“企业品牌房企逐鹿成都 “定制化”理念加速高端住宅市场分化”

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经记者杜兹乐出生于成都

与北上广深的高端住宅产品上千万元相比，不少经常来往一二线楼市的房地产老手近日对《每日经济信息》记者表示，目前成都的高端住宅产品可谓“一线质量、二线价格”。

去年，成都高级住宅供给高的企业，即使市场消失也一直“不暖和”。 但是，这个僵局在今年3月初完全打破了。 雅乐地产和星河湾集团合作打造的被称为“中国西南第一高端住宅”的白金雅苑项目，率先大幅度降价促销，沉重打击了具有“抗跌性”的高端住宅市场。 但是，“案例”成为了许多专家解读这个的关键词。

尽管如此，目前随着领域标杆房企业万科等一线企业品牌的加入，成都高端住宅市场的竞争也趋于白热化。 在如何激烈的竞争中出类拔萃，这些房地产巨头们的开发和营销智慧受到了考验。

记者了解到，万科新推出高端产品之一的天逸项目，重点是“个性化”产品服务。 与此不同，也有不少住宅企业放弃迄今为止过分出售“奢侈”的想法，从顾客的诉求出发制作“高端住宅”。

白金雅苑促销促进成都高端住宅

3月初，被称为“中国高端住宅教父”的星河湾集团和“中国一线造城大师”雅居乐地产在成都开发的白金雅苑高端项目突然宣布大幅促销，沉默的成都高端住宅市场僵局开始打破。

早在10月开始的时候，白金雅苑项目全部精装均价达到1.8万~1.9万元/平方米，但今年3月初以1.3万元/平方米左右卖出，外带清水房源均价仅为7000元/平方米。

大幅降价后，白金雅苑项目成交量明显上升。 据白金雅苑相关负责人介绍，3月8日当天，白金雅苑销售额达到7.2亿元。 在这次促销中，雅居乐地产方面向《每日经济信息》记者表示，这是目前企业的营销战略。

除白金雅苑项目外，成都其他高级住宅开发商也坐不住了，开始采取“以价换量”的战略。 例如，包括信和·御龙山、绿地·锦天府、龙湖·世纪峰景、中海·城南华府、仁恒·滨河湾、麓湖·隐溪岸、万科·公园5号等高级住宅产品陆续追加销售。

“当月来访，当月成交”成都万科营销策划部相关负责人近日对《每日经济信息》记者表示:“其实，我们今年3月率先推进高端，五龙山、公园5天和天逸三个项目比较坚实，特别是天逸350平方米， ”。

另外，据记者了解，3月8日，信和御龙山宣布中庭楼王，支付5万元享受开场当天最高6%的优惠，有主力户型202平方米的2层纯板楼4间大房子，以及单价3万元的304平方米天池理事之家。

“该批次发售了80套以上的3户和4户户型，3户在开店当天马上就空，4户的销售也超出了预期。 ”信和御龙山相关负责人公开表示，最近每天来访的有诚意的顾客超过一百组。

和成都高端住宅市场今年3月的“小阳春”一样，一线城市也出现了回暖的趋势。 据《每日经济信息》报道，随着高端住宅市场“限高令”悄然解禁，北京市场出现集中投资量，预计今年和明年两年投放市场的高端项目预计售价将超过10万元/平方米。 据亚豪机构统计数据，仅今年3月，北京就开设了9个高端项目，累计达979套，远远超过去年下半年的695套。

事实上，成都上述热门高端住宅项目集中在2.5环(成都中环线)或三环附近，如钢铁、金融城等热点地区。 其中，交通互联网、商业补助及周边生态环境相对优越，地域特征明显。

“二线的价格、一线的质量”

“关于高端住宅的定义，百家争鸣太久了。 真正的高端住宅应该会带来超越财富的精神享受。 如何制作劳斯莱斯，如何制作法国冰酒”最近，突然翻看白金雅苑项目手册，星河湾集团负责人黄文仔这样表达了对高端住宅的理解，不再是“形而下”的

