“房产中介“对战”互联网平台：端口费飙涨 成交率低至两成”

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经记者杜兹乐出生于成都

房间漏雨夜雨。 在目前二手房成交低迷的背景下，以前流传的房地产经纪企业面临双重夹击。 虽然是市场惨淡的烦恼，但也必须应对此前合作伙伴搜索网、安居客等互联网平台提出的端口资费上调要求。 网络在以前流传下来的许多领域的变化中出类拔萃，但房地产中介不仅没有死在沙滩上，相反，面对网络水滴石穿式的“入侵”，房地产中介成立了联盟抵制网络平台，并

“不能把网络思维当作神话。 有无法改变的东西。 例如住宅。 ”搜查房网的会长莫天全日前对媒体表示。 由于该领域众多复杂的业务流程构成，中外房地产商不可思议地保持着生命力。 但是，不能被取代并不意味着活得容易。 互联网带来的透明化、标准化、顾客体验等，为了提高效率和降低价值成本，一直以来都被中介们所吸收。 如果不随之变化，中介企业依然会被市场的浪潮裹挟。

“要知道，我们(房地产商)是甲方，他们)是互联网平台)才是乙方，他们只是渠道，可以像打广告一样在任何地方！ 》近日，参与了全国多家房地产中介联盟的伟业，我爱我家集团市场研究院经理孔丹，在接受《每日经济信息》记者采访时说。

但是，据传，在目前楼道下行看不到“筑底”的背景下，以前房地产商一边忍受着领域冬天的痛苦，一边被推上了网络平台。 最近，上海、杭州、重庆等多个城市的房地产中介组织联盟，抵制互联网平台。

原本平安无事的两者，为什么会撕破脸皮，势如水火呢？ 在看似简单对抗的背后，隐藏着房地产中介和互联网平台的什么关系？ 在房地产业“沉浮”的这几年，他们如何维持着这微妙的利益关系呢？ 面对网络平台强势“涨价”的入侵，房地产商如何偷工减料？ 为此，《每日经济信息》记者近期展开了深入调查，试图还原这一真相，揭示了领域的混乱。

多房介“强制宫”平台网站/

5月29日，重庆房地产中介圈再次爆发战火，10家中介凝聚联盟。 这是继上海、杭州等沿海城市之后，相似的战火从东部迅速蔓延到西部。 房地产中介结成优势同盟，矛头指向安居客、搜索网等互联网平台的涨价行为。

据参加上海房产中介联盟的德佑房产相关人士透露，他们在公开信中表示:“今年3月7日，安居客不知道与中介企业合作，大幅度恶意涨价。”

这样的消息一出来，舆论立刻哗然，许多领域的人评论说，这等于彻底激化了长期以来积累下来的矛盾。 下一步是谁先妥协。 否则，这样的拔河只会导致两败俱伤。

房地产中介与网络平台的对战由来已久。 孔丹对《每日经济信息》记者表示，“从2008年开始谈判，几乎每年都在谈，但这几年楼市不像2008年那么好，二手房市场稳定，国家限制房地产经纪领域的收入，但其他价格每年都在上涨，现在

年初，住建部、发改委等相关部门发布的《房地产经纪管理办法》规定，房地产中介服务应当注明价格，不得收取非透明费用，不得混合、捆绑价格。 例如，北京市房地产中介服务标准基本为成交房屋来源总额的0.5%~2%。

除了收钱标准的限制外，各地管理房地产中介的房地产经纪协会情况比较不自然。 重庆亚信控股董事会秘书荣腾洪对记者表示:“一两年前，各地房地产经纪协会曾试图介入互联网平台的涨价行为，但当时价格上涨并不大，房地产协会的功能有些不自然，随后被搁置。 现在市场不好，大家必须合作抵制。 ”

