“眉山楼市量价齐跌 房企高赠送“擦边球”难以为继”

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经过记者岳琦四川眉山的拍摄报道

现在，从南到北； 从一二线城市到三四线城市，“救市”已经成为地产商和政府不可回避的话题。 虽然有各种各样的“救市”政策，但还没有到百花齐放的地步。 比起备受瞩目的几十个一二线城市，国内更广泛的救助样本可能存在于数百个三四线“小城”。 一、二线城市羞涩地悄然实行限购，三、四线城市要使出浑身力量，探索自己的“小城”救济路线图。

对支柱产业不多的四川眉山来说，楼市在经历了后发的快速发展后，于今年年初，危机也不期而至。 最近，眉山出台了稳定增长措施，刺激房地产成为亮点，甚至出台了“眉山市区购房补贴每平方米60元”的政策，一度引起众多关注。

最近，《每日经济信息》记者以三、四线城市救市样本为线索，实地走访眉山楼市一线，采访众多当地业内人士、开发商及国内知名学者，还原眉山救市始末，探寻背后困境与动因，三、四线城市房地产快速

“20万美元以上买3套房”、“每平方米不超过1350元”、“首付3万5000美元买现金房”……眉山位于距离四川省省会成都只有一个小时车程的地方。 这样的促销广告在当地随处可见。

7月23日，眉山的气温和往年一样上升，但是各个楼盘的销售并不火热。 《每日经济信息》记者获悉，眉山市相关部门根据今年上半年经济运行拆解资料显示，“上半年眉山房地产开发量价格集体下跌”，眉山市新开工面积减少约7成，成交商品房覆盖数比去年同期减少近3成，价格逐月下降，走弱。

“全国房地产市场的疲软是从去年第四季度开始出现的，但眉山相对滞后，从今年第三、四月开始出现销量减少的现象。 》领土集团眉山分企业总经理季敏对《每日经济信息》记者说。 许多眉山房地产行业人士认为，眉山长期以来偏重刚需产品，激烈的竞争将产生总额较高的礼品模式，但目前刚需市场受到限制，高礼品政策“边球”也难以为继。

对此，眉山市城乡规划局办公室一位负责人告诉《每日经济信息》记者:“送礼都是违法的，这样的行为要曝光。” 事实上，从今年7月1日起，新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施，高赠与模式即将终结。

公告牌销售额的8成只有1位数/

今年年初，杭州房价下降引发的“楼市危机”论似乎愈演愈烈。 此前在一些二三线城市开展了楼盘降价促销后，一线城市的房价也出现了松动的迹象。 根据国家统计局公布的信息，今年2月，中国70个大中城市新建住房价格自年2月以来首次较去年同期、上月下跌。

事实上，“降价之火”已经蔓延到三四线城市。 季敏对《每日经济信息》记者说，经济形势不容乐观，在楼市不景气的情况下，眉山也不自以为是。

从成都到眉山高速公路出口不远的地方，排列着眉山北部的新城大厦，巨大的户外广告上大多印有“清盘”、“优惠”等文字。 《每日经济信息》记者随机访问了许多大楼卖场，发现新区大多以开业一年多的大楼为主，剩下的住宅资源很少，但在记者注意的过程中，无人问津。

季敏认为，目前全国销售形势低迷，已从一线城市扩展到二、三线城市。 眉山在3、4月也出现了销售额下滑的状况，但这次的楼宇调整与以往的楼宇调整有本质的不同。 过去的调整都是由政策法规引起的，但这次几乎完全是市场自主的选择行为。

眉山房管局公布的数据显示，6月眉山中心城区的销售套数共计799套，为5月份销售套数的58%，创今年来最低。 另外，今年一季度的成交总量比去年同期减少了27.06%。

此外，开发商的推送速度也明显放缓，6月市场新增1个预售证，新增房源381套，约为5月新增房源的22%。 统计数据显示，不少楼盘月销售不到一套，近八成楼盘销量仅为个位数。

从价格来看，6月市场所有楼盘均价4250元/平方米，与今年1月的4451元/平方米均价相比下跌不少。 一位眉山地产商的高管表示，官方统计的平均价格并不明显表示降价，再加上眉山楼市高赠送的优势，实际降价幅度与去年有很大差距。

《每日经济信息》记者获得的上述拆解资料显示，今年上半年，眉山“房地产开发量价格集体下跌”。 房地产开工面积274.2万平方米，下降31.5%。 其中眉山市房地产新开工面积68.5万平方米，下降67.5%。

从销售额来看，根据这些资料，眉山市整体商品房销售面积180.4万平方米，减少20.7%。 其中眉山中心城区商品房销售79.8万平方米，13.7； 成交数为7639套，比去年同期的11000多套少了近4000套。

