“绿地集团战术性布局商业地产 整栋出售瞄准“私人定制””

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杜冉乐记者来自成都

住宅的衰退，商业的兴起，房地产现在的格局悄然发生了改变。 一是住宅房地产正在“迎头赶上”，二是养老、旅游房地产等新的行业模式尚未产生，商业房地产无疑成为企业品牌房企平衡风险的最佳线索。

与旺达、宝龙、银泰等商业地产线上的“巨无霸”相比，人们普遍认为原本依赖住宅开发崛起的企业品牌房企会更像新手，但实际上并非如此。 其中，绿地集团作为连续3年升格为世界500强的中国领先住宅企业，在战术上着力于商业房地产。

9年前，绿地集团以绿地资源管理为平台逐渐建成了绿地商业集团，目前其开发面积突破2000万平方米，自有面积突破300万平方米，特别是以“超高层”为特色的城市地标项目一直在 特别是绿地西南板块，去年其商业总量超过300万平方米，自有商业100多万平方米，成为绿地集团发挥商业地产的核心引擎之一。

绿地西南部一位高管表示，他们最近建立了个性化的特色商业地产运营模式，以“逐栋”的销售方式吸引了高质量的顾客。 在业内人士看来，绿地企业扮演着“追赶者”的角色。 他们具有雄厚的资源、企业品牌和资金等特点，也有前期商业开发的打磨和积累，追逐目标直指万达、乃至恒隆等巨头。

“超高层”更新世界城市地标

“一下飞机，对面就是巨大的房地产招牌，也是悉尼绿地中心工程。 中国的住宅企业真霸气！ ’今年7月，记者同事去澳大利亚旅行时这样说道。 让他感到新颖的，不是澳大利亚的袋鼠，而是悉尼绿地项目，一直让他难忘。

据悉，绿地中心是绿地集团近年来建设“超高层”商务项目的企业品牌地标。 悉尼绿地中心项目也只是绿地集团海外发电绿地中心超高层项目的棋子。 除悉尼绿地中心外，国外还有绿地集团把绿地中心推上了美国洛杉矶。

根据绿地集团的主页，绿地中心作为城市繁荣度的地标，距离200米的广州绿地中心，300米的郑州绿地中心，468米的成都绿地中心，518米的大连绿地中心

值得注意的是，成都绿地中心468项目自去年10月开始推出企业品牌以来，引进了伊藤集团代号为“天空之城”的商业企业品牌，其营业面积也在日本东京伊藤洋华卡之外，位居世界第二。

绿地集团董事长张玉良表示，绿地从第一幢开始摸索，目前习惯建造300米以上的高楼，在开发能力、物业管理等方面的绿地有了很大提高。

在布局上，张玉良表示，一个地区gdp超过3000亿元，人口超过200万人，基本具备建设超高层建筑的条件，未来绿地将继续建设超高层建筑，不排除将超高层建筑插入中国重要城市。

绿地集团为什么这么有魄力？ 据记者观察，今年7月7日，美国《财富》杂志正式公布了全年全球500强企业名单，绿地集团以年销售额410亿美元( 2522亿元人民币)的成绩连续3年位居世界500强企业排行榜第268位，去年，

“各方面”策划商业战术

除“高级”城市商业地标外，企业品牌房企在战术上各方面布局商业地产，包括社区商业等。 绿地集团就是其中之一。

据悉，2005年成立的绿地商业集团是以上海绿地商业(集团)有限企业)原上海绿地资产管理有限企业)为母企业成立的商业房地产开发与运营集团。

根据绿地集团最新部署，该产业平台被定位为为绿地集团整体战术服务，加快绿地集团从单一型开发商向综合房地产运营商的转型，夯实世界公司500强骨干业务长青的业务布局，绿地集团主业快速开发。

目前，绿地商业集团项目遍布上海、北京、南京、济南、南昌、武汉、郑州、西安等全国80多个城市，商业地产总规模突破2000万平方米，仅持有型购物中心面积就达到300万平方米。

今年3月，绿地商业在成都举行西南战术发布会，包括伊藤洋华卡、王府井百货、银泰百货、欧尚超市在内的万达集团等商业地产相关干部前来应援。

关于绿地为什么举办西南商业发布会，绿地西南商业产业管理中心表示，年前，绿地西南的主要经营收入来自住宅销售，但去年下半年这一格局被打破，绿地西南商业总量达到360万平方米，自营商业100万平方米。

另外，在这次发布会上，洲际酒店、丝芙兰、麦当劳、百胜餐饮、星巴克、屈臣氏、西弗、cgv电影院、面包新语等60多位行业嘉宾和200多位国内外知名连锁品牌商的代表

相关人士表示，绿地集团要凭借强大的资源整合能力和号召力，发展商业地产，不是一件不容易的事件。

近年来，绿地商业集团在集团母体的大力支持下，与目前沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团等国际国内知名商家建立了紧密型、捆绑型战术合作关系，与“全球、八方、人和”三大产品系列

绿地商业集团表示，“未来绿地集团商业的快速发展，将更加回归一线城市，重点建设大型服务业综合体项目。 在商业品牌建设方面着力开发绿地商业企业品牌产品，绿地中心、绿地彩塑城等是绿地未来两年大力建设，陆续开业众多项目的企业品牌。 ”

绿地集团执行副总裁、西南房地产事业部理事长孙志文介绍，在商业房地产板块，开发商必须完成的事件是提供满足他们诉求的产品，为商家提供良好的服务，为业主创造愉快的费用环境。 市场需求，商家聚集，顾客喜欢，自然就有商业价值。

与绿地商业集团紧密相连的是，绿地集团单独剥离相关资产，成立绿地酒店管理集团，绿地自主开发的豪华五星级企业品牌“白金瑞primus”和商务四星级企业品牌“白金骏theqube”

全栋推送销售以“私人定制”为目标

近日，绿地集团西南房地产事业部一位干部表示，绿地布局商业房地产不同于其他房企，整个绿地集团的目标是打造旗下商业、写字楼的“定制化”特色模式。

针对这种定制化模式的理解，上述高管必须结合绿地特定的产业诉求和产业融合新趋势，开创房地产、金融、商业等资本的合作时代，构建新的商业运营平台，并以整体楼宇的形式对外销售商业房地产

“包括搜房网西南总部在内，我们订购了成都绿地的不动产。 在北京、广东等一线城市，金融机构等公司有时也很重视绿地的整体房地产，希望借此发挥绿地的特征。 ”。 绿地前述干部补充说。

以绿地西南商业为例，作为绿地集团布局西南的重要战术布局，以成都为龙头，与重庆、贵阳、南充联动的大西南商业战术布局初步形成。 在成都，随着东、西、南、北、中各大项目的全面展开，覆盖了绿地中心、绿地中央广场、绿地城、绿地彩城、绿地窗和绿地世纪城6个商业项目。

全联商业地产专业委员会委员、大中华购物中心联盟主席助理柏文喜最近认为，商业地产是包括房地产、商业、投资、金融等在内的复合度高的领域，是一个进入门槛较高的产业。 不仅需要大规模低价的长期资金，投资管理、开发建设、招商运营能力、与资本市场的结合能力也必须很强，能够操作全产业链的企业，例如新加坡凯德地这样的企业很少。

“通常优秀的公司只是产业链上的某个地方比较突出，比如西蒙、西田等也只是比较专业的投资者，运营和开发大多由其他机构完成承担。 ”柏喜补充说，商业地产企业的招商和运营是体力密集型领域和对专家的高度依赖性领域，商业地产项目的成功离不开钱。

也就是说，商业地产很重视操盘手队伍的招商运营能力。 特别是持有型商业房地产被视为未来企业品牌房企平衡房地产风险的稳定器

据记者观察，目前绿地商业开发面积达2000万平方米，但持有面积只有300万平方米，持有商业比例为15%。 其中，绿地西南商业的自持率也在30%左右。

柏文喜表示，在国内，以九龙仓、新鸿基、太古和恒隆为代表的港资开发商和以华润地、中食地产为代表的央企拥有房地产的能力，但首要集中在一二线城市，且具有机会型投资优势，难以快速复制。 以万达、soho为代表的民营和市场化商业地产开发商仍以散售为主，目前已成为我国商业地产开发的主流模式。 “大多数城市没有商业计划的诱惑，开发者都是为了各自而战。 在以分售为主的情况下，开发商只考虑如何出售和覆盖越来越多的房地产，不考虑后续招商和经营问题，因此商业面积普遍较大，售价过高，难以普遍招商和运营。 ”柏喜强调说。

事实上，从目前的绿地状况来看，绿地并不缺乏招商资源和能力，大家更关心的是其后续的运营能力。

“从项目定位到设计、招商、后期运营，绿地都强调各个项目的个性和调性，吸取当地或国际文化因素，精心雕琢，追求成为当地文化地标和精神图腾。 ”胡晓波表示，绿地西南商业不仅提供最好的商业房地产硬件，还将组建一流的商业运营管理团队，提供一流的运营管理和一流的服务。

另外，绿地西南部前述高管表示，绿地商业持有目前以一线城市为主，也不排除将来灵活引进合作伙伴，进行轻资产运用，探索不同的商业房地产盈利模式。