“限购松绑难阻房价跌势 分类调控考验政府之手”

本篇文章2528字，读完约6分钟

本网北京8月20日电(黄蕾)中国楼市的“限购”之路，已经走了4年。 据媒体报道，过去10年共发行房地产市场调控文件179份，《限购令》被认为是效力最强、最具争议的政策。

年4月17日公布的《新国十条》(《国务院关于坚决抑制部分城市房价暴涨的通知》)拉开了史上最严格的房地产调控序幕。 此后，北京领衔、房价上涨过快的城市相继出台限制家庭购房数量的规定。 期望限购限贷的“双箭”齐整楼市环境，抑制投机购房，纠正价格信号，对购房人立即发挥有效作用。

钟一到年，楼市就会悄然变奏。 降温、降价、降速——房地产市场的“三降”让房企感受到楼市的“深秋”。 在《限购令》这四年里，“捆绑”房地产领域的铁律开始悄然松动，46个限购城市中的37个城市、明、暗开始放松“被锁链束缚”的锁链。

“限购”被放宽，没能阻止房价的下跌。 8月18日，根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，价格环比下降的城市达到9成，包括4大城市。 这是北京、上海、广州、深圳今年以来房价首次下跌。 其中，北京房价自去年6月以来首次下跌。

地方政府模糊不清，“不受约束”

今年全国两会以后，在“双向管制”政策的引导下，一些库存量过高的城市开始悄悄地探索政策的底层，模糊地“放松”楼市的语调。

地方政府为了撬动诉求市场，“救助市场”的步伐越来越大——从限购放开到契税补贴从套房支持到“改善住房”支持； 另一个地方政府有意放宽“放贷限制”，促使越来越多的诉求。

看看现在37个解除管制的城市，就会知道地方政府在这个管制上有4个面孔。

“光明正大型”以呼和浩特为例，正式发文明确放开限购，完全解除束缚。 解除其束缚后，迎来了7月的小高潮，商品房成交数量瞬间上升到1685套，比上个月增长1.68%，达到1056%。

“我想说还休型”，以武汉为例，虽然还没有确定正式发送公文，但是口头上告知要取消限购。 不过，浦江(中国)市场研究部表示，武汉在新政出台后，并未出现市场预期的明显回暖，在去化加剧、供给高涨的情况下，去化压力再次加大。

以“暗度陈仓型”、沈阳为例，传达沈阳市限购政策的取消。 外地人可以无限制购买，购买多个住宅； 沈阳的本地人也可以购买多套住宅。 沈阳政府官员又出来否定，说没有明文取消。

“确定否定型”以四大城市为例，北京潜力雄厚，北京城市规模大、人口基数大、资源特征强、房地产市场供不应求的优势，在税收等长效调控机制建立之前，限购作为北京的长期政策予以落实 但是，北京市住房城乡建设委员会的相关人士表示，北京为了更好地满足自住型和改善型的住房诉求，可能会在原有限购政策的制度细节上进一步改善。

尽管各地纷纷被楼市束缚，但住宅交易量和价格并未出现预期的上涨痕迹。 其中，有明显成交反应的城市不多，楼市未出现持续强烈反弹，购房者仍保持观望态度。

以杭州为例，公开资料显示，7月28日放宽限购后，经过几天的“小高潮”，8月1日和8月2日分别有新房258套和261套出售，基本恢复到限购前的水平。

“限购”时代的管制将何去何从

年上半年，大中城市房价自主调整，全国楼市出现结构过剩、成交量萎缩等优势。 单从房价来说，可见一斑。 年1月，70个大中城市中，房价比上个月上涨62，持平为2，比上个月下降6。 截至2007年6月，房价比上个月上涨的城市只有8个，与上个月持平的城市有7个，比上个月下降的城市增加到55个。

进入“限购”时代的楼市前景依然不容乐观。 从7月70个大中城市住房销售价格统计数据可以看出，大中城市房价受解限政策影响不大，新建商品住宅和二手房房价的钱仍呈环比下降。 其中，新建商品住宅房价比上个月增长64个，二手房比上个月增长65个，分别比6月增长9个和13个。

业内专家表示，目前楼市降温、降速、降价的“三跌”趋势没有改变。 中国房地产指数系统百城价格调查数据显示，7月全国100个城市(新建)住房平均价格为10835元/平方米，比上个月下跌0.81%，连续3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。 从下跌的城市数量来看，76个城市比上个月下跌，24个城市比上个月上升。

进入今年以来，中央政府并没有就房地产市场的调控提出新的政策，《政府实务报告》中的短短两句话，为全年房地产市场的调控确定了基调。 “根据不同城市的情况划分管制”“抑制投机投资性诉求，促进房地产市场持续健康快速发展”。

此前，住建部副部长仇宝兴对“分类控制”做了如下说明。 “控制房地产市场就像治理大国一样，必须像做菜一样对待。 能够进行局部调整的不是整体调整，而是调整的手段对整体的影响越小越好。 可以用经济手段调整的，不要用行政手段调整。 行政手段越少越好。 如果城市政府可以调整，就不能代替中央政府。 ”

许多专家表示，中央提出分类管制，实际上是让市场自行调节管制权，使地方政府能根据当地房地产市场的快速发展情况及时、妥善管制。

现在楼市敏感期，开发商和买家的游戏还在继续。 如何稳定楼市预期，增加自住型诉求； 如何消化库存，控制投机资本的流入，这些都是地方政府控制楼市的出发点。

目前，一些地方政府对土地财政依赖度很大。 一些地方政府迫于经济快速发展和财政压力，或相继放宽楼市调控政策。 如果没有充分把握解的“度”，就会刺激投机性的资金介入，再次使规制陷入困境。

亚太房地产经济研究院院长谢逸枫指出，目前房地产市场发展迅速总体上有三个方向。 一是房地产市场分化，由于人口流动和资源配置不均衡、城市经济快速发展水平差异、城市化进程、户籍制度的影响，房地产市场的城市、供给、诉求、房地产价格、结构越来越分化，必然串标持续到全年。 二是楼市实施分类双向调控，即有持股压力、供求平衡、预期稳定。 三、楼市进入深度调整期，年为调整年，根据过去前三个周期的时间，2005、2008、年每次相隔三年。

楼市“后限购”时代如何实践分类调控、双向调控，如何牢牢把握因地制宜、“时”制的适宜性，考验中央和地方政府的调控智慧。 只有牢牢控制隐形手，市场机制在监管中发挥主导作用，通过市场自身的调节，中国楼市才能重新平衡量与价格。

原文链接: finance./ China/0820/11232006665.shtml