“市值保卫战的难题：业务转型须获投资者认可”

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经记者杨宠从上海强发

事实上，在过去的一年里，转变现有的快速发展模式，探索和寻求新的商业模式已成为房地产领域的风潮。 云服务、代工服务、房地产金融、社区金融、社区电子商务……这些新名词从开发商举办的各种战术发布会上层出不穷，但地产股的价格并未因这些新的战术变革方向而发生巨大变化。

《每日经济信息》记者问中信建投首席拆船师苏雪晶，为什么地产商在领域进行了许多具有非凡意义的尝试后，仍无法摆脱股市价格下跌的命运？ 后者意味深长地回答说:“股价已经体现了资本市场的看法。”

苏雪晶认为，根本原因是投资者对这些新战术方向的利润前景视而不见，在这种背景下，股价自然不会发生较大波动。

五花八门的轻资产运动/

事实上，房地产企业在“接触网络”之前，已经有了各种各样的“轻资产运动”。 早在绿色城市就最初的“吃螃蟹”，在所有领域推出了绿色城市“代沟”业务，按照代沟项目的6%~7%收取费用。 当时，这是相当贪婪的数字。

“绿城自身的净利润率也不过12%，领取代建的钱就等于接近了绿城大量投入自有资金开发的项目。 ”亿汉智库中国上市房企研究中心副主任张化东说。

绿城的轻资产业务不仅包括代建，还包括建材电商。 截至年12月，绿城电商成功扩大葛洲坝集团、积水房地产、重庆两江集团、海尔集团等外部会员333家，客户类型包括房地产开发商、工程承包商、城市综合体、酒店、银行等。 目前，绿城电子商务服务房地产项目达600多个，年销售额25亿元。

使光资源模块迅速发展的不仅仅是绿色城市。 另一家位于浙江的房地产上市企业也于去年推出了新业务——体验式城市商业理财服务，在上海、四川、浙江等地开设了5家商业房地产理财企业。

同样，花样年也推出了类似“彩色生活”的社区电子商务从业者，依托社区服务平台，快速发展面向业主的社区金融。

这些新业务的背后是共同的业务逻辑:减少公司自有资金的投入，以轻资产的业务模式盈利。

对于现金流和负债率恶毒的开发商来说，这些模式显然有利于企业的财务健康，帮助投资者对企业产生信心。 但出乎意料的是，资本市场并未立即得到正面回应。

即使已经进入社区金融明星年控股公司，去年的股价也维持在1.2~1.4港币之间，没有出现大幅增长的迹象。

这个结果震惊了很多人。 为什么房地产业的变革难以得到资本市场的飞跃性应对？

利润的前景还看不到/

开发商转行互联网，资本市场可望不可及吗？ 根据张化东的例子，三泰电子上市的“快递易”，说白了，就是要进入各个社区的自助快递柜，但是这项业务上市后，三泰电子的股票几乎上涨了40倍以上。

快递只是处理物流的最后一公里，包括万科、世茂在内的开发商提供的社区金融、社区服务覆盖的行业显然远远大于三泰电子。

据张化东统计，万科目前已经累计开发交付近1亿平方米的社区，可以容纳300万~500万人口，这部分人每年在社区的正常费用规模非常惊人。 在此基础上，万科等地产商开展的社区金融、社区电商、社区服务等新业务，显然孕育着很大的潜力。

但是，目前重要的问题是，这些公司的转型还处于探索和尝试阶段，模板也未完成，资本市场不容易判断这些新业务的盈利前景，市值低也是理所当然的。

不仅如此，兰德咨询总裁宋延庆还认为，更糟糕的是一些房企的转型，投资者甚至开发商也不看好房地产领域，要转型其他行业的快速发展，更能看出房地产股的投资价值。

宋延庆表示，房地产领域目前最大的问题是其增长模式。 长期以来，无法从规模增长转向质量提高，领域销售规模越来越大，资金压力也越来越大。 当资金稍微被风一吹，地产股就会发出风声。 另外，领域平均净利润率年均下降1个百分点，令投资者失望。 要改变这一局面，需要变革，需要深入实现房地产开发的整个价值链。

但是，目前开发者的变革也存在不少困难。 绿城的建设业务、电子商务业务，极少需要投入自有资金，但需要投入大量的团队和精力，因此净利润非常低。 其他资产管理、社区电子商务等业务存在一定程度的利润率低的问题。 相比之下，社区服务可能是房地产公司最好的快速发展方向。

宋延庆的说法显然与万科、世茂、龙湖等主要地产商目前正在进行的一系列围绕社区生活服务业的转型不谋而合。 对开发商来说，要改变目前地产股市值的低点，唯一的途径就是加快社区服务行业的转型，至少在部分试点示范区实现良好的业绩，将试点成果公布在资本市场上，才能重振投资者的信心，使股价重新回到向上的轨道上。