“央行喊话支持首套房贷三周：三四线城市仍趋紧”

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房贷，刚走三周

央行支持首套住房贷款三周后，记者调查显示，上海等一线城市变化不大的二线城市放贷银行减少，审核和放贷速度有所提高，但首套商业住房贷款利率仍将上涨基准利率或10%，商业银行 三、四线城市的住房贷款仍呈紧缩趋势，也出现了一些扭曲的奇怪现象。

“9折的贷款还能批准吗？ ’李先生研究生毕业，去年10月看中了南京江宁区保利四室二室的房子，首付近7成，但至今还没有房贷。

去年以来，在银行资金价格上涨、流动性难以管理的情况下，房贷从高质量的“香馥”变成了无味的“鸡肋”。 5月12日，央行召开住房金融服务研讨会，要求银行“优先满足居民家庭首次购买普通商品住房的贷款诉求”、“合理明确住房贷款首次利率水平”、“及时批准发放符合条件的个人住房贷款”。

三个星期过去了，央行尖叫的效果怎么样？ 据记者调查，虽然上海等一线城市变化不大的二线城市放贷银行减少，考核和放贷速度加快，但首批商业住房贷款利率仍多上涨基准利率或10%，未出现商业银行贷款政策调整和优惠方案。 三、四线城市的住房贷款仍呈紧缩趋势，有些扭曲的怪现象也依然潜伏着。

放贷速度加快了

央行呼吁后，各银行纷纷表态，提高个人住房贷款审批效率。 但是，在住房贷款利率方面，作为独立的商业主体，优惠政策还没有出现。

“上海的住房贷款从3月到现在的套房是基准利率。 银行会根据购房的年龄、购房人的资质来看利率是否上浮，大部分都是基准利率。 通常是21天的审查，出10天以上的钱。 现在速度很快。 建设银行贷款会慢一点，但是建设银行可以接受住房年龄89年前的房子。 ’。上海爱我家的房地产顾问陈开河告诉记者。

“上海的二手房还很畅销。 一周塘桥10多所房子成交，学区房以3、40平方米为主。 ’陈开河告诉记者。

但是，以前传来“红五月”的楼市并未如期而至。 市场机构数据显示，截至5月27日，5月以来，上海全市一手商品住宅成交量50.4万平方米，新增供应量68.1万平方米，批售比为1.35:1。

无锡从5月1日开始实施新政，将落户门槛从70平方米降低到60平方米。 “无锡的住房贷款为基准利率，个别银行上涨10%。 通常，4个工作日左右就可以进行审查，在将其他票等交给银行的当天或3天内可以借钱。 贷款金额通常在50万以上吧，所以批得也很快。 ’丁氏职业生涯的陈先生告诉记者。

“杭州的住房贷款市场有点松动。 工商银行、中行审批的速度加快了。 通常在7个工作日接受审查，3、4天内借钱。 ’杭州爱我家的职业顾问彭萍萍告诉记者。

华宇集团董秘华欣表示，房贷发放和利率水平对房地产商非常重要，可以释放部分购房指控。

“出现降价现象，一方面是诉求弱，观望情绪强烈。 另一方面，受信用紧缩的影响，房企资金链紧张，流动性不足，有望从量上缓解资金压力。 ”。融360金融搜索平台的信用专家徐瑾说。

如果住房贷款能够完全有效地释放诉求，将推动房地产市场的稳定快速发展，从而有利于经济的稳定运行。 ”。 交通银行首席经济学家连平说。

三、四线城市住房贷款怪现象

在住房贷款限额紧张的情况下，银行住房贷款市场出现了一些奇怪的现象，操作被掩盖了。

据融360称，贷款出售理财产品、保险，开始出现限额费、保证金等各种违规行为。 目前，贷款联销多被转移到地下操作加以掩盖，一些银行将贷款限额控制在20%作为存款，不放在客户身上。 顾客接受的附加条件越多，融资就越容易，如果不接受相关银行的销售，也可能被要求提高贷款利率，很多买家没有办法接受。

在三四线城市，房贷五花八门，开发商迫于资金压力，不得不接受银行的变相价格。 江西一位中小房地产经纪人向记者表示:“在贷款方面，银行对公司提出了各种变态条件。 房贷从银行交给房地产开发商的过程是，贷款申请到位，客户拿到房后，开发商应该拿到房子的钱。 但是，银行提出条件要求开发商随时存款以保证银行领域的成绩。 否则，有可能提高首付比例，延缓放贷。 ”