但是，21世纪房地产成都地区总经理凌敦平表示，网上搜索、安居客端口涨价本来是正常的市场行为，如果某中介觉得价格很高，完全可以不用。

事实上，这种房地产中介暂时结成的优势同盟并不牢固。 与莫天全亲近的业内人士向记者明确表示，重庆中介联盟成员各自怀鬼胎，部分已经逆势而上，私下表示。

端口价格暴涨数倍/

在楼市严冬之下，房地产商开始了新的关门。

日前，《每日经济信息》报道了21世纪房地产在北京多家门店关店的消息。 21世纪房地产相关负责人解释说，当时企业大幅减少20多家店，是因为企业为了优化地区进行了调整。 但是，二手房交易量放缓是不争的事实。

由此看来，房地产中介领域将为生存而战，竞争将更加惨烈。 日前，《每日经济信息》报道称，在北京市二手房市场交易惨淡的情况下，房屋中介“火固中介费”的现象，进一步影响了市场信心。

二手房市场成交的清淡进一步加剧了房地产中介对互联网平台的依赖。 搜索网、安居客等已经形成企业品牌效应和流量规模的互联网平台，是他们抢占的主阵地，即互联网端口。 但是，作为盈利方的互联网平台，提供各种级别的收钱服务促进了房地产商之间的竞争。

“安居客互联网端口的点击单价上涨了27%，租赁的点击单价上涨了50%。 ”德佑地产相关人士透露。

荣腾洪表示，例如搜房网上专门设有搜房帮，主要根据房源库存量和刷新程度，标准版、加强版、精英版等不同收款版一起推出。 像标准版一样，以前只收100元左右的钱，现在通常是300元~400元，其他版收更高的账。 “例如，亚信控股集团旗下的诚祥地产有2000多名员工。 每个员工每月的端口费用去年只需要300元，但现在必须升级到600元才具有竞争力。 企业每月为此多支付约60万元的端口费。 ”

除了端口费外，房地产商的整体价格已经很高了。 据四川省成房联经纪咨询有限企业董事、总经理冷泉颐介绍，目前一家店月租金1.6万元，算上人力价格，月平均总价4万~5万元，一个端口号600元，一家店10多人，一个月8000多 “别说端口费600元，现在500元已经受不了了。 ”

记者调查显示，目前网络平台仍是房地产中介营销的重要渠道之一。 “大家都习惯了在线搜索的方法，随时随地都可以搜索到自己感兴趣的住宅，这是毋庸置疑的。 无论现在还是未来，在线顾客主导的都是大方向。 ”

网络平台的成交率为2成/

事实上，目前房地产中介之间在端口上的血拼，不仅提高了营销价格，互联网的成交业绩也远远不能令人满意，无形中难以提高中介的专业素养，这也是整个领域诟病的根源

泉颐表示，他们企业成立才两年，目前规模还比较小，在互联网平台成交占五成，老客户回流占两成，电话来访、门店合计占三成。

“以北京市监测数据为例，目前端口投资收益率从1:12降至目前的1:3.8。 》21世纪房地产中国区副总裁兼首席新闻官王雷对《每日经济信息》记者表示，互联网平台端口价格大幅上涨后，与中介企业的收益明显不符。

孔丹表示，伟业我爱我家是房地产中介巨头之一，但目前企业通过互联网平台实际实现成交的比例也只有20%~30%。

关于这个理由的说明，必须从网络平台的本质属性开始。 孔丹分析认为，外网平台的特点是资源庞大，各企业房源都放在上面。 他们以便宜的价格从百度批发资源，但缺点是房源重复率太高，同样的房源多次放在各企业。 像杭州一样一夜之间下载了40万套房，但实际上没有这么多。 就像北京某小区的网上挂着3万~4万套房一样，实际上不到1000套。 “也就是说，外网平台大多是房地产商，但客户体验性太差，可能有虚假的房地产商。 顾客太浪费时间了，效率太低了。 ”

除了互联网成交率暴跌之外，家宅搜房网、安居客等推出的竞价排名方法，在房地产商眼中似乎只盯着持续上涨的收款价，而忽视了自身商业模式的服务升级，经纪人更是将成交筹码

前面提到的德佑房地产官员表示，他们在联盟的公开书信中表示:“安居客服务态度差，收钱不透明，模式不统一。 经纪人对产品的采用体验度很差，安居客没有处理其存在的许多问题，反而强行提高收钱的可能性。 这才是中介联盟抵制的深层原因”。

