“收购令负债压力突增 考验孙宏斌“平衡术””

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经记者尚希从北京出发

前几天，孙宏斌再次被按在聚光灯下，周围的人猜测声音不断，但他没有说话。

5月15日早晨，绿城中国( 03900，hk )和融创中国) 01918，hk )双双停航。 当天下午，融创中国公告称，企业正在与宋卫平、夏一波、寿柏年协商建议各自受控企业收购绿城中国发行的股东资本30%以下的权益。 时隔两天，绿城集团会长宋卫平回答说，这将是他计划辞职。

昨天( 5月22日)晚，融创中国公告称，企业以约62.98亿港币(约人民币50.65亿元)正式收购绿城中国24.31%的股份。

业内人士认为，此次收购将影响融和的现金流、激增的债务。 对孙宏斌来说，这场象棋最终如何实现双赢是关键，考验孙子的“平衡术”。 辉立证券房地产领域的陈耕拆师对《每日经济信息》记者说:“上市公司业绩增长的压力一直存在，特别是在全领域的下行阶段，接战后如何维持东部地区原有的市场份额和企业品牌的影响至关重要。”

收购可能会影响融和现金流量/

从两年前的融绿平台搭建到现在，完成了24.31%的股权转让，融创和孙宏斌再次成为焦点。 但是，除了为宋卫平的正言自语100多字之外，他(孙宏斌)选择了沉默。

在19日的融创中国股东大会上，孙宏斌没有出席。 回顾融和和绿城的“恩怨”，你预想到这盘棋会在两年前迈出这一步吗？

年6月，以33.72亿元收购绿城华东5城9项目半数，双方成立上海融创绿城控股有限企业，共同投资开发房地产项目。 在今年一季度的上海房地产公司排行榜中，绿城项目以44亿2600万元的交易额位居榜首。

利用绿城现有市场，融和快速建设，巩固了在华东市场的战术地位，业绩增长也保持了两位数。 孙宏斌在此前几次采访中表示，进入“第一阵营”的梦想似乎已接近融和。

在业内人士看来，绿城是理想主义和完美主义的代表，除了产品定位相似外，融和与绿城的相似度不高。 “从产品来说，绿城必须优于融和，但从营销能力来说，绿城是融和的优势。 ”陈耕说。

翻开年度业绩报告，销售和市场宣传方面价格约6.15亿元，占年销售收入的比例(即销售费用率)为1.98%。 “加上其管理费用、财务费用，这三项费用合称为成本效益比，5.62%的比例是去年销售额突破300亿元的21家房企中不低的。 ”咨询总裁宋延庆对《每日经济信息》记者说。

对于此次收购，资本市场的反应和机构的预估并不乐观。 5月20日，评级机构穆迪表示，计划融资收购绿城中国股份，将对融资产生负面信用影响。 如果绿城的持股进一步增加到30%以上，或者九龙仓( 00004，hk )的持股比例下降，这可能会对融解产生负面影响。 如果未来12~18个月融创取代九龙仓，成为绿城大股东，将不利于融创的评级。

陈耕对此表示，穆迪也基于财务指标，现金流方面的融和尚可，但在当前流动性紧张的大环境下，杠杆效应较强，投资者对未来财务前景感到担忧，并购现金流预期与上年同期相比有所增长

目前，绿城中国市值约169亿元，机构收购价值50亿~60亿元，这部分收购资金支出被认为是影响融和现金流的一大因素。

据德银称，以70亿元的交易价格计算，融资净负债率将上升40个百分点。 其报告显示，在融创购买30%的绿城股份不成为控股股东的情况下，绿城业绩未纳入融创报告，两家企业合并将面临巨大挑战，融创面临诸多纷繁的股权结构，或影响绿城业绩增长。

但是，宋延庆有不同的看法。 “但是，很可能是部分法人股和部分个人股，因此这笔资金并不占有融和经营活动的现金流。 个人股票的收购部分可以通过股票担保的方法融资，但是通过法人股票融资的话，负债率有可能会增加”。

重点是实现两大企业品牌的协同发展/

自与绿城合作以来，微博上不太活跃的孙宏斌多次发文与宋结缘。 “媒体朋友使用了救助等语言，并不准确。 确实，要想人和人合二为一，就必须志同道合。 合作需要相近的理念和价值观。 即使在寒冷的冬天，也需要抱着小组来取暖。 ……双赢也需要基础。 ”

“天下本一家，有德者掌之。 ’宋卫平一句话，充满了对孙宏斌的信任。 但是，来自绿城和宋卫平的信任，会给孙宏斌和他的融和带来那些变化吗？

目前，从融和项目布局来看，大多集中在一线城市的高质量地区，但其意图也是通过牺牲融和部分毛利率来获得较快的周转速度，这也反映出其具有融和较强的销售和项目消化能力

在中国的年度业绩报告中，非流动负债和流动负债总额，即有息负债为287亿元，净负债率为69.7%。 与前两年相比，净负债率持续下降，年净负债率为104%，年78.9%。

但相对于目前在香港上市的房企毛利率，融创的毛利率相对较低。 去年年报显示，融年毛利率为23.3%，比去年下降2.5个百分点。 宋延庆对此指出，去年新增的19个项目中，有15个是合作项目，因此必然会产生营销费用和管理费用，但当年还没有产生销售额。 “今年和明年两年，随着项目逐渐进入市场，这两项费用可能会大幅下降，从而提高毛利率和净利润。 ”

《每日经济信息》记者翻阅绿城年度业绩报告显示，截至12月31日，绿城集团共有104个土地储备项目(包括建设和建设)，总建筑面积3889万平方米，土地储备可支撑未来3年的开发。

宋延庆说:“而且到去年年底，绿城有相当多的未结算资源，还有土地储备，预计绿城目前的总存量约为1500亿元。 从这个角度来看，这次收购很划算。 ”

“将来将维持两家完全独立的上市公司。 但是，对于灵活的企业来说，可能可以共享包括设计、产品等行业在内的内部资源。 ”宋延庆表示，接管绿城对孙宏斌来说，并不是想借此突破“第一阵营”的门槛，关键是如何实现左右手两大企业品牌的协同快速发展。

陈耕还指出，从产品定位上来说，融和绿城比较近，但未来如何利用绿城原有的资源来提高和利用融和的产品资源，可能是其中长久考虑的问题。