“地产股的冬天 业绩越好股价越低”

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经过记者蒙湘林从北京出发

去年房地产公司表现不错，但二级市场房地产板块整体走势不佳。 同花顺数据显示，年前两个月房地产开发指数( 881153 )降至3.22% )，资金流失明显。 2月中旬传出银行停止放贷的传言后，地产股再次集体暴跌，许多中小市值地产股被打破，“保险万金募集”等房地产龙头也处于破产边缘。

与房企去年火爆的销售情况相比，地产股为什么要抛售到市场上空？ 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫一方面认为，由于近期美国qe3退出加速、人民币汇率快速下跌、住房贷款紧缩等流动性失衡的预期，存在资金失衡的预期。 另一方面，最近一些城市发生了楼盘降价等现象，购房者的观望情绪高涨。

因为，尽管房地产公司的成绩有所增长，但在股市整体疲软的情况下，地产股价预计将大幅下跌。

另一方面，股价的“跌幅”也反映在地产股的估值上，此前股市“贵族”的房地产股以2007年为高峰持续调整，目前的估值已处于历史谷底。 据wind信息统计，2007年10月16日上证指数位于6124点的位置时，房地产股平均市盈率为83.43倍。 2008年10月28日上证指数创下1664点最低时，房地产股平均市盈率为14.31倍，目前房地产股市盈率低至10.44倍。

引起市场骚动的是，与房地产股票市盈率下跌相比，实体市场的房地产开发和销售持续了几年，是我国房地产价格涨幅最快的阶段。

中原地产研究总教练张大伟解释说，股价、市盈率和业绩相反的原因有两个。 一是股价反映了未来的预期。 具体来说，杭州的降价等信息确实有些夸张，但同样的信号频繁出现，必然会影响购房者的心理，这种心理波动很早就反映在资本市场的投资上； 其次，股价反映了公司的利润，从目前来看，房价还在上涨，但地价涨幅远远超过了房价涨幅。 今年年初，一线城市的土地规模没有减少，土地价格高企，房企的利润率一定会逐渐下降。 既然利润有下跌的趋势，股价自然会提前调整。

在地产股频繁全线下跌的情况下，许多房企也开始出台回购或回购计划，以抑制下跌趋势。 2月5日，恒大地产拟超过3.7亿港元回购1.2亿股股票2月26日，保利地产、新湖中宝和深振业均公布了大股东增收计划。 事实上，像房企这样的盘保措施对刺激地产股的股价作用不大，不仅偶尔会出现反弹，这些上市房企的股价还在持续低迷。 对此，国信证券房地产领域高级研究员方炎表示:“地产股回购、回购对提振股价的作用其实很小，反而对巩固大股东的控制权、稳定股权融资能力起到了很好的作用。 虽然目前业绩良好，但市场对房地产领域整体利润率下降的期望没有变化。 因为，这是即使有增收，投资者也会用脚投票。 ”

房地产股价长期低迷没有影响房地产公司在新业务模式上的大胆尝试。 方炎表示，截至去年，许多房企提出的新业务模式短期内可能对房地产股价有一定的刺激效应，但在炒股退潮后，被大幅回调。 例如，计划去年收购海外油田的美都控股和正和股票，股价大幅上涨，但之后股价下跌明显。 今年1月，进入博彩业的本联、开发液化石油气的线运营商、带有网络彩票概念的中体产业、具备自由贸易区概念的天津松江和津滨迅速发展成为当月涨幅前5股，但股价2月大幅下跌。

在大环境普遍审慎的情况下，地产股短期投资价值很难显现，房地产主题目前不建议大量进入。 此外，房地产公司的业务多元化应侧重于房地产主业和相关的新业务，而参与非主营相关业务往往不被市场认可。