“一线城市“房冷地热”背后:开发商一再 “返乡进城””

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经过记者王杰从北京出发

一线城市的“住宅区”和“地市”正在经历“冰火两重天”。

在经历了去年房地产市场量价齐涨的爆炸性行情之后，今年房地产市场开局以来，一直处于降温之中。 供应量增加，供需博弈开始加剧。 迄今为止，民营经济发达的长江三角洲区域，反而成为了全国降价的“先头兵”。 高负债模式，显然受到一定的质疑。 在融资难度加大的背景下，“高周转”成为住宅企业的主流运营模式。

与此相反，一线城市的地价依然很高，土地市场依然火热。 4月上海土地市场证明了中小住宅企业日趋活跃，市场依然在上升。

中原地产首席拆师张大伟在接受《每日经济信息》采访时表示，房企依然渴求北京等一线城市的土地。 “与三四线城市的风险相比，北京等一线城市的诉求总量仍然巨大，调整后调整幅度和时间不会过大。 ”

“房间里的寒冷”在蔓延

去年，全国房地产市场普遍上涨，今年迎来了逆转。

其中，最明显的是长江三角洲地区。 年一季度，受银行信贷紧缩、“缺钱”的影响，杭州、常州、无锡、温州等长江三角洲地区城市个别楼宇大幅降价后，宁波出现了房企倒闭的现象。 进入二季度，长江三角洲地区楼市没有明显好转，杭州等地出现了第二波降价现象，上海浦东的高端楼市也加入了降价阵营。

中国指数研究院最近公布的年一季度报告显示，年一季度百城均价与去年同期相比，环比涨幅持续缩小，3月环比涨幅仅为0.38%。 另外，在成交量方面，市场前景高涨，一线城市月平均成交量为52万平方米，明显低于前4年62万平方米的平均水平。

根据上海易居房地产研究院提供的房价指数高程，3月，一二三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.38%、0.27%、0.17%。 显然一线城市仍然涨幅领先。

对住宅企业销售业绩的需求可能会使一二线市场的行驶量更为重要。 中原地产统计数据显示，一季度预告的房企共计50家，整体情况非常不乐观，50家企业中，预计增长的公司只有13家，另外6家发布了赤字增长预告，预计下降的公司也达到12家。 6家公司发表了首次赤字预告。

张大伟认为，比起三四线城市中小房企密集，一线城市的公司大部分是上市房企，对业绩要求更高，销量消失可能会导致股价暴跌。 这些因素的存在，二线城市的一些变化可能超出市场预期。

上海易居研究院研究员表示，虽然楼市整体基本面没有恶化，政策打压的迹象也有所减弱，但市场预期有所变化。 最大的原因是年积累的高房价令市场主体担忧。 有市场拐点吗？

一线城市“地热”不会减少

楼市不振，无法停止开发商拿地的热情。

中原地产市场研究部统计数据显示，3月，全国40个主要城市10家标杆房企认购额仅为62.93亿元，创近19个月新低。

但从城市来看，今年前3月，10家标杆房企一线、二线、三四线城市的购房额分别为62%、5%、33%。 与去年下半年的市场份额相比，一线城市购房份额增长24个百分点，二线城市市场份额减少28个百分点，三四线城市市场份额仅增长4个百分点。

张大伟解体后，标杆房企继续关注一线城市后市，但近期杭州常州成都等城市出现降价热潮，开发商对在二线城市购买土地更加谨慎。

泰禾集团企业品牌总监沈力男表示，开发商坚决看好一线城市的原因是，一线城市生活人口基数大，同时新增人口多，一线城市有足够的诉求。

他说，现在的开发商主流是“返乡进城”，过去俗称“一线城市做企业品牌，二线城市做利润，三线城市做规模”，但现在只有扎根一线，“利润、企业品牌、规模”三者才能有效统一

亚洲豪机构的郭毅营销总监也有同样的看法。 郭毅认为，北京购房诉求依然旺盛，与全国其他二三线城市出现的供给超过需求相比，北京房地产市场仍不应该寻求需求。 因为这家房企也依然看好北京，增加在北京的投资。

严跃进表示，房企在市场降温中积极攫取土地，其实也是有一定逻辑的。 未来一线城市的土地价格仍在上涨，特别是增量用地转让规模可能会受到限制。 从这个角度来看，积极拿地是锁定土地价格的主要手段。 从这个角度来看，房企显然会不顾“住房寒冷”，积极参加攫取土地的军队。