“挂牌出让土地首次要求“现房” 上海“试水”预售制度改革？”

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经记者杨宠从上海强发

1994年，我国颁布了《城市房地产管理法》，建立了商品房预售许可制度，该制度从现在开始实行了近20年。 尽管发生了多次的存废纷争，但各地的房屋预售门槛在提高，并没有改革或废除这一制度。 但是，上海于5月30日转让了位于城市中心的地块，这向业界展示了未来国家变革该制度的可能性。

根据德佑地产向《每日经济信息》记者提供的上述地块预售合同，地块内建设的房屋将来不能预售，必须在装修现房出售。 世行华东地区总经理袁鸿昌表示，“期房出售反映了领域未来的快速发展方向，不仅更能保证住房质量，还将进一步淘汰弱留强，集中市场份额。”

第一次规定全部装修现房销售/

该地块要求通过全馆装修进行销售，位于上海市中心黄浦区原世博会浦西会场附近，南面与黄浦江滨江绿化带相邻，被称为“黄浦区五里桥大道104丁目39/1地块”，商品房面积6885.2平方米，容积率1.4分

该地块要求100%装修住宅面积，除目前出售外，还规定以该建设项目住宅建筑总面积的30%的比例建设保障性住宅。

这些规定在一定程度上增加了公司的开发价格。 德佑地产研究部总监陆骑麟表示，附近地区新房目前的售价在7万元/平方米左右。 这个地块加上建设30%的工程成本、融资价格、税金、保障房的价格，可能会接近周边的房价。

根据土地预先转让合同，该地块将在正式交付后一年内开工，并在开工后三年内竣工。 这意味着上述现房的最晚销售时间将在4年后。

袁鸿昌表示，这将极大地影响开发商的资金周转。 根据世界联合银行此前的调查，商品房预售额占全部开发资金来源的45%，银行贷款占46%，房地产信托、基金等仅占开发资金的9%。 在此背景下，预计开发商的资金压力。

为此，上海决定在这样小面积的迷你地块上出售“试水”商品住宅。 陆骑麟表示，这些地块面积小于目前转让的许多住宅地块，且总额不高，开发商自有资金占用有限。

上海业内人士表示，刷卡转让的商品住宅用地规定需要在现房销售，这是第一次。

提高门槛还是政策信号？ /

不过是个案例，很多房地产领域的人认为这可能会成为商品房预售改革的趋势。

克瑞研究总监薛建雄表示，目前实施新建住宅销售是与欧美接轨，对房地产领域长期快速发展是福音。 在过去开发者薄弱的情况下，为了促进领域的快速发展，政府允许预售。 开发商在房子没盖好之前就把房子卖了，房子的质量保障和安全靠政府监管，实际上把风险和责任转嫁给了地方政府。 将来，这一责任和风险的一部分将再次由开发者承担。

袁鸿昌进一步指出，目前的房屋销售将成为未来的趋势。 不仅最大限度地避免了“腐朽的建筑物”的风险，很多开发商为了卖房子而提高了房子的质量。 现在的房屋销售会增加开发商的资金周转压力，因此会加速领域的洗牌。 那样可怜的时代要结束了。 只有能提供更好产品的公司才能赢得未来。

但是，也有人不赞同直接取消这种商品房预售的改革构想。 对国外房地产进行深入研究的房地产专家蔡为民认为，应仿照欧美商品房预售规定，在签订合同时，购房人根据住宅施工进度支付购房款。

《每日经济信息》记者了解到，欧美等国规定的购房款支付时间节点达到13个，购房人在这13个时期的节点对住宅施工质量不满意，可以按照合同规定退还购房款。 蔡为民认为，住房贷款在正式发放之前不会发放，因此购房人的权利得到保障，开发商也可以更放心地建房。

浦东改革快速发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，房屋停产的可能性很小。 因为供给量变少，老百姓买不起房子。 长期研究房地产政策，并为相关部门的政策制定提供建议的上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，商品房预售政策在中央不会发生变化，在上海也不会率先发生变化。 克瑞上海机构总经理李振宇表示，该地块现房销售规定是为了越来越提高门槛。