近年来，成都个别高端住宅项目频繁进入“中国十大高端住宅”排行榜，也名列“亚洲十大高端住宅”，所以不难理解成都争夺一线的野心。

世界公司集团、世界地产研究院和《总裁》杂志一年一度联合编制的“世界/亚洲/中国十大超级豪宅”排行榜总是牵动地产界的神经。 根据他们公布的“高端住宅指数模型”确立的指数和做法，以交易价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等6个强度系数进行加权分解。

年以前，成都一直是这个排行榜的缺席者，从年开始，成都著名的高级住宅之一牧马山·蓝卡地亚项目在当时的“中国十大超级豪宅”中排名第五，华润·金悦湾项目在年中排名第五，排名第四

一、很多频繁来往二线楼市的房地产专家私下向《每日经济信息》记者表示，目前成都高档住宅仍处于价值最低点，可以说是“二线价格、一线质量”。

成都某房地产机构数据显示，近几年，城市平层高档住宅成交面积主要集中在150~250平方米，成交均价波动发展迅速，维持在1万~2万元/平方米。 但是，中国适宜居住的数据显示，北广深的高端住宅产品总额至少在数千万级以上，按250平方米计算，单价至少4万元/平方米。

随着西部大开发的深入，成都作为西部核心城市吸引了越来越多的世界500强公司落户，一线城市的财智人士乃至海外高级人才落户成都。

在成都的业内人士看来，这些高端客户已经习惯了一线乃至国外高端住宅的生活体验，来到成都后，一定会以批判的眼光评选住宅，特别是重视圈层文化，这对于成都开发商来说也是挑战和压力，但成都市场持续健康和快速

记者了解到，目前成都高档住宅价格堪比一线城市刚需盘，除此之外，部分一线企业品牌开发商在成都做的产品，不仅在硬件投入方面与一线一致，比如聘请世界级设计团队为主体，参与景观设计。

亚太城市快速发展研究会房地产分会会长、高端住宅研究院副院长陈宝存向《每日经济信息》记者表示，与北上广等一线城市相比，成都的稀缺环境、区位最适合建设居住型高端住宅，供给较大，但个别项目更具市场竞争力。

瞄准“私人定制”市场

去年年底，冯小刚导演的《私人订制》迅速风靡全国。 电影的复制虽然也有玩笑和讽刺的意思，但从“顾客诉求”出发被大企业品牌开发者最大限度地活用。

事实上，自誉峰、中海城南一号在成都高端住宅市场热销以来，年来，华润·金悦湾、仁恒·滨河湾、绿地·锦天府等多种高端产品涌入，成都市场经历了供销旺季。

但是，这美好的景象似乎并没有持续太久。 经过一次市场洗礼后，成都高端市场逐渐进入分化期，市场供应量高的企业持续存在，但顾客诉求并未大幅增加。 其背景是，高端顾客对市场的合理认知和对产品的更高要求，开发商的企业品牌影响很大，仅靠超高的装修标准无法完全说服顾客。

那么，成都的高端住宅经过热潮，未来将走向何方？ 目前，除白金雅苑等个别项目以降价让利的方式加快上市外，许多高档住宅项目也开始根据客户群体的诉求“定制化”。

今年年初，上述成都万科营销策划部相关负责人向《每日经济信息》记者表示，成都万科除主流住宅外，还将推出包括目前已经热炒的城南锦城湖板块万科公园5号、大平层高端住宅天逸和五龙山项目在内的高端系列产品。

据前述相关负责人介绍，天逸项目的目标是建设成都主城区大平层高级住宅的标杆作品。 理由是这个项目是稀有的东湖、锦江资源、仅有75个席位的纯粹圈层。

近日，有成都媒体报道，万科天逸项目是一座包含金钥匙的“个人定制”高端住宅，是一部比“上层”更实用的“低调奢华内涵”的高端作品。

在全国闻名的成都麓山板块，除了知名麓山国际社区外，目前成都万华投资集团设立的麓湖项目早就开始摆脱高端住宅流传的一贯做法，据世人流传的说法，该项目的产品理念是: