“上海楼盘降价玩“数字游戏”打折仅是看起来很美”

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经记者卢曦从上海出发

楼市逐渐“秋季”，开发商纷纷挂起降价的大旗。 位于上海的绿洲康城、金大元御玺宫廷等多家楼盘近期推出折扣信息，最多可达7折。

但是，《每日经济信息》记者表示，这些楼盘的折扣不能说是真的。 楼盘在网上的房地产申报价格有一定的区间，开市前出来的价格一般都接近申报价格范围的上限，但打折后的价格只是区间的下限。 根据网上房地产的定价规则，开发商可以在上述价格区间基础上最多降价20%。

很多楼盘都有“优惠”

位于浦东周康板块的楼盘绿洲康城5月宣布降价。 开发商上海振龙房地产开发有限公司对外宣布，将上市10套房，平均价格最低3.3万元/平方米，原价达到每平方米4.6万元。

绿洲康城销售人员向记者表示，目前楼盘均价3.3万~3.6万元/平方米，活动从5月开始，4月份售价仍为4.6万元/平方米，购房者近期缴纳10万元意向金即可享受此优惠价格。 绿洲康城的房源有198平方米的3户和280平方米的4户。 对于这一优惠政策，记者多次试图联系开发商上海振龙，但未接电话。

根据网络房地产搜索，绿洲康城4月25日开通的此次房源报价最低为3.5万元/平方米，最高报价为4.95万元/平方米。

另一个因降价而受到外部关注的是金大元御玺宫廷。 大厦销售人员对记者说，该楼盘于4月底发售了60多个特价房，截至目前大部分已售出。 这些特价房的对外平均价格为3.6万元/平方米，去年的定价为5万元/平方米左右。 剩下的房间一个房间一个价格，处于动态过程中。

作为该项目的投资方，金大元集团相关负责人比较了外界所说的“原价”为5万元/平方米和“现价”为3.6万元/平方米，金大元御玺宫廷实行“一房一价”，产品种类较多。

根据《金大元御玺宫廷》(金大元御玺公馆)的网络不动产等级资料，根据楼号分别备案价格。 其中，唐丰路881号楼18套房备案价格范围为3.64万元~4.31万元/平方米，38、40等楼号均只有一间房，价格固定为6.5万元/平方米和7.5万元/平方米

记者了解到，开发商在项目备案时设定了相当长的区间，在开市前以备案最高价格强势，但项目开市后，打着“周年庆优惠”的旗号，报略高于备案最低价格，给予购房者较大优惠 事实上，大势所趋的价格远远高于周边房价。

在房价备案中隐藏玄机

中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房企通常按照自己当初预期的价格进行准备，市场波动后，无法达到预期，也就是说，无法按当初计划的价格卖出。 市场供求关系变动的情况下，开发者必须进行调整。 目前，外界关注的是价格波动调整是否有漏洞，是否按要求及时备案。

关于令人眼花缭乱的备案“最高报价”、“最低报价”、楼盘实际销售的“原价”和“优惠价”，记者致电上海房地产交易中心进行了咨询。 对方表示，在相关规定要求开盘楼盘之前，开发公司必须备案价格，提出最低报价和最高报价。 该价格区间经上海市房地产交易中心认定批准后，该楼盘可取得预售许可证。

项目正式开通的，售价比备案最低价低20%，无需重新备案； 但是，如果价格高于最初的最高价格，则要求开发公司制作证书。

根据以上规定，开发商享有比备案最低价低20%的降价权。 也就是说，上述最近以3.5万元/平方米开设的项目最低可以以2.8万元/平方米的价格销售，不需要备案。

由此，在目前楼市的大环境下，开发商开始调整让利。 但是，这股浪潮的“折扣”依然超出了开发商面临的政策底线。 而且，经过对价格的包装营销，折扣幅度被夸大了。 市场反馈显示，买家对这类折扣反应冷淡，“折扣”没有带来抢购风波。

事实上，目前开发商降价仍是“试水”成分，以上述绿洲康城项目为例，去年发行的信托，至少有效期到明年下半年，短期内没有降价销售的压力。