““沪港通”的“副产品”：上海写字楼诉求上升”

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经记者杨宠从上海强发

证券监管委员会宣布沪港股市互联机制试点后，仲量联行华东区研究部高级经理姚耀认为，沪港通政策将中长期推进上海写字楼的诉求，特别是金融领域的诉求。 仲联行报告称，“浦东中央商务区，内资公司的强烈诉求持续吸纳可租赁面积，空安装率降至3.5%，达到2007年第四季度以来的最低点，推高了浦东中央商务区业主的议价能力。 ”。

据仲联行此前介绍，在浦东陆家嘴，部分新成交的办公楼租赁价格达到了每天20元，但仍很难买到一间房。 其重要原因之一是金融、矿产等领域的机构大量进入该地区。 在这样的背景下，沪港通带来的政策利益，无疑会使上海的写字楼市场进一步升温。

租金价格上涨有障碍

事实上，今年一季度，上海办公楼的供应面临很大的去化压力。 高纬环球商业部上海负责人司徒泰山表示，本季度中央商业区甲级办公楼租金下降2%~3%，报价范围为10~12元/平方米/天。 实际经过协商，业主通常提供2-4个月的租赁期。 这是因为基于建筑面积的交易价格大致为9元/平方米/天。 浦西的办公楼空的安装率达到了10%以上。

根据戴德梁行的数据，预计在年余三季度全市将有100万平方米以上的甲级办公楼入市，其中75%以上的供应位于非核心商务区。

由于供应量的扩大，浦西地区目前的办公楼空的安装率已经超过了10%，但去年年末只有1%~2%。

虹桥商务区已成为办公楼的主要供应源。 戴德梁行预测，当地可供应写字楼市场的面积相当于过去10多年浦西写字楼的全部供应量。 受虹桥地区巨大供应量的冲击，上海核心商务区办公楼的租赁普遍面临压力。

戴梁行华东区办公楼部董事沈洁表示，即使是南京西路、淮海中路这样的写字楼业主，也开始担心租赁期满的租户流向虹桥商务区。 来自玳瑁全球的数据显示，核心区部分甲级办公楼的空安装率也上升到了10%以上。

不仅是租赁市场，写字楼的营销市场也因巨大的供给而放慢了上升的步伐。 中房信的数据显示，上海过去一年的办公楼供应达到333万多平方米，但销售只有244万平方米。 现在上海办公楼的库存达到了350万平方米，超过了过去一年的销量，而去年是上海销售型办公楼销量最多的一年。

受巨大供应量的影响，上海写字楼的平均价格这几年一直很低，去年的平均交易价格为22528元/平方米，截至目前，上海写字楼的交易平均价格约为20957元/平方米。

克瑞研究总监薛建雄表示，上海的销售型写字楼供给严重，如果不是因为写字楼的供给中有部分loft商住两用物业，写字楼的销路将更加严重。

金融机构抢劫上海

但是，“沪港通”正在试点，带来一系列利好因素政策，金融机构夺回上海，释放写字楼市场诉求。

仲量联有关人士表示，“沪港通”是中国推进金融改革的另一个信号，在上海建设世界金融中心的过程中，有望出台类似“沪港通”的新政策。 而且，这些利润丰厚的政策有助于推进中长时间上海写字楼的诉求，特别是来自金融领域的诉求。

来自第太平戴维斯、仲量联行等机构的消息称，上海写字楼最重要的租赁诉求来自金融领域。

预计在“沪港通”的推动下，上海写字楼租赁市场的诉求将进一步提高。 第太平戴维斯中国区市场研究部负责人简柯表示，“沪港通”的短期影响有限，但一系列政策将受益，金融机构有望从战术层面尽早布局上海。

据仲联行新闻报道，金融、能源等部门是推进陆家嘴地区写字楼诉求的最重要力量，陆家嘴地区部分写字楼最新成交价格达到20元，金融机构强大的租金承受能力可见一斑。

事实上，除了金融机构外，受上海金融市场的吸引，许多来自长江三角洲的公司也在抢夺上海的写字楼资源。 根据龙湖地产市场部意向客户调查消息，业务范围为长江三角洲乃至全国上海高端服务类公司、生产基地位于长江三角洲，或拟进入上海的高端制造业，是上海写字楼租赁和采购的主力。 富力地产最近以22亿2400万元的总额收购虹桥商务区核心区一期08号地块的子项目d13，成为当地最大的“地主”。