“房地产领域加速洗牌部分房企以股权换资金渡难关”

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经过记者王杰从北京出发

《每日经济信息》记者观察到，过去一周〔2月28日~3月6日〕，北京产权交易所新增挂牌总额达到7.62亿元，房地产业再次位居挂牌前三位。

作为资金密集型房地产领域，在房企融资渠道单一的市场环境下，股权转让、产权交易可能成为房企值得信赖的选择。

对此，兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济信息》记者采访时表示，在交易所挂牌只是房企产权交易的渠道之一。 越来越多的房企通过甲乙直接交谈交易成功。 因为民营房企不用挂牌，所以实际笔数和成交额远远多于挂牌数。

建业地产股份有限企业董事局主席胡葆森告诉记者，国内房地产商90 %~95 %以上为项目企业，只有一两个项目，不一定每年开发。 每年有项目运营的企业不超过1/3。 而且10个项目运营的在全国不到1%。 前100名的住宅企业超过了全国开发总量的20%，将来这个比重会更大吧。

不动产的结构发生变化/

其实，房地产产权交易一直处于高位。 根据北交所的数据，在去年631亿元的总交易额中，房地产业、商务服务业、汽车制造业、电力工业、有色金属冶炼和轧钢加工业的交易额占前五位。

交易背后是房地产领域的结构变化。 《房地产开发公司经营管理状况蓝皮书》指出，随着市场竞争加剧，房地产领域平均利润率也将越来越低，“年净利润率下降1个百分点”的趋势将会持续。

根据上述报告，截至年底，我国房地产开发公司法人数约4.2万，比去年减少36.6%。 预计未来三年内，30%以中小企业为主的公司将出局。

其实，几年前胡葆森已经预测了目前房地产市场结构的变迁。 也就是说，大规模开发商占主要市场份额，各城市前十大开发商中有6-7人不是本地开发商。

他认为，如何实现现金流的快速周转，对房企更具指导意义。 房地产市场一直很强，房企必须根据自身能力明确市场地位。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，由于很多房企苦于资金方面的问题，所以更倾向于甩卖项目。 但从未来的市场结构来看，趁早抛售对充分利用中小房企的资产和资金有好处。

领域集中度上升/

市场分化在房企资金、土地、销售等行业表现明显。

由于房地产是资金密集型领域，融资困难将中小企业淘汰出市场，融资渠道畅通、现金流充裕的企业表现出较大的特点。

融资能力的不同，在土地市场上也“分化”。 二线城市被住宅企业视为“蓝海”，也成为标杆住宅企业的“逐鹿”之地。

中原地产研究部统计数据显示，今年1~2月，全国15家住房企业、土地持有总额达到784.8亿元。 其中，一线达到687.68亿元，占88%。

朗诗集团董事长田明表示，朗诗计划去年获得15块土地，但最后只获得了其中8块。 因为他们发现土地市场的地价行情持续上涨，今年可能会出现资金紧缩。 他认为，资金紧缩对开发商的影响应该是“马太效应”，对于价格管理比较好、运行效率高的公司来说，可以在这条资金链的紧张中迅速发展。 但是，对于一点运营都没有特色，价格管理不好的公司来说很难。

此外，基准建筑企业的销售额份额也在不断提高。 中原地产研究部统计数据显示，全年，15家标杆企业在一线城市总销售额2304亿元，二线城市总销售额4446亿元，三四线城市总销售额678亿元。 15家住宅企业在1、2线市场的总销售额共计达到6750亿元，占主要城市销售额7429亿的91%。