“北京万科加码写字楼开发 非住宅营收欲破三成”

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经记者尚希从北京出发

进入今年以来积极寻求变革的万科宣布将正式进入写字楼市场。

7月24日，在接受包括《每日经济信息》在内的媒体采访时，万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆宣布，万科在北京规划的10多个写字楼项目将陆续上市。

万科现在定位的是城市配套服务商，要从提高销售业绩转向提高经营、管理、服务业绩，办公楼是多元业务布局的一部分。 ”毛大庆告诉《每日经济信息》记者。  

产品线的变革和细分

据《每日经济信息》记者介绍，目前万科对写字楼产品线的开发涵盖从低端到高端，包括万科中心系、金域国际系、万科天地系三大类。 其中，万科中心系位于机场附近的甲级或超甲级办公楼，金域国际系位于以前传入的商务区综合体辅助办公楼，下位为万科天地系。

对此，毛大庆告诉记者，自去年以来，万科已经连续进军多个商业区，提前布局写字楼市场。 “提前布局的背景有中国经济的巨大潜力、地区城市群快速发展的前景、“小新高”政策带来的新主力市场诉求。 ”

当然，外部市场的推进只是稳固万科加码写字楼市场的一个因素，对于已经确定变革思路的万科来说，商用房地产是牢牢守住该领域的关键。

根据目前公布的上半年销售业绩，万科北京今年上半年销售额为117亿元，该销售业绩可以进入全国房企销售排名前30位。

“我们未来必须更加自立。 ”毛大庆坦率地说，在出售住宅这样单薄的业务中，非常危险，加之北京的土地越难获得，“周转出售后，土地无法保障，但现金流是核心，因此必须进行资产运营。 立体运营、多元快速发展也是北京万科未来的快速发展方向。 ”

就目前写字楼产品的具体销售目标而言，毛大庆还没有确定的数字，但今年北京企业超过200亿的销售额中，非住宅产品的贡献占35%左右。

剥夺办公大楼的商机

一位分析人士表示，写字楼产品开发建设要求高，限于经验等因素，万科未来在写字楼的尝试面临挑战。

据第一太平戴维斯统计数据，今年上半年北京甲级写字楼租金在经历了连续四个季度的下跌后，环比上涨1.1%，至314.7元/平方米/月。

随着租金小幅上涨，北京办公楼空的安装率也在逐渐下降。 据统计，2009年第二季度，北京写字楼市场整体空安装率比上个月下降0.4个百分点，达到3.5%，超过8成的甲级写字楼有95%以上的高出租率。

这对布局写字楼市场的开发公司来说无疑是个好消息。 “到手的话数量不少，有十几家。 ”北京万科副总经理肖劲昨日对《每日经济信息》记者表示，万科办公楼产品线中，万科中心系希望售罄或自主，不散装销售，但与土地获取优势相关，金域国际系产品数量相对最多  

对此，一位商业地产拆船商向记者表示，从目前万科建造办公楼的地块来看，多为此前获得的综合地块，单个体量也不算大，地区也不算核心商圈，后续销售存在一定压力。

“目前万科办公楼以中小创业企业为主，计划将住宅开发的思路引入办公楼，包括在办公楼内配置社区商务。 ”毛大庆对此表示。

谈到办公楼开发所涉及的风险时，毛大庆坦言，其技术难度远远大于住宅。 “万科在商业行业学习的对象是万达、绿地、凯德等企业，目前企业内部分原住房的员工已经转行从事商业业务，我们也会从其他企业中挖掘一些人才。 ”