“主流房企超五成贷款源自银行 价钱上涨吞噬利润”

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经过记者顾家彦从广州出发

“今年的银行很有趣。 我一季度拜访了20多个行长，今年银行基本上没有任务，一季度房贷没有任务，以前都有任务……然后有点银行成立了部门，里面的人是做房地产开发的。 ’这是毛大庆的话，文案的核心是今年银行对房地产领域的融资包括开发贷款和房贷都在收紧，银行似乎对房地产业务非常不看好。

然而，《每日经济信息》记者发现，包括万科、金地等已经发布一季度报纸的大型房企在内，借款规模较上年大幅增长。 克瑞对房企融资100家积分监测的统计研究表明，银行贷款是房企融资的首要渠道，融资规模所占比例达57%，远远超过去年同期的35%。

礼德富首席执行官洪凯彬表示，在银根紧缩的大背景下，银行倾向于将有限的贷款资源进一步向主流房企倾斜，大公司不担心资金断裂，但融资价格上涨将进一步侵蚀在不断缩小的利润空之间。 另外，许多小型住宅企业只追求民间高利贷、信托融资，甚至p2p网络贷款，生存环境越来越差。

贷款进一步向主要住房企业倾斜

“包括开发贷款、住房贷款、房地产供应链金融在内，房地产类贷款在银行总融资规模中所占比例已经达到较高水平，部分股份制银行达到40%~50%，银行自身受到了降低房地产类贷款所占比例的冲动。” 随着房地产市场风险逐渐在三、四线城市显现，银行在选择客户时更加谨慎，大型房企比以前更受欢迎，正走向有限的融资资源

央行此前公布的金融统计数据显示，今年一季度，人民币贷款新增3.01万亿元，比去年同期增长2592亿元，而同期社会融资规模为人民币5.6万亿元，比去年同期减少5612亿元。

克瑞的研究报告显示，社会融资大幅缩水，一方面是由于整体经济下滑、信用风险加大，信用诉求在1月份集中释放后减弱，另一方面社会融资被央行比较有效地控制，地产商融资价格增加，对购房者的融资诉求也有压力。

但是，主流住房企业从银行获得贷款的规模“不会下跌”。 根据克瑞的研究数据，今年4月，100家积分监控房企融资总规模达到323.38亿元，比去年同期上涨143%。 其中，银行贷款是融资的首要途径，融资规模所占比例达57%，远高于去年同期的35%。

有多年在商业银行工作经验的洪凯彬告诉《每日经济信息》记者，从去年下半年开始，多家银行察觉到房地产市场的隐性风险，从今年开始统一收紧房地产类贷款，销售规模小，主要布局三四线城市的房企陷入银行困境。

记者在调查了几家上市住房企业的一季度报告后发现，大型住房企业的借款规模明显增加。 其中，万科、保利地产、金地集团一季度长期贷款分别比去年年底增长71亿元、156亿元、57亿元，环比增长19.3%、20%、33%，保利地产和金地集团短期贷款更是增长88%和96%。 这足以印证万科总裁郁亮的评价，严峻的信用环境对龙头房企反而有利。

“前几天，我和一家银行的行长进行了交流。 目前，银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国的100家公司。 这些公司获得贷款的条件还很宽松”。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，对100家以外的房企来说，银行将根据不同的项目来判断是否放款。 要考虑的因素有土地价格、目标客户、开发进度甚至可能降价，公司如果不是大型的，就不是区域性的好项目

即使能够顺利获得融资，融资价格的上涨也难免会受到利益的侵蚀。 洪彬表示，国内利率市场化进程加快，余额宝等理财产品的井喷导致社会资金价格上涨。 即使在大型企业，开发贷款的利息价格一般也比基准利率上涨20%~30%，加上繁琐的考核流程，降低了资金的有效利用率，最终依然是公司的利润空

一些中小地产商的融资更难

洪凯彬表示，民间高利贷和信托融资是中小房企为数不多的融资渠道，前者月平均利息高达3%~4%，过高的利息价格只能支撑公司短期资金周转。 后者的年化资金价格约为18%~20%，低于民间高利贷，但处于房地产领域利润下跌的大趋势，足以吞噬公司利润。

欧阳捷告诉记者，由于大型房企融资渠道畅通，对信托的依赖度极低，这些公司更倾向于尽快归还信托借款，以新城控股为例，其信托借款接近还款。 但是，许多中小房企不得不加大信托融资力度，在市场出现明显波动的情况下，未来房地产信托很难不发生挤兑危机。

除此之外，目前热门的p2p网络贷款也逐渐受到中小规模住宅企业的重视。 目前从事p2p网贷的洪凯彬向记者透露，更多小型房企瞄准p2p网贷，资金诉求缺口一般在5000万~2亿元左右。

洪凯彬表示，一些中小型房企打算通过p2p网贷企业甚至关联企业建立p2p网贷平台获得融资。 但是，在目前的情况下，很多公司的资金状况很差，抵押物大多位于三四线城市，所以很多p2p网络贷款企业对房地产贷款不感兴趣。

更令人担忧的是，个人住房贷款有进一步收紧的趋势。

洪凯彬认为，以往房贷对银行来说是“低风险低收益”的业务，但今年以来各地房地产市场调整，对银行来说房贷不仅利润低，风险系数也变高了。 这是因为在今后一段时间内，银行收紧个人住房贷款业务的趋势不会改变。

欧阳捷告诉记者，“房贷紧缩对主要房企最大的影响是延缓资金回流速度，但由于这些公司和银行往往深度合作，银行的房贷业务也将优先满足主要房企的诉求。” 欧阳捷表示，对于大多数银行看不到的中小房企来说，房贷紧缩将进一步加大在信托等高利率融资渠道的拆借压力。 据预计，信贷紧缩将加速房地产公司的分化，未来越来越多的中小房企将退出市场，领域集中度有可能更快提高。