“远洋地产青岛“地王”遇定价难题 拿地4年未开盘”

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经过记者王杰从北京出发

近日，青岛市规划局发布青岛工人疗养院改造项目(远洋公馆)施工图变更公告，在不突破原规划指标的情况下，充分开发地下/(/k0 )，将原规划的地下未利用部分改为半地下室，完全复制为园区休闲活动中心

上述项目为青岛远洋地王项目。 这个项目从取得土地到现在有将近4年的时间，到现在都没有开始。

该项目销售人员告诉《每日经济信息》记者，预计上映时间为下周，整体均价43000元/平方米，其中包括装修费用。

青岛房地产行业的张百忍在接受《每日经济信息》记者采访时表示，盘中之所以打不开，首要是因为积累的顾客不够，一旦积累了一定数量的顾客，就会盘中打开。

“地王”项目变更计划

根据规划公告，变更后的青岛工人疗养院改造项目总建筑面积为133643.13平方米，比变更前增加928.65平方米。 其中，地面建筑面积增加252.7平方米，地下建筑面积增加675.95平方米，增加的地面建筑部分将规划为小区休闲活动中心，并完全复制。

另外，该项目总用地面积42463.09平方米，地上建筑面积79720.27平方米，地下建筑面积53922.86平方米。 其中住宅部分面积60356.38平方米，商业办公区面积16944.66平方米，幼儿园2166.53平方米，休闲中心252.7平方米。

远洋地产在接受《每日经济信息》记者采访时表示，规划变更的首要原因是为了提高小区房地产质量，完善设施，在没有突破原规划指标的情况下进行了变更。

公开资料显示，该项目是远洋地产旗下企业北京远坤房地产企业于6000年3月超过66轮后，击败8家开发商以15.60亿元的总额获得，折合楼价为19500元/平方米，溢价率达225%。 目前，该项目地块仍是青岛最高“单价地王”记录的保持者。

拥有土地四年多了。 远洋公馆项目在去年五一和十一有两次靠拢预告，今年年初预告将在5月靠拢，但至今仍未靠拢。

周边的高端项目低迷

另一方面，克瑞青岛机构首席分解师邓国华表示，在没有特殊景观资源的情况下，做好这个高端项目，在上市时机和价格调整方面，(开发商方面)也在不断尝试。

据悉，该项目由10幢欧式建筑组成，户型面积在248~460平方米之间。 按照大厦销售员说的4.3万元/平方米计算，这个项目一套的最低价格超过1000万元。

据邓国华分析，近两年来，高端诉求受到抑制，青岛高端楼宇去化放缓，上千级房源一年去化150套左右。 如果这个项目依赖当地人的消化，一定是不够的，要面向山东，或者从北京召集顾客。

根据克瑞青岛机构提供的数据，年1~5月，青岛3万元/平方米以上的高端项目共有8个，共成交179套。 其中，鲁商中心项目成交均价最低，成交套数最高，成交价格25610元/平方米，成交套数64套，鲁商中心是距离远洋公馆最近的高端住宅项目。

在张百忍看来，户型定位小一点，入市就容易了。 “买几百万元房子的人比买几千万元房子的人多。 ”但张百忍认为，外国人来青岛买房，更看中一线海景资源。 如果套餐均价超过几千万元，同行的竞争对手将是海信天悦、绿城蓝中心等一线海景高端项目，但远洋公馆没有海景资源。

据悉，远洋公馆项目位于青岛最繁华的东部商圈，位于青岛市经济金融中心，建设中的青岛地铁m2号线也在该地块周边设立了站点。 周边的香港中路、宁夏路、江西路、燕儿岛路、福州南路等交通干道在其周围编织着畅通的交通网。

黄金地段定位为远洋公馆的周边配套设施，沿香港中路遍布着各种高级酒店、购物中心、金融机构、休闲会所。

但是，对青岛本地人来说，配套齐全是一把“双刃剑”，这个项目的周边交通并不便利。 克瑞青岛房价高级分解师张斌表示，该项目交通看起来很发达，但实际效果相反，周边道路狭窄。