“绿地首个国外全资项目交房 张玉良亲向韩方“求加速””

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经记者卢曦从上海出发

“一年内将形成‘4洲6国9城市’的世界房地产开发布局。 》绿地于去年年末这样总结了企业的国际化成果。 基于这样的国际化成果，绿地今年提出了海外房地产销售200亿元的目标。

面对与国内完全不同的市场、法律、政策等环境，绿地有什么底气，敢于提出这样高的销售目标吗？

公开资料显示，4月30日，绿地集团首个全资海外项目——位于韩国济州岛的健康旅游城市住宅项目开始首次交付产品，这也是近年来首次交付住宅的“中国制造”海外住宅。

通过韩国中央企业研究当地市场/

绿地的独立航海是从两年前开始的，迄今为止合作项目很多。 据绿地观察，当时市场上许多海外房地产项目在国内一线城市开展活跃的宣传活动，上海房展上还开设了海外置业专场，参观者络绎不绝。

首先吸引绿地目光的是韩国的观光地济州岛。 与绿地相接的韩国济州国际自由城市开发中心( jdc )是韩国中央企业。 投资前，绿地从jdc获得新闻，展开市场调查和投资可行性拆解。

绿地理事长张玉良说，关于济州岛的前期研究绿地，他的结论是投资风险低，会获得好的收益。

济州岛现在位于有价值的洼地。 韩国政府重视济州岛的大开放，济州岛除了以前流传下来的旅游业外，还必须迅速发展高科技、物流、金融等领域。 另一方面，济州岛离中国很近，长江三角洲和上海的潜在客户很有吸引力。 韩国政府对济州岛提出了1000多项扶持政策，包括投资减税、购房移民等。

“地价合理，价格可控，持有型房地产市场不足。 ”张玉良表示，绿地济州岛项目中，除出售型房地产的60%外，40%由酒店、免税机场、海外企业承包经营的赌场等绿地长时间持有经营。

第一个全资项目“入乡随俗”

在国内其他城市的绿地运营惯例是，总公司派遣社长、副社长以及各部门的主要负责人5~8人在地方设立事业部或企业，剩下的员工在当地招聘，绿地韩国企业也是这样运营的。 总部派遣的队伍还在当地聘用了韩国籍和中国籍的员工。

“济州岛工程作为绿地第一个完整的大型海外工程，困难确实存在。 各种不同不仅体现在法律制度上，也体现在文化、语言甚至思维方法上。

但总体来说，韩国法律比较健全，全民守法意识较强，施工人员严格按照各种相关法律施工。 “绿地韩国项目负责人告诉《每日经济信息》记者。

在产品设计上，不仅要考虑韩国当地的条件，还必须考虑未来移民诉求的优先顺序。

绿地是济州岛第一期工程开发的是别墅，面积约180平方米。 符合济州岛建筑高度的限制，价格达到一定高度。 因为韩国政府规定在韩国购买50万美元以上的住宅可以申请韩国的永久居留权。

“(绿地)在韩国的项目开工方法基本上与中国一致。 为了保护购买者，在中国必须取得销售许可证才能开设，要取得预售许可，工程量必须达到20%以上。 ”。 绿地韩国项目负责人明确了这一点。

上述项目负责人总结认为，公司出海，最容易碰壁的原因是法律政策的不同。 如果不熟悉当地法律，不了解投资行业的特殊政策，公司在国外会“水土不服”，投资失败。 因此，绿地在韩国开始之初就雇佣了当地的法律事务所，严防项目搁浅。

在财务上，如果不找到专业本地化的“大脑”，就有可能错过很多优惠政策，浪费金钱。在人事上，也有必要建立符合韩国惯例的等级体系和制度。

在韩国项目进行中，绿地发现，韩国不仅材料费、人工费高，工程进度也比中国慢。 另外，韩国的行政手续很多很复杂。 对此，张玉良在3月底赴韩国出席外资公司恳谈会时，特意要求韩国有关方面简化行政流程，加快考核，对方也进行了相应的改善。

销售基础:来自中国的新移民/

济州岛工程是绿地出海的第一步，之后绿地在澳大利亚、美国、英国、马来西亚等世界许多国家和城市投资了许多项目。

世邦魏理市环球研究部高级董事谢晨告诉《每日经济信息》记者，房地产企业出海后，首先意识到无法沿用国内熟悉的攫取和开发土地的流程，有必要探索适应国外环境的方法。 海外项目需要深入研究当地的城市规划，在理解周边居民结构的基础上进行规划。 目前房企出海面临的最大挑战是海外法规，对绿地、万科这样的超房企来说，资金不是问题。

“韩国济州、澳大利亚悉尼项目正在加速新的住房供应。 ”张玉良表示，在美国、加拿大、英国、马来西亚等地的绿地项目目标是在今年内实现销售。

信息显示，澳大利亚悉尼绿地中心年末第一期开盘，今年4月中旬开盘的第二期； 美国洛杉矶绿地中心目前处于预约状态，洛杉矶这个项目协助移民政策。

绿地海外项目的重要目标客户群是中国向海外移民，和万科一样，绿地在中国的品牌曝光度相当节约了海外团队的宣传价格。

年绿地成立酒店管理集团，推出自己的高级酒店企业品牌，由于酒店的天然属性，国际化也成为必然。

“一年内将形成4洲6个国家9个城市的世界房地产开发布局。 》绿地于去年年末这样总结了企业的国际化成果。

张玉良总结认为，确保利润、风险控制是绿地国际化的前提。 海外市场和中国市场必然有差异，公司必须和当地市场经过一定的摩擦期。 公司必须适应国际市场的规则。 包括当地政策、法律、各项业务运营规范等。 截至去年年底，绿地累计海外项目投资总额达到近200亿元。

卫民房地产蔡为民告诉《每日经济信息》记者，房企出海难，但可以省去国内许多麻烦。 例如，海外开发流程的成熟、法规规范、支持服务的完整性等，对开发者来说都很轻松。 另外，海外商务的“灰色地带”很少，也许可以省去开发者的麻烦。