库存高的企业“炙烤”的开发者/

面对市场疲软，低价销售现有库存，快速回收资金成为众多眉山开发商的战略。 并且，目前市场的状况已经确立，以减缓许多开发者的前进，稳定今年的首要任务。

高库存几乎是很多城市的楼市病，眉山也不例外。 根据上述官方资料，今年上半年，眉山刚需市场逐渐走弱，房地产市场面临库存压力加大。 截至6月底，眉山中心城区出售的剩余住宅数量达到10781套。

“眉山楼市目前最大的问题是供需失衡。 》长年关注眉山楼市的一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，眉山市区每月去化量1000多套，残留量达数万套，供需比为9:1，开发商生活欠佳。

另外，顾客的观望心理是开发商去库存的一大障碍。 由于大幅度的促销和扩大的折扣，大部分客户都有“买入价格是上涨还是下降”的心理。 此外，季敏认为，楼市不景气，买不买都无所谓的隐性诉求，并不那么热心，前景看好。

“在四川省众多的二级城市中，眉山的市场供求关系最严峻，市场竞争也最激烈。 ’上述业内人士表示，目前大部分楼盘都在做促销，做特价房，但几年前客户都是来打号买房的。

根据房网发布的拆解报告，“全年眉山市房地产总销售面积160多万平方米，供应量超过220万平方米。 另外，除了老库存和今年的新开发量之外，根据相关调查机构公布的数据，今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米。” 据近年来眉山市区销售速度推算，450万平方米的供应量需要三年才能消化。

许多眉山业内人士表示，目前眉山没有发生开发商破产，但许多中小开发商出现了明显的资金链紧张现象。 根据房网公布的数据，眉山房地产公司在进行项目施工时，由于资金紧张，部分房地产公司拖欠了建设公司的工程款。 年，房地产公司拖欠的工程款占各项应付账款的46.5%，比去年同期增长6.7个百分点。

熟悉眉山楼市的业内人士分析，眉山两极化的市场结构很可能导致领域结构的变化。 房地产领域是资金密集型领域，规模小、销售业绩差、资金回收慢的公司很可能在这个过程中被淘汰。

高赠送模式难以持续/

据眉山当地房地产杂志《眉州楼市》统计，今年眉山中心城区正在开发建设的项目70多个，加上今年进入市场的保障性住房，眉山楼市已经进入买方市场。 据常年进军眉山市场的成都开发公司高管介绍，眉山房地产市场长期存在高礼品开发模式，曾一度创造出眉山销售的“神话”，但现在这种方式也很难撬动买方市场。

据此，各楼盘绞尽脑汁以求破局。 “两个房间换三个房间”、“买一楼送到一楼”、“超大礼品面积”等相似的广告在眉山楼盘的普及中隐藏着。

总额、高赠与几乎成为眉山楼市的特色。 许多眉山业界人士指出，这是“非常不健康的方法”。 通过增加空之间、控制住房总额来吸引主流购房意愿者，可能会暂时赢得市场，但未来必须面对潜在的法律和政策风险。

高先生的送礼方法于2009年引进眉山，2009年曝光于《眉山日报》、中国之声《信息纵横》等媒体，高达50%的送礼面积被广泛舆论诟病。

据眉山房管局附近的业内人士介绍，眉山为解决开发商送礼标准不同的问题，于2009年制定了相关规定，将送礼面积标准从20%统一提高到30%。 记者发现眉山的许多售楼部和销售广告赠送30%左右，但该业界人士的说法尚未得到眉山官方的证实。 眉山市城乡规划局办公室的一位负责人甚至表示，赠送面积是违法行为。

季敏认为，政府的作用是提供公平竞争的市场环境。 虽然此前眉山出现的情况对公司来说不太公平，但是去年下半年眉山也做了一些调整，出台了一些政策。

事实上，俗称“面积小偷”的购房人赠送非产权面积问题，年前后在国内许多一、二线城市被官方严肃“叫停”。 业内人士表示，由于用户对价格往往比较敏感，忽视了产权和法律风险，高额的送礼方式比用户市场的房价控制得要低得多，吸引了大量的用户。

从7月1日起，国内正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范对赠款面积问题作了详细规定，基本关闭了高赠款方法。 根据新规，销售及未销售审核企划案的项目不在新规严格管理范围内。 但是，首次审查划界案或者对已经审查的划界案申请调整，赶不上7月1日前上报建设的项目的，应当按照规定行事。

眉山业内人士表示，新规出台后，今后许多户型的评价面积将减少，对购房者的吸引力也将大大减弱，在眉山严峻的房地产市场形势下，难以继续依靠高礼品战略吸引有需要的顾客。