房介自己建造“护城河”/

面对网络平台强大的“入侵”，房地产中介除了结盟，还能拥有哪些防御“神器”？ 现在链家房地产，伟业我爱我家。 21世纪房地产等国内房地产中介巨头已经自建了网络平台。 例如链家在线，伟业我爱家官网，酷室网等。

王雷表示，随着网络营销环境的成熟，中介企业正在提高自身的生存能力，利用自身房源新闻等特点建立的自有网络营销平台，将成为业务宣传的新渠道，成为第三方互联网

房地产中介自建平台的缺点是与搜索等互联网平台相比，房源少，但可靠性高。 “企业官网提供的住宅都是真实的住宅来源，官网的访问率也高达60%~70%。 ”康丹介绍说，如果顾客访问官网，选择房子，基本上就会成交。

从前面几个网站进一步发现，房产中介自建平台除了房源少之外，页面也比较单调，搜索功能也不及搜索等互联网平台。

康丹表示，“除了官网建设外，还有全国呼叫中心、手机客户端和即时访问微信客户端等渠道。 企业确定了建立整个营销渠道和扩大房源必须立足于自己的平台 ”

杂志《商业价值》的副本显示，连锁房地产已经开始意识到三年前以前流传的中介“粗放式”迅速发展的不可持续性，正试图从“新兵扛枪”转向“军团作战”。 通过与ibm的合作，除了重新梳理业务规则和it规则，建立后台支持系统外，还建立了其销售有效的模式和城市准入模式，将房源、客户关系、战术

自建平台的时候，在冷泉颐看来，要想真正发挥作用，平台首先要有品牌曝光度，这是前提条件之一。 随着品牌曝光度的提高，自建平台的访问量和交易量也会上升。 另外，自建平台在宣传技术、顾客体验方面有待市场检验。

这个自建网络平台的投放价格怎么样？ 熨一下持续上浮的端口费够吗？ 房地产中介巨头似乎忌讳这样做，不太想透露详细情况。

但是，孔丹告诉《每日经济信息》记者，伟业爱我家建设官网平台，无论领域好坏，这块的研发投入作为企业的战术投入，每年都有一定数额。

正如伟业爱我家一样，房地产中介的困惑是缺乏自建平台的创新。 孔丹说，大家看起来都一样，但是要引领领域的快速发展，就要把互联网思维和中介结合起来。 目前，他们正从研发阶段介入，试图与阿里、腾讯等互联网巨头合作。 例如，微信频道，但他们现在最想弄清楚的是微信的下一代是什么。

除了自建网络平台外，许多领域的专家和房地产中介巨头认为，基于房地产交易的多元性、复杂性和专业性，房地产中介展现竞争力的关键在于自身进一步加强网上客服能力，提高领域准入门槛。

(实习生丁舟洋先生对本文也有贡献) ) ) )。

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对话篇

中原地产中国大陆区总裁赖国强:无法在网上处理房地产交易

经记者杜兹乐出生于成都

这几年，和国内房价单方面上涨一样，房地产中介领域也经历了20多年的“草莽式”快速崛起。 虽然经历了很多限制和反对，但该领域真正打开了深度调整之门是最近的事。

近几个月来，在上海、北京、杭州、重庆等部分、二线城市，房地产中介联盟抵制了家宅搜索网、安居客等网络平台的涨价行为，将原本在这种柜台下的优势游戏移动到了谈判桌上。

房地产中介和网络平台之间有什么关系？ 现在有那些扭曲吗？ 在领域调整和转型之前，中介企业如何寻找突围方向？ 针对这些房地产中介领域未来的快速发展问题，6月11日下午，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )通过电话采访了中原地产中国大陆区总裁赖国强。

现实:互联网渠道价格高企

nbd :最近，房地产中介联合抵制互联网平台的现象屡屡发生，你认为这反映了这一领域的哪些核心问题？

赖国强:大家好像感觉被绑架了，但是房地产商今年前期的成交业绩不好，很多企业亏损，利润很少，但是我们说的广告费和端口费，这些费用都是压着的，导致价格有些恶劣。 所以，我们必须想出自己的经营状况。

