“80亿布局商业地产 天津泰达扬州项目资金缺口大”

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经过记者王杰从北京出发

7月5日，天津泰达股份有限公司( 000652，sz； 以下简称泰达股份有限公司)的完全子公司扬州万运建设快速发展有限企业，以37429万元的总额成功获得扬州市号870号的国有建设用地开采权。

公告称，870号商用地块出让面积为77557平方米。 根据规划要求，该地块容积率大于3.8，小于5.0，拟用于扬州现代服务业集聚区( y-msd )项目建设。

《每日经济信息》记者早在4月17日就表示，泰达股份将投资企业79.43亿元建设y-msd项目。 该项目位于扬州市东部广陵新城内，总占地约170008平方米，折255亩，性质为商业、金融、办公室等用地。

昨天( 7月7日)，中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济信息》记者采访时表示，从许多城市来看，城市综合体过剩，甚至杭州也对部分地区严格控制大型商业综合体的开发。 城市综合体的运营依赖于定位、交通、人流、同业竞争对手等因素，泰达股份还没有成功的商业房地产运营经验，其整合能力受到考验。

等待项目盈利能力试验/

关于y-msd项目，泰达股份表示企业计划分两期建设，其中一期开发用地面积116.4亩，二期开发用地面积138.6亩。 总建筑面积101万平方米，其中一期开发，地上建筑面积37.5万平方米，地下建筑面积12万平方米； 二期开发，地上建筑面积38.5万平方米，地下建筑面积13万平方米。

4月17日公告称，扬州市政府承诺定向回购建成后总房产的80%，回购价格由回购房产总价格费用附加16%的管理费用组成。

ret涡轮增压助理董事李静雅在接受《每日经济信息》记者采访时表示，政府的回购政策对项目脱钩有一定效果。

关于项目盈利能力，《天津泰达股份有限公司y-msd项目可行性研究报告》显示，本项目建设地点在扬州市广陵新城内，根据近期对同一商业房地产项目的售价和市场购买力的预测，文创、新闻soho职工办公室的售价为111 平方米酒店式公寓11000元/平方米，办公室部分售价11000元/平方米商业部分售价18000元/平方米酒店部分售价14000元/平方米，售价每年3 出售房产退保818966万元，经营房产和停车场退保55530万元。

但根据克比瑞机构的统计数据，扬州全年商业项目成交量11万平方米，成交均价5290元/平方米，价格同比下跌45%。

李静雅表示，项目售价高是一个挑战。 目前市场整体环境不好，前景浓厚，新起步的楼盘可能没有较大的去化压力，但供应量增大，将面临竞争压力，也将面临去化瓶颈。

根据上述研究报告，该项目所在地广陵新城未来2~3年土地供应量增长，市场形成较大竞争的区域内全球金融城等具有一定规模的商业项目已经抢占了一定的市场先机。 目前，区域内特色市场产品创新多，走特色化道路存在一定障碍。

建设周期资金缺口较大/

据介绍，该项目投资总额79亿4300万元，分二期建设，一期投资约39亿3700万元，二期投资约40亿5000万元。 其中自筹资金和滚动投资54.43亿元，银行贷款25亿元。

泰达股的负债率在年中明显增高。 泰达合并资产负债表数据显示，全年短期贷款53.53亿元，年36.99亿元；全年长期贷款27.51亿元，年13.39亿元。 泰达今年一季度财务数据显示，年一季度资产负债率为85.69%，年同期为84.80%。

泰达股份在公告中表示，项目开发体积大，建设周期资金缺口大，需要通过贷款办法满足项目的如期建设。 企业以持有的不动产为抵押，积极寻求股东和相关人员的资金支持，扩展信托贷款、工程垫款、融资租赁等新的融资模式。

根据策咨问研究部的数据，从国内来看，在某城市生活的人均商业面积超过1.5平方米，意味着城市商业房地产供给面积明显过剩，这类城市在我国35个大中城市中不少。

该策咨问研究部总监张宏伟认为，三、四线城市的商业地产一般供给大于需求，供给大于一、二线城市。

李静雅说，商业地产的去化是否符合市场诉求，必须看市场化运营的部分，如果找不到产业运营的支点，很难只靠开发商从开发的角度来做综合体项目。

泰达股份表示，项目在规划过程中结合扬州市和广陵区政府的要求，工期和销售率方面压力较大。 项目很大程度上依赖于政府的相关补贴和回购承诺，如果承诺行为未能实现或推迟兑现，项目价格将大幅上涨，从而影响利润水平。