“深圳本月处置小产权房方案落地 业内:转正要不使共输”

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从本月开始，深圳市计划试点解决“历史遗留违法建筑”，其中包括民间所谓的“小产权房”，这意味着全国首个“小产权房”的处置方案将“落地”。 深圳城市的快速发展得益于改革开放和土地市场化改革的先行试点，而土地市场化是深圳城市化和城市建设融资的辅助，其“救急”的方法也束缚了深圳未来的快速发展空之间的制约问题。

在深圳，一方面城市未来快速发展用地枯竭，开发强度达到49%，另一方面占城市建设用地面积40%的违法建筑是低效、无序的利用。 将来，如果库存建筑和用地不能介于空之间，为深圳的快速发展而制定的各项计划就会受到阻碍。 从这个角度来说，深圳解决违法建筑的试点是“反哺”的结果，这也无疑为我国高度城市化地区的储备用地利用和集体土地市场化提供了切实可行的实践经验。

2009年公布解决违法建筑的实施办法后，深圳花了5年的时间研究如何将违法建筑和用地纳入城市快速发展的正常轨道。 核心问题是如何解决收益和价格在原村民、开发商和政府三者之间的合理分配，确保原村民权益得到合理保护的大体情况下，能够多次遵守《城市规划》和《土地用途管制》的法律基础。 在维护政府公信力的同时，确保能体现政府的收益。

关于深圳试点解决违法建筑和小产权住宅的具体办法，首先是妥善照顾原村民和原农村集体经济组织的利益。 即，属于原村民的部分住宅享有确实的权利给予正式入市资格，但外来住宅建设行为仍属违法，将维持严厉处罚的高压。 其次，突破政府当初划定的每户100平方米宅基地红线，允许原村民3栋以内的违法建筑合法化，根据违法程度，可以在弥补一定地价的基础上申请“搬迁”。 再次，生产经营类、商业事务类对违法建筑的处置要比住宅类宽松。 无论是原村民还是非原村民，只要受到一定的罚款和地价追缴，都可以开具非商品性的“绿色本”房产证，只要以商品房的市场判断价格弥补地价，就可以转“红色本”。 最后，如果情况多而复杂，暂时得不到确实的权利，暂时发挥其价值等待将来处理。

值得注意的是，非法建筑为深圳处理了成千上万外来人口的住房问题，城中村小产权住房的价格和租金仅为该地区商品住房价格的1/4到1/3，不仅极大地稳定了深圳外向型经济的就业规模，降低了就业价格，形成了“中国制造”的核心竞争力。 另外，尽管旧村集团早期“三来一补”的外向型经济模式存在不集约、不节约的问题，但为深圳的早期工业化、城市化、开放体系奠定了基础。

因此，深圳这次违法建筑的解决方法是，首先保障原村民和原农村集体经济组织的好处，客观承认原村民和村集体为深圳的城市化、工业化、改革开放做出了贡献。 突破政府当初划定的每户100平方米的占地边界线，允许原村民3栋以内的违法建筑合法化，这是对这一历史贡献综合判断后的认同。

由于早期城市化的不完善和缺陷，在之后的城市化进程中，原村民和村集体“违法和贡献”的边界、政府“历史责任和加价归公”的边界已经很难划清，只遵循土地国有性质、土地用途管制的规则，将继续政府单一征收的方法。 结果是，房地产价格高、居民置业价格、城市经营者价格高，另一方面土地可能被大量闲置，被低效利用。 整个城市也会陷入“所有者不得合法获得收入”、“资源不得比较有效地利用”、“政府不得获得比较有效的税收”等共输的结局。

因为，各方让利，特别是政府自行让利，得到原村民和村集体在土地二次开发利用方面的配合和同意，尽快完全利用闲置和低效利用的土地和建筑物，满足原村民、市场和政府的各方面用地诉求 并且，政府让利时，根据违法程度追加缴纳地价，以政府取代部分土地，保护原村民、村集体利益，同时为城市公共基础设施建设提供越来越多的建设资金和空之间，从而带动整个城市空 (李宇嘉) )。

原文链接:日本新闻/财富//- 04/23/c _ 126421774