房地产商这个领域中，费用最高的是人工和铺装租金。 随着互联网的迅速发展，我们必须通过这个平台吸引越来越多的顾客。

但是，通过网络找客户的价格越来越高。 这个费用的增加，不可控制性，如果遇到市场的好，大家也不会在意，但这几年市场难以预测，我想肯定会减少那些方面吧。 铺装不能全部停止。 我一定需要人。 网络费用能否减少，自然要在那个地方，有价值的使用方法。

本质:互联网平台不过是“工具”

nbd :我知道现在有些房地产商自建互联网平台，这些能比较有效的反击外网平台的入侵吗？ 两者到底是什么关系？

赖国强:我们也有自己的互联网平台。 也就是说，是我们对外的推广网站。 稍后投资他们。 最近和网络平台的关系很紧张，为什么呢？ 作为前提，我们还需要他们。 网络平台是重要的一环，有顾客的新闻和卖方的新闻。 这条新闻必须透明化、更公开、更快。 不能像以前那样在纸上涂粘合剂，标价后再贴在店里的墙上。 那要花多长时间？ 那对交易非常不利。

互联网加速了新闻的流通速度和配对，但这笔交易没有那么繁琐和专业，互联网平台只是工具，只是一个环节。

接下来是所谓的交易的一环。 这需要谈判。 你有房源，顾客，但需要熟悉。 需要一点条件。 需要什么样的税？ 这不是网上都能做的。 这些(互联网平台)作为中介企业的营销工具，提高市场透明度，与更多的顾客充分交流，促进交易。

我们做完麻烦的交易后，还有交易后所有的服务和顾客的粘度。 这和股票买卖不同，股票的各单元是一样的。 所有的都可以出售。 互联网不能处理不动产的交易。 至少目前不行。 由于这笔交易必须有更重要的事件作为中介，专业服务是交易链中的重要一环。

所以，这绝对是互补的关系。 我相信很多企业不会否定外部网站平台的价值，但我们会继续和他们合作。 但是，我们也提供了很好的自制网站。 但是，各网站的到达量和效果并不是100%。 这是因为我们一定会和外部网站合作。

nbd :目前国内房地产市场正在降温，你对房地产中介领域的快速发展趋势有什么看法？ 中介机构会不会加速收购？

赖国强:之前流传的房产经纪生存困难越来越大，不排除今年很多企业被收购，之前流传的中介房屋收购也会出现。 不是所有的房子都赚了，一部分赚了，但一部分没赚。

例如，以前传说中介的盈利能力不比互联网公司高，但不排除这两家公司发生合作或合并的收购。 我认为重要的是互联网企业有非常强大的新闻量。 其特点是新闻整合，但对以前流传的中介、房地产交易、交易人员的管理、整个房地产流程的管理是根本问题。

趋势:住房不依赖规模而依赖专家

nbd :中原地产作为国内代理领域的标杆之一，企业将如何转型？

赖国强:以前流传的中介也在努力开拓网络资源。 中原也要做电子商务，加速和顾客的交流。 例如，他们需要的新闻、生活体验、交易、买卖决定相关的新闻等。 企业转型的方向是创建综合性强、专业性强的代理企业。

房地产中介企业和互联网企业最大的区别在于，互联网企业已经只需要一部分营销推广专家，即使它将来收购了中介企业，也不容易实现全国规模的企业和全面的在线服务。 互联网企业能否进一步加大房地产行业的扩张和定位，以及是否需要注意，我个人持怀疑态度。

对于房地产商来说，必须面对这个现状，如果不转型，就会慢慢被淘汰。 如果稍高端、活跃的网络阅读点和新闻不能成为活跃我们业务的来源，就会导致业务量下降。

过去，我们依赖人的力量很大，依赖规模竞争，但现在我们的规模没有扩大，企业的顾客定位很准确。 在中原参与网空之间，顾客通过互联网找到中原，体验互联网房地产思维。