第二个奇怪的现象是，银行放房贷时，向相关开发商和银行无关的中介企业变相收取3%的咨询费，不排除落入个人钱包的可能性。

第三个奇怪的现象是，银行支付房贷的额度很少，通常只有几十万、几百万的额度，而且经常会延迟贷款时间。 例如，当时必须转嫁给开发商的房贷可能会因为暂时没钱等原因延迟支付时间。

“这些现象在当地的国有大银行也经常发生，农商交易几乎没有限额。 ’房地产经纪人告诉记者。

“政府期待着房地产进入健康状况，央行、银监局支持房地产新一轮住房贷款，但房地产领域的酸甜苦辣鲜为人知。 抵押贷款银行的奇策会抬高开发商的价格，也影响房价和顾客的利益。 ’一家小房地产公司的董事长告诉记者。

为什么银行不喜欢房贷

商业银行表示将从去年第四季度开始保留个人住房贷款。 在这种情况下，近期央行“落实住房贷款政策、改善个人金融服务”的窗口指导效果有限。

“从2002年到2002年，随着房地产市场的快速发展，银行投入了大量的房地产贷款。 去年住房贷款发放达到了新增贷款的30%左右。 今年减少的也是各银行有自己的快速发展阶段和放贷重点。 ”中国社会科学院金融所银行研究室主任曾经这样说道。

数据显示，今年前4个月，房地产开发公司资金3.72万亿元，比去年同期增长4.5%，但定金和预付款减少7.8%，个人贷款减少3.1%。

究其原因，商业银行在商业银行收益核心与社会公共服务组织身份冲突、支持需求与房地产风险潜伏的纠缠、短期资金来源与长期住房贷款期限不一致、即“短期贷款长期贷款”流动性不匹配、表内业务与表外业务资本充足率考核的权衡下，

利润是商业银行的主要考虑因素。 “商业银行作为独立的法人机构，以利益为核心。 除了对国有公司的信用支持外，过去的房地产处于上升周期，个人住房贷款的5%到6%是银行最高质量的业务资源。 但是，目前受利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失，资金来源昂贵。 5年期个人住房贷款基准利率为6.55%，银行个人住房贷款业务利差不到3%，且占大量人力成本。 如果扣除管理和人工费、存款取现价格，利润空之间非常小。 小额信贷、支出信贷、表外(同业和渠道)等业务的利润水平相当高。 ”深圳市房地产研究中心的李宇嘉指出。

另外，个人住房贷款业务面临着银行“短期贷款”的流动性风险。 近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债所占比例越来越大，同业和理财占银行负债的比例为20%左右，中小银行所占比例超过三分之一。 以短期低价钱的流动性“转移资产”已成为银行应对资金来源价格上涨的重要战略，要求银行具有较高的流动性管理能力和资产变现能力。 住房贷款有10到30年的期限。

而且，巴塞尔协议ⅲ为达到银行资本充足率的压力越来越大。 银行倾向于不占用资本的中间业务和表外业务。

“银行在房地产上升期发放的大量个人贷款，个人住房贷款没有公布，所以房价的上升收益被开发商和购房者享有。 银行不能共享收益，但要承担房地产下行周期的风险。 这也是银行对住房贷款保守的原因。 ”李宇嘉指出。

住宅贷款的传导链

抵押贷款的放松不仅会影响购房者的诉求释放。

实际上，销售回款(首付+贷款)占开发商资金来源的40 %~50 %，是开发商最重要的融资渠道。 住房贷款的低利率补助了开发商的融资价格。 对开发者来说，及时低价的现金流是生命线。

“通常，银行存款利率会上升，贷款利率当然也会上升。 流动性弱的住房贷款，利率自然应该很高。 在这个利率在一定的社会制约下不能上升的情况下，自然会发生“住房贷款不足”。 ”。连平表示。

严格控制住房贷款风险仍然是今年银监会监管的重点。 银监会相关负责人确定，银监会将严格执行国务院关于房地产开发贷款、个人住房贷款、土地储备贷款等房地产贷款的相关政策。

“现在，以土地和不动产为抵押的贷款占银行总贷款的40%到50%。 随着楼市逐渐进入高风险期，银行必须追加大量放贷和资本补充，这意味着银行在为房地产下行风险买单。 ”李宇嘉指出。

越是市场需要资金缓解压力的中小房企，越是得不到银行的开发贷款，如果房贷没有及时到位，开发商肯定陷入困境。

住房贷款扭曲引起购房人观望、开发商打压，诉求方对房地产市场资金补给减少，与开发贷款一起收紧的中小房地产公司资金链、中小房地产公司信托、影子银行周转的路径也将被切断，房地产市场出现两极分化。 这不是房地产市场健康健全快速发展的问题中的义不容辞。 (记者张玉)。

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