“各地上演“曲线救市”供需失衡下市场恐难真正回暖”

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每经记者邓银婵实习记者黄丽发来自重庆、成都

房地产市场低迷半年后，“曲线救市”成为目前“最热闹的风景线”。 根据来自中原地产研究部的最新统计数据，截至7月23日，46个调控城市中的26个城市对调控政策进行了微调。

据《每日经济信息》记者介绍，今年年初，房地产市场出现了放松管制的呼声，但此次地方政府“救市”大军中，除海口等出台放松管制相关政策的城市外，还包括眉山等无限制购房城市的“救市”行动。 许多解体人士表示，在这个地方政府“曲线救助市场”的背后，整个房地产市场起因于近几年来迅速超额发展市场空之间。

虽然各地的“市场救助”采取了多种形式，但许多专家认为，对购房潜力的释放作用有限，由于信贷政策和透支后不久等因素，市场不太容易震荡。

“救市”多在二、三线城市

据《每日经济信息》记者粗略统计，仅7月，海口、济南、西安等10个城市就“无拘束”。 中原地产研究部最新统计数据显示，截至7月23日，46个限制城市中有26个与限制政策进行了微调。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前放松管制政策和调整变通性的城市主要有两种。 一是呼和浩特、济南等地出台确定性政策文件，予以放宽。 另一个是南昌等地的发文尚未确定，但实际上有放松约束的动向。

实际上，很多没有纳入限购的城市都参加了这个地方政府引发的“救市”大戏。 “现在，各个地方政府的‘救市’路径也不同。 》中原地产首席拆房师张大伟向《每日经济信息》记者解释，取消或不要求对以苏州为代表的某类或某地区住房商品房限购政策进行解释，以及降低“补税”的限制等 以南宁为代表，也有采取放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税、或者可以一次性不重复支付就购买第三套房等方法“救市”。

对楼市来说，“救市”已经不是第一次了。 记者了解到，2006年房地产市场进入快速发展期以来，经历了巨大的调整。

2009年初，根据国家统计局公布的数据，2009年2月，全国70个大中城市住房销售价格比去年同期下降1.2%，比上个月下降0.2%。 而且，房价上月比下降的城市数量超过了房价上月比上升的城市数量。

“2009年初，楼市遭遇大幅下跌，当时开发商集体呼吁救市。 ’世界房地产市场经理王波先生介绍。

“但是，与2009年不同，此次拯救该市的主角多为地方政府。 ’不愿指名道姓的地产界一位注意人士表示，2009年房价下跌与宏观调控政策的长期作用有关，今年的市场反转从市场本身的作用来看越来越多。 “说白了，只会下降。 ’这位名师在想。

《每日经济信息》记者也观察到，目前出台“救市”政策的城市基本集中在二三线城市，这也成为了这个“救市”的鲜明优势。

在张大伟看来，二三线城市的未来很可能全面放松限购，出台相关政策“救市”。 “国内有很多中城市、中城市，特别是不能被经济快速发展支撑的中城市的库存已经很高了，‘救市’才是市场赖以生存的希望。”

许多分解人士认为，中三线城市成为“救市”主力的背后，是地方经济多年来以土地财政收入为中心的逆效果。 以济南市为例，1~5月，全市税收收入增长11.5%，未实现年初计划增速12%的目标。 其中，占总营业税近1/3的房地产业营业税完成19亿元，同比减少2.85%。

“财政收入的下降影响了地方经济的持续快速发展，政府插手也是没有办法的事。 ”上述人士说。

或者越来越多的城市加入了“救市”

事实上，许多房地产业人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前许多地方政府出台了“救市”政策，但实际上早就有了先期演习。

年出台的许多地方版限购令中，出现了“暂时”、“暂停”、“暂定”等字眼，定性为无形中暂时实施的阶段性政策。 “限购政策”的持续时间等问题没有出现在文件中。

另外，年《政府实务报告》中有关房地产市场调控的表现也发生了变化。

分析师认为，针对几年前的《政府实务报告》，年、年将“抓紧房地产调控”。 年呼吁“坚决”抑制投资投机性； 在今年的报告中，没有提到“坚定不移”、“坚决”、“加强”等词语。 “这可能是房地产调控政策逐渐淡出的先声。 ”。 陈国强说。

“实际上，中央已经向房地产市场发出了不受约束的信号。 否则，地方政府也不能自由集体“救市”。 ”王波说。

如果此前中央关于房地产调控的态度还不明朗的话，最近新上任的陈政高住建部长在全国住房城乡建设事业座谈会上提出“千方百计消化库存”是个分水岭。

统计数据显示，截至6月底，14个主要城市库存比上个月增长2.78%，为今年以来的最高水平，多处库存接近去年以来的最高水平。

虽然库存高的企业、销售低迷是地方政府救市的首要原因，但是中央“不刺激、不压迫”的态度无形中增加了地方政府“救市”的倾向。 ”上述提醒者表示，未来将有越来越多的“二三线城市”加入“救市”队伍。

“救市”的效果暂时难以显现

这次地方政府主导的“救市”之路，能拯救“被困”的楼市吗？ 对此，中原集团研究中心给出了否定的回答。

根据该研究中心7月24日公布的“放宽限购效果大盘楼市还没有反弹迹象”的统计结果，7月20日，中原监控的54个主要城市中，新建住宅总交易量比6月同期微增3.9%。 关于7月小幅上升，该研究中心表示:“6月初受端午节影响，成交量下降，因此与去年同期相比基数偏低。 除去端午节三天的影响，7月的成交量比去年同期下降了2.7%。 ”。

另外，与政府“宽松捆绑”楼市比较，中原集团研究中心总结了3种不同的市场反应，除“短期效果明显、成交见效快”和“收效甚微”2种城市外，在抽样调查的城市中，“

抽样调查结果显示，苏州、无锡、厦门等“救市”不仅带动楼市实现销售增长，而且均有不同程度的下降。

以苏州为例，从7月19日开始，全市取消90平方米以上住房限购政策，当地人和外国人平均可以购买。 另外，传言还有90平方米以下的装修住宅来源、绿色建筑之星2颗以上限购解除等多种“宽松捆绑”，苏州依然难以拉动楼市实现增长。 6月以后，苏州至限购日的销售日平均值约为2.1万平方米，而7月19~22日成交为1.8万平方米左右。

尽管许多政府出台了救市政策，但政府的“有形之手”牵引楼市的效果还没有显现出来。 张大伟对《每日经济信息》记者说，最终处理楼市问题的关键是国家需要放宽信贷政策。

“仅基于行政政策缓和行情的持续性有限。 因为行政政策的变动很难改变基本面的运行趋势，也很难改变目前中小开发商日益增长的现金流风险。 而且，货币政策的松动，将来可以在这两个方面得到实质性的改善。 ”。 根据兴业证券的研究报告。

另外，目前市场库存过大，“买入价格上涨还是下跌”的心态也左右着客户。 “救市”政策给市场带来了部分刺激，但在信用政策上买家支持不足。

上海易居房地产研究院研究员认为，今年上半年商业银行刚买的支持力度明显不足，购房者无法入市。

如果信贷政策放宽，对买家来说确实有好处。 现在，虽然频繁出现信用缓和的信息，但实际的政策信息并没有真正落地。