“超大供应量被指“内忧外患” 虹桥商务区待寻沪外商机”

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经记者杨宠从上海强发

3月底，引起虹桥供应过剩和激烈竞争的报道，在上海房地产领域投下了重磅“炸弹”。 据报道，戴德梁行的研究数据显示，从现在到去年，虹桥商务区核心区共有261万平方米的甲级办公楼，相当于该年度上海甲级写字楼预计总库存的24%，整个虹桥商务区的商务项目供应量为 大量的供应还可能引发激烈的价格战。

但是，最近也有富裕的房地产、龙湖等房企继续加码的地区市场。

虹桥商务区是真的处于外部想象的激烈竞争中，还是有着不为人知的挖掘机会？

庞大的供给带来的“内忧外患”

业界对大虹桥地区办公楼供应感到担忧的是戴德梁行的研究报告。 上述报告用“内忧外患”表达了目前大虹桥地区办公楼面临的竞争压力。 上述研究报告显示，大虹桥地区出租自有办公楼总量达到65万平方米，销售型办公楼超过100万平方米。

不仅内部办公楼供应量很大，周边商务区也有很多办公楼供应，分流了大虹桥的顾客。 戴德梁行报告称，可分流大虹桥的商务区至少有五六家，除其周边的虹桥临空商务区、莘庄商务区、南方商务区、七宝商务区外，还有自由贸易区、前宝商务区

另外，目前上海甲级写字楼市场本身状况不佳，一季度平均租赁价格从去年的8.74元/平方米/天降至8.65元/平方米/天。 浦西甲级办公楼的空安装率从去年的8.7%上升到了第一季度的12%。

更令人担忧的是，大虹桥潜在供应的集中释放。 根据戴德梁行的调查结果，该地区的甲级办公楼几乎都将从年到年集中上市。 戴梁行华东区办公楼部董事在接受《每日经济信息》记者采访时表示，由于当地开发商没有像黄氏那样自有资金充足的房企，大部分接受调查的房企预计将在短期内开始销售。 这也加剧了当地的竞争。 根据该机构的调查，该地区甲级写字楼的预计售价为35000~43000元/平方米。

这个售价不仅是处于同样地位的陆家嘴地区的甲级写字楼( 2008年已经超过8万元/平方米)，而且北外滩、徐汇滨江等板块的写字楼售价(平均售价超过5万元/平方米) 沈洁表示，事实上，许多房企都期望写字楼率先上市，抢占虹桥商务区第一批客户，确立项目企业品牌在本地区的领先市场份额。

只有一年的时间会担心

据媒体报道，去年7月，dtz戴德梁行报告称，他们正在看到虹桥商务区的机遇。 戴德梁行华东区研究部和中国战略负责人shaunbrodie表示，“虹桥商务区拥有完整快捷的交通互联网，有大量新颖、高质量的办公楼项目。 此外，预计到明年，该区域办公楼的租金将比上海最贵的静安区甲级写字楼的平均租金便宜32.6%。 许多公司计划上传到虹桥商务区中心，或从上海中心搬迁到虹桥，以节约租赁费用”。

短短一年多后，戴德梁行改口表示为这些地区短期供应集中爆发而担忧，并通过媒体向虹桥商务区主管部门提出了改善交通指示系统、对关键领域的专项扶持、跨国公司高管和高端人才引进优惠政策等建议，特此

“短期供应过多，风险可见一斑。 ”沈洁表示，从目前的情况来看，应该没有召开过内部协调会议，以免开发商之间集中供应。

全国性的销售渠道计划突破

事实上，虹桥商务区的大量供应，不仅加大了内部竞争，也给成熟的上海核心cbd带来了巨大的竞争压力。 沈洁表示，虹桥商务区的巨大供应量，让南京西路一流办公楼的业主非常担忧。 原因很简单，因为交通条件更具特色的虹桥核心商务区有比南京西路、陆家嘴等核心cbd更便宜的租金价格。

沈洁表示，租金的特点是，许多在市中心工作的欧美跨国公司选择搬到虹桥商务区。 不仅是欧美客户，长江三角洲地区的客户也是虹桥商务区的主要客户来源。

另外，睿信成管理咨询企业董事薛迣文告诉《每日经济信息》记者，目前有哪些现价总额较高的轻资产公司需要购买一点固定资产，以免股票泡沫破裂导致股价大幅缩小。 自用型办公房产是上述企业可以选择购买的固定资产之一。

使用判断值来计算投资房地产的上市公司也将成为虹桥商务中心的主要买家。 虹桥商务中心远远低于上海其他cbd的售价，可以为房地产腾出持续的上涨空之间，为上市公司提供未来可入账的账面利润。

从这个角度来看，如果成功面向长江三角洲乃至全国销售、租赁虹桥商务区的办公楼，眼前看起来恐怖的高供应量不仅不是问题，还将成为新的商机。