房地产业务也基本完成了a+h的战术布局。 这被许多住宅企业认为是理想的结构，但在集团内部，肯定也存在平台间业务合作的课题。 “特别是商业房地产的开发，根据现在的土地转让，必然包括公寓等住宅的开发。 这不会导致两个平台的介入。 以前可能分得很清楚，但走着走着可能就不清楚了。 ”宋延庆表示，这样的例子发生在许多拥有双平台的房企中。

宋延庆还受制于内地融资环境的严峻，目前包括中粮、绿地、金地、方兴及万达在内，要求独立上市持股型商业物业管理企业，a+h组合也将成为领域趋势，但关键问题是双平台的合作

“商业不动产如果从纯利润的立场、税务计划的立场出发，先持有，就可以少缴纳所得税。 但是，如果持有期长了，租售比的不合理也就不赚钱了，所以2~3年后卖给上市公司，相当于资产证券化，上市后会判断资产的附加值。 ”宋延庆进一步表示，商业项目的住宅开发和商业保有部分，需要两个平台之间交叉合作，“最重要的是集团内住宅和商业的产业协同问题，能否妥善解决。”